הבניינים ישנים // מגדילים
הבניינים ישנים // מגדילים

כיצד המלחמה תשפיע על קידום פרויקטים להתחדשות עירונית?

האם זמן "מבצע שומר החומות" הוא הזמן המתאים לדיירים לפעול לקידום פרויקטים להתחדשות עירונית, האם הסבב הנוכחי של מטחי הטילים יתמרץ את רשויות המקומיות לדחוף פרויקטים או שמא היציאה מהשגרה תגרום לעיכובים? עורכי דין מומחים להתחדשות עירונית עם התשובות

כרמלה קופר 18.05.2021

"נראה התעוררות גדולה יותר בשוק ההתחדשות"

עו"ד אלעד אריאל, שותף במשרד עוה"ד נעמה אראיל ושות', המייצג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, אומר כי: "אנו צופים כי לאור הנסיבות שנוצרו, הסיום הקרב של התמ"א מחד ומצב החירום שנקלענו אליו מאידך, אנו נראה התעוררות גדולה יותר בשוק ההתחדשות העירונית. אין ספק שהדבר יסייע בהסרת חסמים והתנגדויות פנימיות בין בעלי הדירות בינם לבין עצמם. בנוסף, לא ניתן להתעלם מהמחויבות המוסרית והערכית של ראשי הערים וועדות התכנון לאשר ולקדם פרויקטים של התחדשות עירונית במיוחד בתקופה הזו ובזמן הקצר שנותר לקדם פרויקטים במרחב העירוני.

עו"ד אלעד אריאל // צילום: רז רוגובסקי
עו"ד אלעד אריאל // צילום: רז רוגובסקי

מאז הודעת הביטול של התמ"א גורמים שונים בממשלה מנסים לייצר תוכנית חליפית לתמ"א אך היעדר ממשלה קבועה במשך שנים יוצרת מצב כמעט בלתי אפשרי למציאת תוכנית חלופית ראויה. לצערנו עכשיו, שנה וחצי לפני סיום הצפוי של תמ"א 38, קיבלנו תזכורת מדאיגה לחשיבותה המכרעת של תמ"א 38 לא רק ככלי להגדלת הדירה והשבחת ערך הנכס וחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה, אלא כפתרון אמיתי לביטחונם של אזרחים רבים במדינה כנגד נפילות טילים. אנו ממליצים לבעלי דירות שטרם עלו על הרכבת של התמ"א לנצל את חלון ההזדמנויות שעוד נותר".

"המצב הביטחוני עשוי לעודד דיירים סרבנים"

עו"ד אביב טסה, ממשרד אביב טסה, המתמחה בפרויקטים להתחדשות עירונית, אומר כי: "ימי הלחימה הנוכחית עשויים לעורר דיירים אשר בדירתם לא קיים ממ"ד, לקדם פרויקט התחדשות עירונית במסגרתו יקבלו בתמורה דירה חדשה בבניין החדש שייבנה, הכולל ממ"ד. הצורך של כל אזרח במדינה שיהיה לו מקום מוגן ובטוח בשעת נפילת הטילים כמעט בכל מקום במדינה ובפרט באזורי הביקוש במרכז, עשוי לעודד דיירים סרבנים להשתכנע ולחתום על חוזה לביצוע התחדשות עירונית. לכן נראה שבטווח הקצר מספר פרויקטים להתחדשות עירונית שהיו תקועים בגלל דיירים סרבניים, עשויים להשתחרר. בנוסף, ייתכן ומסיבה זאת תהיה התעוררות מצד דיירים לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין שעד כה לא החלו לקדם בו פרויקט מסיבות שונות. ייתכן וימי הלחימה הנוכחית יהוו את התמריץ הנדרש לדיירים.

עו"ד אביב טסה // יחצ
עו"ד אביב טסה // יחצ

"מבחינת הרשויות, ככל הנראה, בטווח הקצר לא תהיה כל השפעה. חשוב להבין שלרשויות יש את הקצב שלהן אולם ייתכן ולאור לחץ ציבורי מצד הדיירים והתקשורת, הרשויות יניעו את קידום החקיקה אשר סוף סוף תסיר חסמים, תתמרץ ותקל על דיירים ויזמים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. כמובן שללא ממשלה מתפקדת וכנסת פעילה לא ניתן להניע כל חקיקה רלוונטית".

עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, משרד צבי שוב המתמחה בנדלן תכנון ובניה: "נראה כי המצב בו אנו שרויים "זועק השמיימה" בדבר הצורך בהארכת תוקפה של תמ"א מעבר לאוקטובר 2022, ועל מנת ליצור תכנית ראויה וקשובה לצרכי האזרחים יש לעשות זאת בחקיקה מסודרת שכרגע לא מתאפשרת כידוע כל עוד אין ממשלה.

עו"ד יפעת בן אריה // צילום: סיון כפיר
עו"ד יפעת בן אריה // צילום: סיון כפיר

נראה, כי גם התקופה בה אנו שרויים מעידה על הצורך הקיומי בחיזוק מבנים בהקמת ממד"ים המתאפשרת ואף מהווה חלק אינטגרלי בהליכי התחדשות עירונית כדוגמת פרויקטים מסוג תמ"א 38 וזאת, לא רק ביישובי הדרום אלא גם ביישובי המרכז והצפון, נראה כי  זהו צו השעה. כמו כן, נראה כי שיקול דעת של הועדות המקומיות שמתנגדות לפרויקטים מסוג זה מסיבות של חוסר תשתיות ומבני ציבור וסיבות דומות הוא שנתן את הטון ולא בהכרח תמיד בצדק. לכן, ובפרט לאור המצב בהו אנו שרויים מצופה התכנסות דחופה של מקבלי ההחלטות בועדות המקומית, שיקחו אחריות וידאגו לבחון פתרונות הולמים במיידי לתקופה זאת, באופן שיתן מענה לכאלו המתגוררים במבנים ללא מיגון, ונראה כי מוטב לתמרץ רשויות שפועלות כאמור וכאלו שלא, להטיל סנקציות ואף ליטול סמכותן ולקחת המושכות בהיררכיות היותר גבוהות".

עו"ד ג'ני ריינדוביץ // צילום: רז רוגובסקי
עו"ד ג'ני ריינדוביץ // צילום: רז רוגובסקי

עו"ד ג'ני ריינדוביץ, ממשרד ריינדוביץ' ושות', המצייגת דיירים בפרויקטים להתחדשות עירונית ובאחד המבנים שנפגע באשדוד, אומרת כי: "אחד הקשיים שמתמודדים איתם בפרויקט של התחדשות עירונית הוא שלב התארגנות הדיירים והסרבנים לפרויקט ובכל סבב לחימה, קל וחומר אינטנסיבי כמו מבצע "שומר חומות", התושבים מבינים כי תוספת הממ"ד אינה "מותרות" אלא חובה. המצב הנוכחי גרם למי למתלבטים ולדיירים שנוטים "לשבת על הגדר" להיות אקטיביים יותר ואנו מקבלים עשרות פניות, הן מדיירים חדשים שמבקשים להתארגן והן מדיירים בפרויקטים קיימים שמבקשים לקדם אותם.  למרבה הצער, אחת הפגיעות אתמול היתה בבניין באשדוד, שבו משרדנו מקדם את התארגנות הדיירים ואנחנו בתקווה גדולה שהמקרה הזה יביא לסיוע ולהבנה מצד הרשות המקומית שנידרשת להתערב ולקדם יחד עם הדיירים את הפרויקט במתחם. זה הזמן לרשויות לזרוע וודאות, לוח זמנים קצוב והוראות ברורות, על מנת להביא לכמה שיותר ביטחון בקרב תושבי ישראל, שכל כך צמאים לו עכשיו".

"יגבר הלחץ להארכת חוק התמ"א 38"

עו"ד גילעד ושדי, המייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית אומר כי: "להערכתי יגבר הלחץ להארכת חוק התמ"א 38. אני מניח שבתקופה הקרובה יתבצעו שינויי חשיבה בעיריות רבות, שמנעו והקשו על דיירים ויזמים לקדם פרויקט בשטחם. לדעתי, כל בניין שמעוניין לבצע פרויקט יכול להתחיל בהליכים המשפטיים הדרושים מול עו"ד דיירים ויזם ומשם להתקדם להגשת תוכניות.  על המאזניים שיקולי תכנון שונים אל מול הצלת חיים. כולנו תקווה שהשיקול הנכון והצודק יילקח בחשבון". עוד הוא מציין כי: "המצב הבטחוני לא אמור לעכב פרויקטים, כל עוד אין סגר כללי בשטחי הרשות. אין ספק שדיירים רבים שהיו בתוך טווח הטילים והאזעקות ינסו לקדם הקמת ממ"דים באופן עצמאי או באמצעות פרויקט התחדשות עירונית ככל והם עונים לדרישות החוק.

עו"ד גילעד ושדי // יחצ
עו"ד גילעד ושדי // יחצ

דיירים רבים שסירבו להקמת פרויקט משיקולים זרים שחשיבותם פחותה ידרשו כעת לשינוי חשיבה והבנה כי בחיי אדם עסקינן ויש לשים כל דבר בפרופורציה הנכונה. התעוררות הדיירים והדחיפות בהקמת ממ"ד לאור המצב הבטחוני לא עולות בקנה אחד עם דעיכת תחום התמ"א 38 ברשויות וסיום החוק ב- 10/2022. מוטב כי כלל גורמי השלטון והמחוקקים ידרשו לכך בהקדם האפשרי ויאריכו וירחיבו את האפשרות להקמת ממ"ד בכל בניין שאין בו ממ"ד לא תנאים וסייגים".

"אין סיבה שהמצב יעכב פרויקטים"

עו"ד אלעד זסמנוביץ, ממשרד זוסמנוביץ ושות’, המייצג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, אומר כי: "הצעתי תמיד לבעלי הדירות לקדם את הדברים מצדם כמה שיותר מהר בראש בראשונה. יש מספיק חסמים בדרך, ועליהם לדלג במהירות על העניינים הפנימיים שלהם.

עו"ד אלעד זוסמנוביץ // צילום: אורטל בן יוסף
עו"ד אלעד זוסמנוביץ // צילום: אורטל בן יוסף

אני מרגיש בפועל שהמצב עורר בעלי דירות, ואני מניח שיחד עם התקופה הקצרה שנותרה לתמ"א 38 העניין רק יגבר עוד. אינני חושב שיש סיבה שהמצב יעכב פרויקטים, אם כבר אז להיפך, הרשויות ירצו להראות שהן מבחינתן מנסות לקדם דווקא במצב כזה. ממילא היום ישיבות התכנון מתבצעות בזום כתוצאה מהקורונה, ככה שהרשויות מתורגלות לכך. אינני יודע אם הרשויות יקדמו כעת יותר פרויקטים, אך בהחלט יהיה להן הרבה יותר קשה להקשות על קבלת היתרים ולגרום ל'סחבת'".

"לדחוף בכל הכח לקידום פרויקט בתקופה הקרובה"

עו"ד קרן פרשקר, ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', המתמחה בהליכי התחדשות עירונית, אומרת כי: "תמ"א 38 אינה מושלמת, אך לאורך עשור וחצי היא הוכיחה עצמה ככלי המרכזי לקידום פרויקטים של התחדשות ומיגון דירות ותיקות. למרות זאת, בשנים האחרונות ראינו מגמה מצערת במסגרתה חלק מרשויות מרכז הארץ הקשיחו עמדות בנוגע לקידום פרוייקטים של תמ"א 38 והערימו עוד ועוד קשיים על דיירים ויזמים שביקשו לקדם פרויקטים בתחומן. אני רוצה לקוות כי בעקבות אירועי הימים האחרונים העיריות יערכו חשיבה מחודשת לגבי מדיניותן וישובו לשתף פעולה עם היוזמה שכבר הוכיחה עצמה כמצילת חיים.

עו"ד קרן פרשקר // צילום: תמר מצפי
עו"ד קרן פרשקר // צילום: תמר מצפי

לבעלי דירות ותיקות שטרם התחילו את התהליך אני ממליצה בחום לנצל את האווירה הציבורית, שוודאי משפיעה גם על שכניהם בבניין, ולדחוף בכל הכח לקידום פרויקט בתקופה הקרובה. רוב הסיכויים שבחודשים הקרובים הרשויות תהיינה קשובות יותר לנושא. במקביל אני מצפה ממשרדי האוצר והשיכון לצאת בהקדם עם תוכנית שתביא ליישומה של היוזמה בערי הפריפריה, שכן העיוות שבמסגרתו דווקא ביישובי הדרום יישום התמ"א אינו כלכלי, לא יכול להימשך".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות