משרד האוצר פותח דלת למימון חוץ בנקאי בשוק המשכנתאות – מה יקרה לכספי המשקיעים והאם המהלך יוזיל את המשכנתאות? המדריך המלא
משרד האוצר פותח את שוק מימון המשכנתאות לגופים חוץ בנקאים ובכך את הדלת לתחרות בבנקים: החשב הכללי ורשות שוק ההון פרסמו הקלות לגופי אשראי חוץ בנקאי, לפיהן הם יהיו זכאים לפטור מהתנאים המגבילים החלים במסגרת תכניות "דירה בהנחה", פטור שעד כה רק בנקים למשכנתאות היו זכאים לקבל. מעל הכל מדובר במהלך משמעותי והבעת אמון מוצהרת בגופי המימון כשחקן לגיטימי ורלבנטי מול המערכת הבנקאית.
בשלב זה מדובר בפיילוט, שנועד לדברי משרד האוצר "להגביר את התחרות ולהוזיל את ההלוואות למשכנתאות במסגרת תכניות דירה בהנחה". מנגד, בכירים בתחום המימון החוץ בנקאי צופים כי המהלך לא ישיג את התוצאה, אבל יש בו בכדי להכיר במעמדם כמתחרים ראויים למערכת הבנקאות.
בתור התחלה, בואו מבין מה השתנה
כחלק מתנאי תכניות "דירה בהנחה" (מחיר למשתכן, מחיר מופחת ומחיר מטרה), חל איסור למכור את הנכס בתקופה שממועד הרכישה ועד ל-7 שנים מיום הזכייה בהגרלה או 5 שנים מיום קבלת טופס 4 (המוקדם מבניהם). עד היום, ניתן לבנקים למשכנתאות פטור מתנאי מגביל זה, במקרים בהם הם מבקשים לממש את הנכס במידה והתחרש אירוע כשל בהחזר האשראי, גם אם אירוע הכשל חל בתקופה שבה עדיין מתקיים איסור המכירה. מעתה, במסגרת הפיילוט תבחן האפשרות של מתן פטור כאמור גם לגופי אשראי חוץ בנקאיים.
הפיילוט מתייחס אך ורק לחברות מימון בעלות רישיון למתן אשראי מורחב או בעלות רישיון להפעלת מערכת לתיווך באשראי מורחב מאת רשות שוק ההון. כאמור, הפטור יינתן למשך שנה, ובכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו, כגון: צבר אשראי נרחב וגדול מספיק, התמחות באשראי צרכני פרטני, מסמכים ונהלי עבודה תקינים, ותנאים נוספים שקבעה הרשות בנוהל. הפטור יינתן לאחר תהליך אישור פרטני.
האם הפיילוט יביא לירידת מחירי המשכנתאות?
גורמים בכירים בעולם המימון החוץ בנקאי צופים שלא. דנה סנדר, מנכ"לית ובעלים חברת ארנו קפיטל, המתמחה במימון וליווי פרויקטי נדל"ן, אומרת כי מדובר בפיילוט מבורך, אולם לא צופה הקלה על הרוכשים. לדבריה, "הפיילוט יכול להסיר חסמים קיימים ומיותרים למימוש משכנתאות. למעשה עד כה מנעו מהשוק החוץ בנקאי לממש את השעבודים, את המשכנתאות שלהם, והוציאו אותם מהשוק לחלוטין, אז הרעיון מבורך אבל בעיקר ברמה ההצהרתית. הבשורה לזוגות הצעירים הרוכשים את הדירות היא שיתאפשר להם לפנות ליותר גורמים בבקשה לקבל אשראי לרכישת דירות. עם זאת, אני אצנן את ההתלהבות, התחרות היא בריאה אבל לא תגרום להוזלת מחירים המשכנתאות מאחר ועלות הכסף של הבנקים תמיד תהיה יותר זולה, כי הם 'קונים את הכסף מהציבור' ואילו הגופים החוץ בנקאיים 'רוכשים את הכסף' דרך קווי אשראי בנקאיים או דרך כספי רוכשים, כספי פנסיות של הציבור, שהתשואה עליהם יותר גבוה. מה שכן, כאמור, הפיילוט יפתח דלת לרוכשים שעד כה התקשו לקבל מימון בנקאי או נתקלו בסירוב של הבנקים – וכעת יוכלו לפנות לערוץ מימון חוץ בנקאי. השורה התחתונה היא שמגדילים את העוגה ואת אפשרויות של הציבור, בין אם זה יהיה יותר יקר דרך גופי מימון חיצוניים ובין עם דרך הבנקים, וזה מבורך. יש לציין כי הפיילוט מתייחס לגופי אשראי עם רישיון וטוב שכך, חייבים רגולציה, גופי אשראי ראויים ומפוקחים".
מה יהיו ההשלכות על כספי המשקיעים בגופים החוץ בנקאיים?
למרות המהלך המבורך יש לזכור כי בנקים וגופים חוץ בנקאיים מפוקחים באופן שונה וע"י רשויות שונות, ויהיו לכך השלכות על כספי המשקיעים. "בעוד הבנקים כפופים למפקח על הבנקים הגופים החוץ בנקאיים, בעלי הרישיון לעסוק במימון מתוקף חוק הפיקוח על נותני שירותים פיננסיים מפוקחים על ידי רשות שוק ההון. יש לדאוג כי רשות שוק ההון תדע לאמץ ולהנחיל חלק מהותי מהרגולציה על נוטלי המשכנתאות, כפי שמקובל בבנקים ועל מנת לשמור על תחרות שוויונית ולא פחות חשוב מכך על כספי המשקיעים בגופים החוץ בנקאיים", מסביר פולי טטרו, שותף מנהל ומייסד חברת טופ קפיטל, המתמחה במימון אשראי חוץ בנקאי בענף הנדל"ן. עם זאת, הוא מדגיש כי: "המהלך המשותף של רשות שוק ההון יחד עם החשב הכללי סולל את הדרך לגופי מימון חוץ בנקאיים להמשיך להרחיב את סל המוצרים שלהם ולעמוד בתחרות ישירה מול הבנקים באחד מהתחומים הרווחים בענף המימון לנדל"ן – תחום הלוואות לדיור. מטרת המהלך הינה בסופו של דבר להגביר את התחרות ולהטיב עם הצרכן הסופי, כלומר נוטלי המשכנתאות, אך במקביל להעניק לגופים חוץ בנקאיים המבקשים להיכנס לתחום הלוואות לדיור את אותם תנאי פעילות אשר קיימים היום רק לבנקים, כלומר קבלת הפטור מתנאים מגבילים החלים במסגרת תכניות "דירה בהנחה".
משרד האוצר: הפיילוט צפוי להקל על הרוכשים
בניגוד לעמדת הגופי החוץ בנקאים, במשרד האוצר מגלים אופטימיות יתר, וצופים כי הפיילוט יביא לירידה בשיעור הריבית בשוק המשכנתאות. החשב הכללי, יהלי רוטנברג, אומר כי: "ההקלות שפרסמנו יחד עם רשות שוק ההון יקלו את כניסתם של נותני אשראי חוץ בנקאי לשוק ההלוואות לדיור ויגדילו את התחרות בשוק זה. תחרות זו צפויה להביא לירידה בשיעורי הריבית בשוק המשכנתאות והקלה על רוכשי דירה ראשונה. אני שמח ומברך על שיתוף הפעולה בין אגף החשב הכללי לרשות שוק ההון".
הממונה על שוק ההון (בפועל), עמית גל, אומר כי: "השוואת התנאים במסגרת תכניות "דירה בהנחה" לגופים חוץ-בנקאיים במסגרת ההקלות שפרסמנו יחד עם החשב הכללי, מהווה צעד נוסף וחשוב לשכלול השוק הפיננסי, אשר יאפשר את כניסתם של נותני אשראי חוץ-בנקאיים לתחום ההלוואות לזוכי תכניות "דירה בהנחה" ובכך יסייע בהגדלת התחרות בשוק האשראי לדיור לטובת כלל הציבור. רשות שוק ההון, אשר אחראית על הפיקוח על נותני האשראי החוץ-בנקאי, תפעל לפקח ולוודא כי ההלוואות ניתנות ללקוחות באופן שקוף והוגן".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
