banner
רמת גן // Depositphotos
רמת גן // Depositphotos

ועדת הערר על סירוב לתוספת דירות: "לא די בחשש ערטילאי מהכבדה על תשתיות ציבוריות"

הוועדה קיבלה את טענות היזמים באשר לשינוי מדיניות עיריית רמת גן, וקבעה: "המחסור הקיים בתשתיות ציבוריות יקבל מענה בהתחדשות עירונית במסגרת תכניות מפורטות"

רונן דמארי 18.01.2023

ועדת הערר המחוזית בתל אביב קיבלה לאחרונה ערר של החברה היזמית דגן מהנדסים ובונים בע"מ, המקדמת פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן וקבעה כי לפרויקט יתווספו שתי דירות. נקבע כי הועדה המקומית לא יכולה לבצע שינוי מדיניות בתכנית המאפשרת תוספת של שתי יחידות באזור מגורים ב' ו -ג' בעיר על כל דירה המיועדת להריסה, בטענה של מחסור בתשתיות.

המחלוקת על תוספות הדירות
הערר הוגש על החלטת ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן בבקשה להיתר במגרש פינתי רחוב החי"ל בעיר. על המגרש בשטח 440 מ"ר בנויות שתי דירות צמודות קרקע. החברה היזמית הגישה בקשה להיתר עבור הריסת בית צמוד קרקע דו משפחתי קיים ובניית בניין מגורים בן 5 קומות מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית עם 12 יחידות דיור ו- 2 קומות מרתף. הבקשה כללה כמות לא מבוטלת של הקלות לרבות הקלות כמותיות, בין היתר המרת חדרים על הגג לדירת פנטהאוז, בניית דירת גג ללא נסיגה, הקלה בקווי בניין וכן, הקלה לתוספת יחידת דיור אחת בשטח של 50 מ"ר לא כולל ממ"ד. לבקשה לא הוגשו התנגדויות.

הוועדה המקומית דנה בבקשה והחליטה לאשר אותה באופן חלקי בלבד – אושרה הקמת מבנה בן 6 קומות ברוטו ובו 7 יחידות דיור. לא אושרה כלל תוספת יחידת דיור בהקלה, לא אושרה דירה בקומת הקרקע ונקבע כי יש לצמצם שטחי בנייה בהתאם להערות הבדיקה. 

הערר שהגישה החברה היזמית התמקד בסוגיה אחת בלבד – תוספת של שתי יחידות דיור מכוח תכנית רג/340/ג/9. בערר טענה החברה כי היא מבקשת לייצר בינוי של 4 קומות טיפוסיות שבכל אחת מהן 2 יחידות דיור ובנוסף יחידת דיור בקומת הגג החלקית (סה"כ 9 יחידות דיור). לטענתה, תכנון של 7 יחידות דיור בלבד יאלץ אותה לתכנן 2 קומות שבהן יחידת דיור אחת בכל קומה ואין בכך הגיון אדריכלי. היא הוסיפה כי אין מקום לסרב באופן מוחלט וגורף לתוספת יחידות דיור מכוחה של תכנית מקומית ותיקה הנהוגה בעיר מזה כשלושה עשורים. 

הטענה: העירייה שינתה את מדיניותה
התכנית המדוברת (רג/מק/340/ג/9) פורסמה למתן לתוקף בשנת 1996 והיא קובעת שהוועדה המקומית רשאית, באזורי מגורים ב' ו- ג' בעיר בהם קיים בניין להריסה, לאשר תוספת של 2 יחידות דיור על כל דירה המיועדת להריסה, ללא תוספת זכויות. 

מדובר בתכנית שמקנה שיקול דעת לוועדה המקומית ולטענת העוררת הוועדה כדרך שגרה נהגה לאשר מכוחה תוספת יחידות דיור, וזאת עד חודשים ספורים לפני שהיא דנה בבקשתה. לטענת החברה, מאותה נקודת זמן הועדה המקומית החלה מסרבת לבקשות למימוש יחידות דיור מכוח תכנית זו, וזאת מבלי שהיא פרסמה את שינוי המדיניות שלה. העוררת טוענת שכאשר היא רכשה את המגרש בשנת 2017 היא הסתמכה על הנוהג של הוועדה המקומית לאשר יחידות דיור מכוחה של התכנית.

לטענת החברה לא ניתן לבצע שינוי מדיניות ביישום תכנית ג/9 באופן שהוועדה המקומית לא תאשר עוד יחידות דיור מכוחה, על בסיס נימוק של "מחסור בתשתיות", מבלי לקיים דיון עקרוני בנושא זה ומבלי לפרסם מדיניות סדורה.

מנגד, טענה הועדה המקומית כי תוספת יחידות הדיור מכוחה של התכנית המדוברת מתקבלת בשיקול דעת ואין מדובר בזכויות מוקנות. נוכח מחסור בשטחים לצרכי ציבור ובהתחשב בתוספת יחידות הדיור שנוספה בשכונה מכוחה של תמ"א 38 בשנים האחרונות, ובהתחשב גם בעובדה שבמבנה הקיים יש 2 יחידות דיור בלבד, היא לא ראתה לנכון לאשר תוספת יחידות דיור שתעמיס על התשתיות בשכונה. 

לטענתה, בניגוד לתמ"א  38 שבבסיסה עומד אינטרס ציבורי לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בענייננו לא עומד אינטרס דומה מאחר שדי באישור 7 יחידות הדיור שאושרו על מנת לתמרץ את חיזוק המבנה. 

לעמדת הוועדה המקומית, יש להתחשב גם בתכנית האב שאושרה לאחרונה בשכונה ואשר נותנת עדיפות להתחדשות עירונית באמצעות מתחמי תכנון שבמסגרתם יינתן מענה גם לחוסרים הפרוגרמתיים בשכונה. היא הביעה את חששה כי במידה ויאושרו יחידות הדיור מכוח תכנית ג/9 במגרש, תהיה לכך השפעה על יתר המגרשים בסביבה ולכך תהיה השלכה על ההכבדה על התשתיות הציבוריות.

לאחר ששמעה את טענות הצדדים החליטה הועדה לקבל את הערר במתכונת המצומצמת שלו ולאשר תוספת של 2 יחידות דיור מכוחה של תכנית ג/9.  

בהחלטה נאמר בין היתר: "אמת הדבר כי בהמשך רחוב החי"ל קיימים מספר מבנים נמוכים נוספים, אך למיטב הבנתנו מדובר במגרשים שטרם הוגשה בהם בקשה להיתר למימוש יחידות דיור מכוח תכנית ג/9. אנו סבורים כי כל עוד הוועדה המקומית לא ערכה בדיקה מעמיקה של השלכות תוספת יחידות דיור מכוחה של התכנית, תוך התייחסות גם לשטח הדירות, לא די בחשש ערטילאי מהכבדה על תשתיות ציבוריות כדי להוות הצדקה לסירוב גורף לאישור יחידות דיור מכוח התכנית, מבלי לתת משקל כלשהו לשיקולים אחרים ולנתונים המסוימים של המגרש".

עוד נאמר בהחלטה: "איננו סבורים כי העובדה שהמגרש נשוא הערר מצוי בשכונת יד לבנים-הנגבה שבה אושרה לאחרונה תכנית אב מהווה הצדקה לסירוב לתוספת יחידות הדיור מכוחה של תכנית ג/9, כפי שטענה הוועדה המקומית בתשובתה. תכנית האב מהווה מסגרת לקבלת החלטות בנוגע ליוזמות של התחדשות עירונית ברחבי השכונה, ונותנת עדיפות לתכנון מתחמי על פני מימוש בהליך רישוי לפי תמ"א 38. הבקשה נשוא הערר אינה בקשה לפי תמ"א 38. יתרה מכך, הבקשה להיתר אושרה והשאלה היחידה העומדת לדיון היא מספר יחידות הדיור. דווקא העובדה שבשכונה אושרה תכנית אב עשויה להביא לכך שהמחסור הקיים בתשתיות ציבוריות יקבל מענה בהתחדשות עירונית במסגרת תכניות מפורטות". 

סיכומו של דבר, הועדה קיבלה את הערר בהתאם למתכונת המצומצמת שלו לתוספת של 2 יחידות דיור מכוחה של תכנית ג/9, כך שהמבנה יכלול 2 יחידות דיור בכל קומה טיפוסית (ללא דירות בקומת הקרקע) ויחידת דיור אחת בקומת הגג החלקית. נקבע כי הבקשה תתוקן גם בהתאם ליתר הערות הוועדה המקומית כפי שנקבעו בהחלטתה נשוא הערר. בנסיבות העניין לא נפסק צו להוצאות.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות