ניר שמול // צילום: תומר פדר | אילוסטרציה // depositphotos
ניר שמול // צילום: תומר פדר | אילוסטרציה // depositphotos

מה יקרה לשוק הנדל"ן במקרה של פיזור הכנסת ובחירות נוספות?

כיצד ישפיעו הבחירות על שוק הנדל"ן, האם מחירי הדיור יעלו, מה עבר הענף בשנה החולפת, איך התנהגו המשקיעים וגם מילה על אופטימיות – ניתוח השנה החולפת // דעה

מגדילים 17.12.2020

מאת: ניר שמול*

בימים הקרובים עלולה כנסת ישראל תתפזר ומדינת ישראל תלך לבחירות נוספות אלא אם כן יגיעו להסכמות פוליטיות מיידיות שימנעו את הבחירות. ההשפעה של מערכת הבחירות אינה מתייחסת רק למשבר הפוליטי, למצב הכלכלי ולווירוס הקורונה והשפעותיו הנרחבות, אלא ובעיקר על תחום אשר נוגע כמעט בכולנו, תחום הדיור. 

כיצד ישפיעו בחירות רביעיות על שוק הנדל"ן? 

היעדר משילות גם בנדל"ן – יוצרת ירידה של למעלה מ – 35 אחוז בהתחלות הבנייה לפי הלמ"ס: היעדר המשילות שמאפיינת את הממשלה הנוכחית אשר עסוקה בעיקר במריבות ובמחלוקות כמעט בכל נושא אפשרי, מגיעה גם לשוק הנדל"ן. מצד אחד נעשו שלוש פעולות משמעותיות מאוד מאז הקמת הממשלה הנוגעות לתחום הנדל"ן: 

  • הורדת מס הרכישה לחמישה אחוז בלבד על רכישת דירה שנייה.
  • הגדרת ענף הנדל"ן כענף חיוני לאור משבר הקורונה והמשך עבודה סדירה באתרי הבנייה.
  • אישור תוכניתו של השר ליצמן למודל "רמזור" אשר מחלקת את הארץ לאזורי יוקרה, ביקוש ופריפריה ומתן מענקים למחוסרי דיור בפריפריה ( כאשר לא ברור מהו המקור התקציבי לתוכנית בהיעדר תקציב מאושר לשנים 2021-2020). 

אולם הקיפאון בממשלה נוגע גם לקיפאון בוועדות התכנון שאישרו לפי הלמ"ס כ-35 אחוז יחידות פחות מהיעד הממשלתי מול שנה קודמת, כאשר האוכלוסייה גדלה לאור הריבוי הטבעי. אפשר לציין שבחודש יולי האחרון המדינה שיווקה בכל המדינה, רק 78 יחידות דיור וזאת רק בקריית טבעון כאשר הצורך האמיתי החודשי עומד על לפחות 6,000-5,500 יחידות דיור חדשות בכל הארץ.

עם היציאה המתוכננת לבחירות אפשר להניח כי בתשעת החודשים הקרובים המחסור בדירות רק ילך ויגבר ועד שתהיה תוכנית חדשה בשנת 2022.

דירה של 2 מיליון שקל תעלה לפחות בעוד מאה אלף שקל בתוך שנה
על אף משבר הקורונה והעובדה שלמעלה מ – 1 מיליון עובדים נמצאים בחל"ת / מפוטרים וסגר שלישי על הפרק, מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות. לפי הלמ"ס מדובר בקצב שנתי של לפחות 5 אחוז. כלומר דירה ממוצעת שערכה הכספי כעת הוא 2 מיליון ₪ תעלה לפחות בעוד מאה אלף ₪ עד לסוף השנה הבאה. הסיבות לעליית המחירים נעוצות בביקוש שעולה על ההיצע בעיקר באזורי הביקוש, התייקרות במחירי הקרקעות ובמחירי הביצוע ובמיעוט של קרקעות חדשות לשיווק בבעלות המדינה. 

מדיניות הסגרים הביאה מתעניינים רבים לרכוש דירה חדשה שמתאימה לצורכיהם המשתנים המתבטאים בשהייה ארוכה בבית, ביטול תוכנית תמ"א 38 והיעדר תוכנית חליפית, הורדת מס הרכישה לדירה שנייה והחזרת המשקיעים לשוק הנדל"ן. כל אלו דחפו את השוק להמשך עליית מחירים בדיוק כפי שראינו ב-15 השנים האחרונות שבהן מחירי הדירות התייקרו בעשרות אחוזים! וכל ניסיונות הממשלה להורדת מחירים נכשלו כישלון חרוץ. 

גאות נדל"נית שנראית קצת לא הגיונית
מכירת הדירות החדשות בתקופה הנוכחית נמצאת ברמתה הגבוהה ביותר בעשור האחרון. בין החודשים אוגוסט לאוקטובר נמכרו 10,500 דירות חדשות מקבלנים כאשר למעלה מ 4,000 מהן נמכרו במהלך חודש אוקטובר 2020, כלומר בתקופת הסגר. מדובר על תקופת גאות נדל"נית שנראית קצת לא הגיונית, לאור משבר הקורונה והשפעותיו הכלכליות והבריאותיות.

עסקאות רבות נסגרו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן וגם בפריסליים גדולים, שבהם נמכרו מאות יחידות דיור בעיקר לפלח של משקיעים שכאמור חזרו לשוק לאחר הורדת שיעור מס הרכישה. כמו כן ראינו הסתערות של זוגות צעירים שמבינים שתוכנית מחיר למשתכן מסתיימת והם חוששים מעליית מחירים עתידית ולכן זה הזמן לרכוש דירה. 

הקורונה הביאה גם משפרי דיור רבים שהתלבטו אם לרכוש דירה, לחזור לשוק הנדל"ן ולרכוש דירה חדשה כל עוד מחיר דירתם הקיימת לא ירד, להפך המחיר אף עלה לפי הלמ"ס, כאשר השהייה הארוכה בבית בעת הסגר דחפה להחלטה לרכוש דירה חדשה שמתאימה לחיים לצד הקורונה, פתיחה וסגירה של המשק ועבודה מהבית. דירות רבות נקנו ליד הים, ליד פארקים ומרחבים פתוחים, דירות עם מרפסות גדולות וגינות זכו לעדנה גבוהה, למרות המחירים הגבוהים יחסית מול דירה טיפוסית בכל פרויקט.

החלטת בנק ישראל להגדיל את מרכיב הפריים במשכנתא ל 2/3 תביא להוזלה ממוצעת של כ-500 ₪ עבור מי שלווה מהבנק כספי משכנתא של מיליון ש"ח בגובה החזר החודשי! כלומר החלטה זו תוביל לכך שאזרחים נוספים יחליטו לרכוש דירות, כיוון שגובה ההחזר החודשי יורד באופן משמעותי.

הודעת בנק ישראל על ביטול המגבלה לפיה אפשר לקחת עד שליש משכנתא בריבית פריים והגדלת האפשרות להגדיל את מרכיב הפריים לשני שליש מסכום המשכנתא, מביאה להוזלה משמעותית בסכום ההחזר החודשי כיוון שריבית הפריים נכון להיום היא הזולה ביותר במשק מול הריבית הקבועה או המשתנה שהבנקים מציעים. 

מסתמן כי ההחלטה אשר תיכנס לתוקף באופן מידי, תוביל לגל של מחזורי משכנתאות לצד רכישה מוגברת של דירות לאור ההחזר החודשי של המשכנתא שהוא נמוך יותר. ההערכות בענף הנדל"ן הן שמהלך זה צפוי להצית את הביקושים בשוק הדיור וזאת לאחר שבשנים האחרונות ממשלת ישראל ניסתה להתערב באופן מלאכותי בשוק. הן בהגבלת מרכיב הפריים, כדי לא לעודד משקיעים לרכוש דירות, במקביל לעליית מס הרכישה ל 8 אחוז על דירה שניה, ומתוך הרצון לא לפתח בועת נדל"ן בשוק הנדל"ן בישראל והן כדי למנוע מלווים רבים חלילה לא לעמוד בהחזר החודשי אם ריבית הפריים תתייקר. בפועל בעשור האחרון ריבית הפריים ירדה מ 4.75 אחוז ל 1.6 אחוז בחודשים האחרונים. 

עלייה של למעלה מ-80 אחוז ברכישות המשקיעים
הורדת שיעור מס הרכישה מ–8 ל–5 אחוזים בלבד על ידי השר כץ נעשתה במטרה לעודד רכישות להגדיל הן את הפעילות בשוק והן את הכנסות של המדינה מעסקאות נדל"ן. 

ענף הנדל"ן הוא ענף מחולל – כלומר הוא זה שמשפיע על פעילותם של ענפים אחרים במשק. כאשר לקוח רוכש דירה הוא קונה גם כסף מהבנק (משכנתא), ריהוט מוצרי חשמל ועוד. רכישה מוגברת של דירות מניעה את המשק ומסייעת לעוד ועוד ענפים נלווים. 

בתקופתו של השר כחלון, ממשלת ישראל נלחמה במשקיעים מלחמת חורמה במטרה להוריד את מחירי הדירות ולכן היא הגדילה את מס הרכישה ל 8 אחוז לרוכשי דירה שנייה, הגבילה את אחוז המשכנתא לדירה שנייה ל 50 אחוז בלבד והגבילה כאמור את מרכיב הפרים במשכנתא לשליש. 

על פי דבריה של הכלכלנית הראשית באוצר בחודש אוקטובר נקנו על ידי משקיעים 1,400 דירות שזהו גידול חריג של 83 אחוז לעומת אוקטובר אשתקד. היעדר אלטרנטיבות עבור המשקיעים כמו רכישות של נדל"ן בחו"ל, לאור אי היכולת לטוס לחו"ל בגלל משבר הקורונה והחשש מקנייה של נכסים בחו"ל, בצירוף הוצאה מאסיבית של כספים מהבורסות לאור התנודתיות בשוק, הביאה לגל רכישות של משקיעים. מי שיכול רושם את הדירה על שם הילדים או על שמו של קרוב מדרגה ראשונה אם אין לו דירה וזאת כדי לחסוך לחלוטין את תשלום מס הרכישה.

צפי להמשך ההתייקרות בשוק הדיור
הליכה לבחירות בעת הזו והיעדר תקציב לשנים 2020 2021 לא מאפשרת הוצאת כספים לטובת קידום תוכניות חדשות לתחום המגורים. העיסוק של הפוליטיקאים בחודשים אלו יהיה בעיקר בנושא הבחירות הקרובות ובאפשרות להיבחר, כאשר הנושא המרכזי כרגיל בשנים האחרונות יעסוק במחנה ביבי מול מחנה אנטי ביבי ולכן נושאים כמו דיור, חינוך רווחה ועוד נדחקים לקרן זווית. 

בתקופה זו הממשלה תתפקד כממשלת מעבר ותהיה עסוקה בניהול מכוח האינרציה. זאת גם בהיבט הכלכלי, כאשר התקציב החודשי מתבסס על תקציב 2018 מחולק ל- 12 חודשים ללא גידול מתבקש בהיעדר תקציב והחלטה על הגדלתו/הקטנתו וניהול מקורותיו לצד ההוצאות והכנסות .

כשהכל מתנהל מכוח האינרציה בתקווה לכינון ממשלה חדשה, אין לנו למה לצפות אלא להמשך ההתייקרות בשוק הדיור, המשך הירידה בהתחלות הבנייה, המשך מוגבר של רכישות על ידי משקיעים, משפרי דיור וזוגות צעירים. ולצערי מצב של הגדלת הפערים החברתיים בין אלו שיכולים לרכוש דירה לבין אלו שאין להם יכולת זו, הזנת מחוסרי הדיור, הזוגות הצעירים וזכאי הדיור הציבורי. בעת הזו כוחות השוק קובעים את מחירי הדירות, כאשר בשוק שבו הביקושים עולים משמעותית על ההיצע הכיוון הוא ברור, בנדל"ן אין ימין או שמאל אמרת בחירות אמרת התייקרות! 

אם לנסות להיות אופטימיים תוכנית חדשה הקשורה לתחום המגורים תאושר רק בשנת 2022. אם מביאים בחשבון בחירות שיתקיימו בחודש מרץ, הקמת ממשלה חדשה בחודש יוני אם תהיה הכרעה בין המחנות כלל לא בטוח, 100 ימי חסד לשר שיכון חדש בחודש אוקטובר וחקיקה נדרשת בכנסת שתיקח עוד שישים ימים, נגיע לכך שבמקרה הטוב מישהו בממשלה יתייחס לנושא הדיור רק בעוד שנה. 

*כותב המאמר, ניר שמול, הינו בעלי חברת שניר, בית לשיווק נדל"ן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות