שרת המשפטים איילת שקד // צילום איתמר סיידא
שרת המשפטים איילת שקד // צילום איתמר סיידא

חוק המקרקעין – חלקה תלת מימדית עבר בקריאה שנייה ושלישית

מליאת הכנסת אישרה בקריאה שניה ושלישית את הצעת החוק לתיקון חוק המקרקעין- חלקה תלת מימדית. המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ: "החוק מייצר פלטפורמה משפטית יעילה ומהירה לרישום תכנון מודרני רב-שכבתי, המערב שימושים"

מגדילים 18.12.2018

תמונה: איילת שקד // צילום איתמר סיידא

השינוי בחוק המקרקעין נועד להגביר את יכולת הניצול של הקרקע באמצעות האפשרות להפריד בעלות במקרקעין לחלקות תלת-ממדיות, שיהוו נושא נפרד לעסקאות ולזכויות, בשכבות השונות של הקרקע – תת הקרקע, פני הקרקע ומרחב הרום. המטרה היא לאפשר ניצול יעיל יותר ומיטבי של הקרקע, בהתאם לתכנון הדינמי הקיים היום המאפשר שימושי קרקע שונים ביחידות מרחביות שונות. הצעת החוק נועדה להקל על מימוש פרויקטים רב-שכבתיים, שכבר קיימים היום, באמצעות שכלול דיני המקרקעין ובכך להחליף את הכלים המשפטיים המסורבלים והמוגבלים, בפתרונות רישום פשוטים ומהירים יותר, שיגבירו את הוודאות בעסקאות, יאפשרו ניצול יעיל יותר ומיטבי של הקרקע (רב-שכבתי), ויקלו על צרכי הפיתוח והסחירות בקרקע.

את גיבוש הצעת החוק הובילו מחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים, האגף לרישום והסדר מקרקעין, המרכז למיפוי ישראל ומינהל התכנון.

בסביבתה של שרת המשפטים הסבירו עוד כי: "רשויות התכנון כבר החלו להוציא תכניות הכוללות תכנון רב-שכבתי בקרקע, אולם סעיף 11 לחוק המקרקעין קובע שהבעלות במקרקעין מתפרסת בעומק האדמה וברום השמיים ואינו מאפשר רישום בעלות נפרדת בשכבות השונות של הקרקע. ההחלטה לתקן את חוק המקרקעין באה במטרה להתאים את רישום הזכויות במקרקעין לתכנון הדינמי הקיים היום, המצריך שימושים רבים בגובה ובעומק הקרקע, ובפרט שימושים מעורבים שכוללים ייעודי קרקע שונים בשכבות קרקע שונות, כדוגמת מנהרות תת קרקעיות וגשרים עיליים לתחבורה או לתשתיות, וכן על מנת להגביר את הסחר בקרקע. יצוין, כי על פי האמור בדברי ההסבר לחוק, אין בתיקון החקיקה כדי לאפשר נטילת זכויות באופן לא רצוני ומבחינת דיני ההפקעות המצב ייוותר על כנו. כמו כן הובהר, כי דירות בבית משותף לא יוכרו כחלקות תלת-מימדיות נפרדות וכללי הניהול החלים על בית משותף ימשיכו לחול כפי שהם. 

"השינויים שחלו מצריכים לבצע התאמות במוסדות המשפטים הקלאסיים, ובהם דיני הקניין והמקרקעין, ולאפשר חלוקה גמישה יותר של המקרקעין, בפרט במדינת ישראל, שנדרשת להתמודד עם משאבי קרקע מוגבלים. הצעת החוק נועדה לתת מענה לצרכים וההתפתחויות שחלו במציאות, באמצעות האפשרות לפצל בעלות במקרקעין וליצור תלת-ממדיות שתהיה תחומה גם בממד הגובה, ובכך להתגבר על הקשיים שנוצרים בעקבות מגבלות המצב המשפטי הקיים, שבו איןאפשרות להעביר ולרשום זכויות בעלות בחלקים של שכבות קרקע שונות".

שרת המשפטים, איילת שקד, אמרה בעקבות אישור הצעת החוק: "התאמת החוקים אל המאה 21 מחייבת אותנו לשדרג את עבודת המשרד בהתאם למציאות הקיימת. זאת, בין היתר, נוכח מצוקת הדיור ותכנון עומק של תשתיות התחבורה. השאיפה היא שנוכל לאפשר יישום של תוכניות יעילות ומתקדמות ביניהן יותר מנהרות תת קרקעיות, גשרים עיליים, תחבורה תחתית, בדומה למדינות מפתחות אחרות בעולם. ישראל היא מדינה קטנה, בעלת משאבים מצומצמים ועלינו להיות יצירתיים, חדשניים ומובילים, כדי להמציא את הפתרונות הנכונים ביותר. אני מודה למשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ ולממונה על הטאבו שלומי הייזלר על עבודתם המקצועית והמסורה להעברת חוק חשוב זה".

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), ארז קמיניץ, ציין כי: "החוק מייצר פלטפורמה משפטית יעילה ומהירה לרישום תכנון מודרני רב-שכבתי, המערב שימושים, לרבות פרטיים וציבוריים ומהווה אבן דרך חשובה בהתאמת המשפט האזרחי למאה ה-21. דיני המקרקעין עברו היום שינוי מהותי וחשוב תוך שהם משיאים את תרומתם למגמות המודרניות לניצול יעיל ורב-שכבתי של הקרקע".

הממונה על מרשם המקרקעין ומנהל רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, עו"ד שלומי הייזלר, הוסיף: "המציאות הקיימת, הכוללת מחד גיסא מחסור בקרקעות פנויות ומאידך גיסא גידול בצפיפות האוכלוסייה וכלי התחבורה, מצריכה מציאת פתרונות חדשניים ויצירתיים על מנת לנצל את הקרקע באופן יעיל ומיטבי. אנו צופים כי תיקון זה יביא לשינוי דרמטי וחיובי במרשם המקרקעין".

עו"ד מירה ברנשטיין, שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון מברכת ואומרת כי: מדובר בתיקון מאד חשוב שיביא לחסכון משמעותי בכספי ציבור בשל הקטנת סכומי פיצויי ההפקעה שישולמו ומאידך עשוי להכניס כספים לקופה הציבורית. לשמחתנו, הממשלה הבינה שהחקיקה הנוכחית אינה תואמת את המציאות המשתנה.

ובמה דברים אמורים: בתיקון המוצע תיווסף לחוק המקרקעין הגדרה של "חלקה תלת-ממדית" שתגדיר את גבולות העומק והגובה של החלקה ובכך תוגבל הבעלות בחלקה זו לגבולות שנקבעו, וכל מה שמעבר לגבולות אלה, בעומק ובגובה, יוכל להירשם בבעלות נפרדת. בדרך זו יוכלו להיערך גם עסקאות פרטיות ובנוסף ייחסכו כספי ציבור באשר פיצויי הפקעה יקטנו לאור העובדה שבעל הקרקע המופקעת יוכל להמשיך להחזיק בבעלות בחלק ממנה ולעשות בה שימוש.

מירה בורנשטיין // צילום פוטושופ אבן גבירול תל אביב
מירה בורנשטיין // צילום פוטושופ אבן גבירול תל אביב

ראוי להדגיש שבמקרים רבים תכנית בנין עיר מפקיעה שטח לבניית ככר ציבורית במסגרת פרויקט מגורים. כך למשל היזם מבקש לבנות מתחת לכיכר חניות ולמכור אותן לרוכשי הדירות בפרויקט ולרשום אותן כהצמדה לדירה. לפעמים הדבר הכרחי כי אחרת היזם ייאלץ לבנות מרתפים נוספים, והדבר פוגע בכלכליות הפרויקט. עד כה הדבר לא היה אפשרי למרות שלרשות המקומית עשויה לצמוח ממנו תועלת כלכלית משמעותית.

התיקון לחוק יתקן בעקיפין גם את חוק התכנון והבניה כך שתתווסף בו הגדרה של "מגרש תלת ממדי" ומוסד תכנון יוסמך לאשר תכנית בנין עיר הכוללת מגרש תלת ממדי. כך יתאפשרו שימושים מעורבים במגרש אחד, ובשילוב עם תיקון חוק המקרקעין ניתן יהיה לרשום בעלויות נפרדות במימדים השונים.

שמאית המקרקעין והמשפטנית - נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי
שמאית המקרקעין והמשפטנית – נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין אומרת כי: "מדובר בתיקון חשוב מאוד אשר מתאים את החוק למציאת המודרנית. ההפרדה של הזכויות מאפשרת לממש את הקרקע באופן מיטבי ולמצות את הפוטנציאל שלה במלואו, כאשר קרקע היא בסופו של דבר משאב מוגבל. עד כה הפרדה של הזכויות חייבה הסדרים משפטיים מורכבים מאוד שבמקרים רבים לא אפשרו את מימוש הפוטנציאל ופגעו בפיתוח האפשרי, כעת ניתן יהיה לעשות זאת יותר בקלות. עמדתי היא שמדובר בשינוי מבורך ונחוץ".

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות