"לא דיווחו על התחייבויות כספיות שנטלה הרוכשת" – נדחה ערר של יורשות קרקע על שומת שבח

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה ערר שהגישו בעלות זכויות על קרקע נגד שומת מס שבח שהוטלה עליהן, לאחר שנמנעו מלדווח על התחייבויות כספיות שנטלה על עצמה רוכשת הקרקע. "נטילת התחייבות זו, משמעותה היא תמורה נוספת שקיבלו העוררות. העוררות לא כימתו תמורה זו ולא דיווחו עליה, ודי בכך לדחות את עררן", קבעה השופטת ירדנה סרוסי בפסק הדין, שאישרר את החלטת מנהל מיסוי המקרקעין בתל אביב להטיל על הקרקע שומה על פי מחיר שוק ולא על פי הדיווח של בעלות הקרקע.

הפרשה שבגינה הוגש הערר החלה לפני 25 שנים. את הערר הגישו שתי אחיות שקיבלו בירושה, יחד עם אחיהן, בשנת 1999 חלקת קרקע בשטח רשום של כ-375 מ"ר ברחוב ראשון לציון תל אביב. האחים התקשרו עם חברת "לורנס דופלקס חברה לבניין" בעסקת קומבינציה, שבמסגרתה הם מכרו ללורנס 5 שמיניות מזכויותיהם במקרקעין, ובתמורה התחייבה לורנס לבנות על מגרש בניין בן שמונה דירות, וכל אחד מהאחים יקבל דירה. 

בשנת ,2007 לאחר שלורנס התעכבה בבניית הבניין, החליטו העוררות למכור את זכויותיהן לשתי דירותיהן העתידיות לשני רוכשים, נ', בתמורה לסכום של 314,000 שקל לכל אחת מהן. האחיות לא נדרשו לשלם מס שבח, לאחר שהוצאה לעוררות בגין עסקה זו שומת מס שבח בגין 628,000 שקל, אך זו קוזזה כמעט לחלוטין בעלויות בניית הדירות בסכום של 622,000 שקל (311,000 שקל כל דירה). וכך המס שנדרשו האחיות לשלם עמד על 3 שקלים בלבד.

אך מכאן הפרשה החלה להסתבך. חברת לורנס הקימה של שלד לבניין, אך לא הצליחה להשלימו. לאור זאת, ביטלו האחיות בשנת 2008 את עסקת הקומבינציה, כך שהזכויות במקרקעין שנמכרו ללורנס, שבו לעוררות. שומות מס השבח בגין העסקה בוטלו גם הן לאחר הליך בבית המשפט. עם זאת, העסקה עם בני הזוג נ' לא בוטלה, והעוררות עדיין היו קשורות בה. וכך, על אף ביטול עסקת הקומבינציה, נ' המשיכו לאחוז בזכויות שנמכרו להם, ועל העוררות הייתה מוטלת החובה למסור להם שתי דירות חדשות על המקרקעין. וכל זאת לווה בהליכים משפטיים רבים בין הצדדים השונים.

על רקע זה, בשנת 2020 מכרו האחיות את זכויותיהן במקרקעין שקיבלו חזרה מלורנס, לחברת טופנוטץ' ריל אסטייט בע"מ תמורת 1.3 מיליון שקל. בנוסף, טופנוטץ' התחייבה להיכנס לנעליהן של האחיות, הן בהליכים המשפטיים השונים שהתנהלו באותה העת והן בהליכים משפטיים עתידיים, וכן לקחת על עצמה את ההתחייבות ל-נ', ולבנות להם את שתי הדירות שרכשו מהעוררות.

האחיות דיווחו על העיסקה למנהל מיסוי מקרקעין, וקבעו את שווי העסקה על סך של 1.3 מליון שקל, הסכום שקיבלו מטופנוטץ'. מנהל המיסוי דחה את השומה העצמית וקבע את שווי המכירה בהתאם לשווי השוק של המגרש. על פי חישוב השומה, על המקרקעין ניתן לבנות כ-600 מ"ר שטח עיקרי. מכיוון שהעוררות מחזיקות בשני שלישים מהמקרקעין, הרי שחלק הזכויות המיוחס להן משקף כ-400 מ"ר שטח עיקרי. מתוך שטח עיקרי זה, העוררות מכרו כ-160 מ"ר ל-נ'. מכאן, מנהל המיסוי קבע כי החלק הנמכר לטופנוטץ' משקף שטח של כ-240 מ"ר שטח עיקרי לבנייה. עורך השומה קבע שווי של כ-11,200 שקל למ"ר, ואת שווי המקרקעין הנמכרים על סך של 2,685,000 שקל.

האחיות כפרו בשומה הזו, ועררו עליה בפני ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שבבית המשפט המחוזי בתל אביב. מנהל המיסוי טען, בתגובה, כי בנוסף לתמורה הכספית הנקובה בהסכם, התחייבה טופנוטץ' להשלים גם את בניית הדירות ל-נ' וכן לשאת בתשלום היטל השבחה. לפיכך, טען, את התמורה החוזית יש לחשב על בסיס צירוף כל התמורות. עוד נטען כי העוררות לא הרימו את הנטל להראות מדוע מוצדק לקבוע את השווי לפי התמורה הכספית בלבד, וכן כי במקרה שבו התמורה החוזית לא נקבעה בכסף בלבד ויש לאמוד את שווי כלל ההתחייבויות. "משהעוררות לא הרימו את הנטל להוכיח את שוויין של ההתחייבויות, קיים היגיון רב בקביעת שווי המכירה בהתאם לשווי השוק של הזכות הנמכרת", טען מנהל המיסוי.מנהל המיסוי טען עוד כי אין להתיר את ניכוי עלות בניית הדירות ל-נ'. לדבריו, התחייבות העוררות כלפי נ' נעשתה במסגרת עסקה אחרת, ואין מדובר בהוצאה אשר משביחה את המקרקעין הנמכרים בעסקה זו. 

יו"ר הוועדה, השופטת סרוסי, דחתה את הערר, וקבעה כי החליטה לקבוע, בניגוד לכלל הרגיל, את שווי המכירה על פי שווי השוק של המקרקעין. "בנסיבות העניין, העוררות לא הוכיחו כדבעי את שווי התמורה החוזית ששולמה להן. בהתאם, יש לדחות את הערר ולקבוע את שווי המקרקעין על פי שווי השוק שלהם, לגביו אין מחלוקת בין הצדדים".

השופטת קבעה כי טופטונץ' נטלה על עצמה, במסגרת העסקה, ליטול את התחייבויותיהן המשפטיות של העוררות, לרבות ההתחייבות לבנות ולמסור את דירות נ'. מדובר, קבעה השופטת בהתחייבות שהיא בעלת ערך רב. עם זאת, נקבע, העוררות דיווחו אך על התמורה הכספית כתמורה שקיבלו עבור המקרקעין. בכך, קבעה, פעלו העוררות בניגוד לדין. "לא ניתן להתעלם מההתחייבות הכספית כבדת המשקל שנטלה טופנוטץ' מהעוררות, בדמות האחריות לבנות את דירות נ'. נטילת התחייבות זו, משמעותה היא תמורה נוספת שקיבלו העוררות. העוררות לא כימתו תמורה זו ולא דיווחו עליה, ודי בכך לדחות את עררן". עוד קבעה השופטת סרוסי כי ניכוי עלויות הבנייה של הדירות ל-נ' מהווה ניכוי מס כפול, וזאת מכיוון שמנהל המיסוי כבר ניכה 622,000 שקל מעלויות הבנייה. 

יתרה מכך, נקבע בפסק הדין, העוררות דיווחו למנהל המיסוי אך על התמורה במזומן תוך ניכוי מלוא עלות בניית הדירות, "למרות שלא יכולה להיות מחלוקת כי נטילת ההתחייבות לבניית הדירות על ידי טופנוטץ' מהווה תמורה נוספת… משלא דיווחו העוררות על התמורה בסך מלוא עלות הבנייה, העוררות פעלו שלא כדין, וגם בשל כך אין מקום לקבל את טענתן".

עוד הבהירה השופטת כי העוררות היו יכולות למכור את המקרקעין, ללא החלק של נ', ולהשאיר את ההתחייבות לבניית דירות נ' אצלן. "במקרה שכזה, לא יכולה להיות מחלוקת שהן היו דורשות תמורה כספית גבוהה יותר, בגינה היו משלמות מס שבח. אלא שהן בחרו לכרוך במכירת המקרקעין לטופנוטץ' התחייבויות נוספות, באופן שהפחית את התמורה הכספית שקיבלו, אך העשיר אותן בדרכים אחרות. משמע, כי לנטילת ההתחייבות ערך כספי שמעשיר את העוררות. בהתאם לעקרון צירוף כל התמורות, יש לשלם מס גם בגין התעשרות זו".

על רקע זה השופטת קיבלה את עמדת המנהל, וקבעה כי העסקה תמוסה על בסיס שווי השוק של המקרקעין, והטילה על האחיות הוצאות בסך 20,000 שקל.

חברי הוועדה, רו"ח יהושע בילצקי ורו"ח צבי פרידמן הצטרפו לעמדתה של השופטת סרוסי.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן