מועצת באר יעקב תשיב היטלי השבחה בסך מיליוני שקלים

אסור להתחשב בפרוגרמה שנוצרה לאחר אישור התכנית לעניין גבית היטל השבחה, כך עולה מהחלטת בית המשפט המחוזי מרכז, שהורה למועצת באר יעקב להחזיר לחברות נתנאל גרופ ושיכון ובינוי היטלי השבחה במיליוני שקלים, שנגבו מהן לפני כעשור // פרשנות

מגדילים 17.09.2019

מאת: עו"ד מיכאל רוזן, עו"ד ענבל פרברי

בשנים 2008-2010 חויבו החברות נתנאל ושיכון ובינוי לשלם היטל השבחה בגין אישור תכנית והקלות בשמונה מגרשים במזרח באר יעקב, צמוד למושב תלמי מנשה ושכונת גני מנשה. כתנאי לקבלת אחת ההקלות, החברות אף נאלצו לחתום על כתב התחייבות לפיו הן מתחייבות לשלם היטל השבחה לפי שומה סופית שתיקבע.

לאחר ביצוע התשלום, החברות הגישו שומה נגדית במסגרתה טענו כי בארבעה מהמגרשים הן אינן חייבות בכלל לשלם, שכן הן בגדר "ברות-רשות" בלבד, ולא חוכרות, ועל כן, בהתאם להלכת "קנית"* שהייתה אז בתוקף, הן פטורות מתשלום היטל השבחה בגין ארבעה מהמגרשים. שמאי מכריע קבע היטל השבחה בגין כלל המגרשים, בלי להבחין ביניהם, ועל כן החברות הגישו ערעור על השומה המכרעת לבימ"ש השלום בפ"ת, במסגרתו (ב- 7/12/11) התקבלה טענתן כי בגין ארבעה מהמגרשים בהן הן "ברות-רשות" בלבד, אין חבות בהיטל השבחה.

עו"ד מיכאל רוזן // צילום: גיל הדני
עו"ד מיכאל רוזן // צילום: גיל הדני

לפיכך, החברות דרשו החזר של היטלי ההשבחה בגין ארבעת המגרשים שבהם הן "ברות-רשות" בלבד, אולם הוועדה המקומית סירבה להשיב את הסכום, ובין הצדדים המשיכה להתברר מחלוקת בפני השמאי המכריע, שהיה אמור לפצל את סכום החוב בין ארבעת המגרשים שבהם החברות הן "ברות-רשות" לבין יתר המגרשים. 

לאחר כשלוש שנים – במאי 2015 הגישו מועצת באר יעקב והוועדה המקומית לתכנון ובניה תביעה הצהרתית נגד שתי החברות לבימ"ש אזרחי, בטענה כי המועצה זכאית להמשיך ולהחזיק בכספים שגבתה בגין כל המגרשים, בנימוק שכתב ההתחייבות עליו חתמו החברות מקים עילת גבייה נפרדת ועצמאית. בכתב ההתחייבות התחייבו החברות כי "ידוע לנו שיחול היטל השבחה… אנו מתחייבים לשלם היטל השבחה לפי שומה סופית שתיקבע." החברות הגישו תביעה שכנגד באמצעותנו להחזיר את הסכומים ששילמו בגין ארבעת המגרשים בהם היו "ברות-רשות" בלבד.  
כשנה לאחר מכן, בטרם הוגשו ראיות, בוטלה ב 10/5/16 הלכת "קנית" על-ידי בית המשפט העליון, והמועצה טענה כי לאור ביטול הלכה זו, ברי כי יש לבטל את הקביעה העקרונית לפיה החברות פטורות מתשלום היטל השבחה בגין ארבעת המגרשים שבהם היו בגדר "ברות-רשות" בלבד. 

בנוסף ובמקביל, הוועדה המקומית הגישה ערעור על האופן שבו פיצל השמאי המכריע את סכום החבות בין המגרשים השונים, בטענה כי היה על השמאי המכריע לכלול בחיוב בגין ארבעת המגרשים שבהם החברות היו חוכרות, גם השבחה מכוח פרוגרמה תכנונית שנוצרה ארבעה חודשים לאחר שאושרה התכנית המשביחה.

כל שלושת ההליכים נדונו במאוחד ובית המשפט המחוזי מרכז קבע כי:

ביטול הלכה אינו מאפשר פתיחת פס"ד חלוטים
ראשית, קבעה השופטת מיכל ברק נבו כי ביטול הלכת "קנית" אינו מאפשר פתיחה מחדש של פסקי דין חלוטים שניתנו בעבר על-יסוד ההלכה שהייתה קיימת. מאחר ובענייננו העירייה והוועדה המקומית לא הגישו ערעור על ההחלטה שהתקבלה בזמנו על-יסוד הלכת קנית, לא ניתן כעת לפתוח מחדש את הדיון בסוגית החבות בהיטל השבחה במגרשים בהם החברות היו "ברות-רשות" בלבד.

בהקשר זה, נדחתה טענת העירייה והוועדה המקומית לפיה יש להחריג תשלומי חובה מוניציפאליים מהכלל בדבר "מעשה בית-דין"; ביהמ"ש קבע שהיטל השבחה, בניגוד לארנונה שמשולמת באופן מתמשך בכל שנת מס, הינו היטל חד-פעמי ולא מס מתמשך, ולכן הכללים בדבר מעשה בית-דין חלים גם עליו.

כתב התחייבות לא מקים עילה לגבית היטל השבחה
בשונה מ"דירות יוקרה", במקרה שלנו מדובר בכתב התחייבות חד-צדדי שבו הרשות רק מרוויחה, כי היזם רק מתחייב לשלם היטל השבחה, ולא ויתרו לו בתמורה על תשלום אחר.
נקבע שכתב ההתחייבות שעליו חתמו החברות אינו מאפשר לרשות המקומית לגבות היטל השבחה באותו האופן שבו הן גובות היטל השבחה על-פי חוק; על מנת לאכוף את כתב ההתחייבות, היה על העירייה והוועדה המקומית להחזיר תחילה את הכספים ששולמו בגין ארבעת המגרשים ואז להגיש תביעה אזרחית לבימ"ש לתשלומם מחדש. 

לגופו של עניין, קיבל בית המשפט את עמדת החברות. נקבע כי כתב ההתחייבות אינו מאפשר לעירייה ולוועדה המקומית לגבות היטל השבחה מעבר להיטל המגיע על-פי חוק, בין היתר לאור לשונו המפורשת שבה התחייבו החברות לשלם "לפי שומה סופית שתיקבע". בפרשנות כתב התחייבות לרשות מנהלית, יש להתחשב בהלכת דירות יוקרה ובכללי המשפט המנהלי ובראשם "עקרון חוקיות המינהל", שאינו מאפשר לרשות לגבות תשלום חובה בהעדר חוק המסמיך אותה לכך במפורש.  

בהקשר זה, נדחתה טענת העירייה והוועדה המקומית לפיה החברות השתהו בהעלאת הטענה כי חתמו על כתב ההתחייבות תחת אילוץ ובכפייה.

היטל השבחה יחושב רק על בסיס מה שקיים במועד אישור התכנית
לבסוף, ביחס לאופן החישוב של היטל ההשבחה בגין ארבעת המגרשים בהם החברות היו חוכרות, ביהמ"ש דחה את ערעור הוועדה המקומית, וקבע כי לא ניתן להתחשב בפרוגרמה תכנונית שנוצרה לאחר אישור התכנית המשביחה, בעת קביעת היטל השבחה; שכן, היטל השבחה נועד לשקף אך ורק תשלום מתוך ההשבחה שיצרה התכנית שאושרה, תוך חיוב קיומו של קשר סיבתי בין אישור התכנית לבין ההשבחה. לפיכך, לא ניתן להסתמך על מסמכים אחרים שנוצרו לאחר מועד אישור התכנית לשם קביעת ההשבחה שיצרה התכנית. 

כך, סיכם ביהמ"ש וקבע כי תביעת העירייה והוועדה המקומית נדחית, התביעה שכנגד להשבת היטל ההשבחה מתקבלת במלואה והערעור המנהלי שהגישה הוועדה המקומית נדחה.
מועצת באר יעקב תשיב לשתי החברות כ 4 מיליון שקלים אך חשיבות פסק הדין רבה עוד יותר:

  1. לא ניתן לפתוח מחדש סכסוך שהסתיים בפסק-דין חלוט, אפילו במקרים שבהם חל שינוי בדין לטובת הרשות המקומית, ואפילו אם פסק-הדין החלוט טרם יושם בפועל.
  2. אין צורך שהיזם ישלח לרשות מקומית הודעת ביטול ביחס לכתב התחייבות, או הסכם, שלדעתו אינו חוקי; 
  3. פסק הדין מבהיר כי הנטל לתבוע את אכיפתו של כתב ההתחייבות מושת על כתפי הרשות, שצריכה להגיש לשם כך תביעה אזרחית חוזית ואינה מוסמכת לגבות את התשלום כפי שהיא גובה מס או היטל. מדובר בקביעה משמעותית, שכן הנטל להגיש תביעה כולל גם את הנטל על התובע להוכיח את כל היסודות של עילת התביעה. 
  4. מעגן את ההלכה לפיה בחישוב היטל השבחה, אסור להתחשב בפרוגרמה שנוצרה לאחר המועד הקובע, כהלכה מנחה של בימ"ש מחוזי (קודם זו הייתה רק קביעה בלתי מחייבת בבימ"ש שלום). 
  5. חובה לפרש כתב התחייבות בהתאם לכללי המשפט המנהלי, כך שרשות שלטונית לא יכולה לגבות סכום מעבר למותר לה על-פי חוק, אפילו אם האזרח הסכים לכך בכתב. 
  6.  אין שיהוי בהעלאת הטענה נגד חוקיות כתב ההתחייבות אפילו כשחלפו מעל לשנתיים ממועד החתימה: הרשות הייתה זו שאמורה להגיש תביעה ולא החברות היו צריכות לשלוח הודעת ביטול. 

    *על פי הלכת קנית שבוטלה בשנת 2016 מעמדו של היזם בתקופת חוזה הפיתוח הוא של בר רשות בלבד, ומשום כך הוא אינו חייב בהיטל.

ההלכה החדשה נקבעה בפסה"ד בר"מ 468/14 בר יהודה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון, ולפיה גם "בר-רשות" חייב לשלם היטל השבחה, ולא רק בעלים או חוכרים של מקרקעין.

* עורכי הדין מיכאל רוזן וענבל פרברי ממשרד עו"ד מיכאל רוזן העוסק במיסוי מוניציפלי והפחתת מיסי מקרקעין, יצגו את החברות נתנאל גרופ ושיכון ובינוי. ת"א 51962-05-15

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות