אילוסטרציה // shutterstock
אילוסטרציה // shutterstock

עובדי המגזר הציבור חוגגים בקורונה: מובילים את רכישת הדירות להשקעה בישראל

"מורמים מעם": בזמן שמשקי הבית בישראל נכנסו לקשיים כלכליים בקורונה, 37.1% מהמשקיעים שהובילו את שוק הדיור הנם עובדי המגזר הציבורי, בענפי המינהל המקומי, הביטחון והמוסדות הלאומיים. והזוגות הצעירים? התחילו לחפש דירות יד שנייה

כרמלה קופר 17.08.2021

ברבעון הראשון של 2021 נרכשו 31 אלף דירות בשוק החופשי, גידול של 39% בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד. בהשוואה לרבעון הראשון של 2019 מצטמצם שיעור הגידול ל-29% ובהשוואה לרבעון האחרון של 2020 עומד הגידול בסך העסקאות בשוק החופשי על 8%. "בכך נמשכת ההתאוששות המהירה במספר העסקאות, לאחר רמת השפל שנרשמה ברבעון השני אשתקד, עם פרוץ מגפת הקורונה" אומרים במשרד האוצר עם פרסום סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון הראשון של 2021, "בהשוואה היסטורית זוהי אחת הרמות הרבעוניות הגבוהות ביותר של עסקאות בשוק החופשי והרמה הגבוהה ביותר מאז השיא שנרשם ברבעון השני של 2015, על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם הכבדת המיסוי עליהם בסוף חודש יוני באותה שנה".

בהכללת מכירות "מחיר למשתכן" עמד סך העסקאות ברבעון הראשון השנה על 34 אלף דירות, גם כן הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השני של 2015. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זהו גידול של 34% במספר העסקאות, בהשוואה לרבעון הראשון של 2019 מצטמצם שיעור הגידול בסך העסקאות ל -24% ובהשוואה לרבעון האחרון של 2020 נרשם גידול של 6% בסך העסקאות.

אז מה קרה למשקיעים?
עוד על פי הנתונים, את הגידול בעסקאות המשיכו להוביל המשקיעים, עם גידול חד של 85% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2019. סך רכישות אלו ברבעון הראשון השנה עמד על 6.8 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז השיא שנרשם ברבעון השני של 2015. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים ברבעון הראשון השנה על 19.9%,  גידול של 6.6 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הראשון של 2019. ניתוח המאפיינים התעסוקתיים של המשקיעים מצביע על "ייצוג יתר" משמעותי (ביחס לשיעורם בסך המועסקים) של עובדי המגזר הציבורי והמגזר הפיננסי.  עוד עולה כי רמות השכר של המשקיעים השנה גבוהות בהשוואה לאלו שרכשו דירה להשקעה אשתקד.

37.1% מכלל המשקיעים מועסקים במגזר הציבורי
מעניין לציין כי בניתוח המשקיעים לפי המגזר התעסוקתי שלהם נמצא כי השכיחות הגבוהה ביותר של משקי בית אשר לפחות אחד מראשי משק הבית מועסק במגזר הציבורי, כאשר אלו היוו ברבעון הראשון השנה 37.1% מכלל מי שרכשו דירה להשקעה במהלך רבעון זה. בהשוואה לשיעורו של מגזר זה בקרב המשקיעים אשתקד זוהי עליה של 2.3 נקודות אחוז ועליה גבוהה יותר, של חמש נקודות אחוז בהשוואה לחודשיים הראשונים אשתקד, טרם פרוץ מגפת הקורונה. "דהיינו, במהלך המגפה, על רקע השבתתם של ענפים רבים במגזר העסקי, גדל משמעותית משקלם של המועסקים במגזר הציבורי בקרב רוכשי הדירות להשקעה", מציינים באוצר.
בניתוח מפורט יותר של המשקיעים לפי ענפים כלכליים בולטים המועסקים בענפי המינהל המקומי, הציבורי, הביטחון ומוסדות לאומיים, אשר ריכזו יותר מרבע (25.9%) מסך הדירות שנרכשו להשקעה ברבעון הראשון השנה – שיעור זה גבוה פי 2.5 ממשקל המועסקים בענפים אלו מסך המועסקים במשק. יש לציין כי ענפים אלו מהווים רק כשליש מסך המועסקים במגזר הציבורי.

במשרד האוצר מציינים עוד כי: "בולטת העובדה כי הורדת מס הרכישה מצאה בין היתר ביטוי בכניסה של אוכלוסייה פחות מבוססת בהשוואה למי שרכשו דירה להשקעה עם פרוץ המגפה ועד הורדת מס הרכישה. עם זאת, כפי שצוין, בקרב רוכשי דירה להשקעה ברבעון הראשון השנה רמות השכר גבוהות הן בהשוואה לכלל המשקיעים אשתקד והן בהשוואה למי שרכשו דירה אשתקד לאחר הורדת מס הרכישה".

פער של 1 מיליון שקל בין הפריפריה למרכז
"בניגוד לטענות שהועלו, לפיהן בעקבות מגפת הקורונה חל שינוי בהעדפות לטובת רכישת דירה בפריפריה על פני אזורי הביקוש במרכז הארץ, לא נמצא לכך ביסוס בהתפלגות העסקאות בשוק החופשי בין הפריפריה למרכז, בין הרבעון הראשון השנה לזה של 2019", אומרים באוצר.

כך, על פי הסקירה, המחיר הממוצע לדירה שנרכשה בשוק החופשי ברבעון הראשון השנה עמד על 1.8 מלש"ח, תוך פערי מחיר משמעותיים של 1 מיליון שקל בין אזורי המרכז לפריפריה. כך, בעוד שהמחיר הממוצע לדירה במרכז הארץ עמד על 2.3 מלש"ח, בפריפריה עמד המחיר הממוצע על 1.3 מלש"ח. פער מחיר מעט נמוך יותר, אך עדיין משמעותי  (825 אלף ₪) נמצא גם בהשוואת המחיר החציוני. ב"השוואת פערי המחיר בין המרכז לפריפריה בין הרבעון הראשון השנה למקביל לו אשתקד נמצא כי פערים אלו הצטמצמו מעט, כאשר צמצום הפער נרשם רק בעסקאות בדירות יד שניה", מציינים באוצר.

כך, המחיר הממוצע לדירה חדשה שנרכשה בשוק החופשי במרכז הארץ, הן ברבעון הראשון השנה והן במקביל לו אשתקד, היה גבוה ב-75% בהשוואה למחיר הממוצע לדירה חדשה שנרכשה בשוק החופשי בפריפריה באותם רבעונים, כאשר גם ברמת המחיר החציוני נשמרו פערי המחיר (פער של 67%). מנגד, בעסקאות בדירות יד שניה הצטמצמו פערי המחיר בין המרכז לפריפריה, הן ברמת המחיר הממוצע והן ברמת המחיר החציוני (ירידות של 13 נקודות אחוז בפערי המחיר הממוצע ושל 8 נקודות אחוז במחיר החציוני). באוצר מסכמים כי: "ניתוח הממצאים מלמד כי ההסבר המרכזי לצמצום פערי המחיר בעסקאות  בדירות יד שניה שנרכשו במרכז לבין אלו שנרכשו בפריפריה מוסבר בשינוי טעמים של המשקיעים בפלח השוק של דירות יד שניה במרכז, לטובת דירות פחות "איכותיות". כך, במקביל לגידול החד שנרשם ברכישות המשקיעים (בפריפריה אף יותר מאשר במרכז), דירות יד שניה שרכשו המשקיעים במרכז הארץ ברבעון הראשון השנה היו ברמות מחירים נמוכות משמעותית מאשר אלו שרכשו המשקיעים ברבעון הראשון אשתקד, בעוד במחירי הדירות החדשות שרכשו לא חל שינוי משמעותי".

 המפסידים הגדולים: המשקיעים בפריפריה
ברבעון הראשון של השנה נמכרו 6.6 אלף דירות ע"י משקיעים, גידול של 24% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2017. בערי הפריפריה נרשמה ירידה בתקופת ההחזקה בנכס, כאשר במקביל בולטים הישובים באזורים אלו בשיעור גבוה יחסית של דירות שנמכרו בהפסד. מנגד, בולטים יישובי השרון עם שיעורים נמוכים, עד אפסיים, של מכירות בהפסד.
עוד עולה כי, רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו ע"י משקיעים ברבעון הראשון של 2021 עמד על 378 אלף שקל (בשומות סופיות בלבד), נמוך ב-20% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020.
עוד על פי הסקירה, "מלאי" הדירות בידי משקיעים חזר לרדת ברבעון הראשון, אם כי באופן מתון ביותר, זאת לאחר שברבעון האחרון אשתקד נרשם לראשונה מזה חמש שנים  גידול ב"מלאי" זה.

ומה עשו הזוגות הצעירים? הלכו על דירות יד 2
רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ברבעון הראשון הסתכמו ב-11.5 אלף, הרמה הגבוהה  ביותר מאז הרבעון האחרון של 2015, טרם תחילת המכירות לזוכי "מחיר למשתכן". בהשוואה לרבעון הראשון של 2019 זהו גידול של 15% וגידול של 4% בהשוואה לרבעון הקודם. אלא שבניגוד למחצית השנייה אשתקד, פלח השוק שהוביל את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי היה זה של דירות יד שניה.

בתוך כך עולה כי, האזור שהוביל את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ברבעון הראשון השנה היה אזור נתניה, עם שיעור גידול של 38% ברכישות אלו בהשוואה לרבעון הראשון של 2019, אשר הביא סך רכישות זה ל-1.2 אלף דירות, הרמה הגבוהה  ביותר שנרשמה ברכישות דירה ראשונה בשוק החופשי באזור זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם.
השכר הממוצע למשק בית של רוכשים אלו עמד על 23.8 אלף שקל ברוטו בחודש והשכר החציוני עמד על 16.1 אלף שקל למשק בית.
בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי באזור זה בינואר אשתקד, טרם פרוץ מגפת הקורונה, נמצא כי רמות השכר של הרוכשים ברבעון הראשון השנה גבוהות יותר, ב-13% וב-11%, במחיר הממוצע והחציוני, בהתאמה, כאשר דווקא מחירי הדירות שנרכשו על ידם היו מעט נמוכות יותר.
באוצר מציינים כי: "עם זאת, ממצאים אלו אינם מעידים בהכרח על ירידה ברמת המינוף של רוכשים אלו בהשוואה לזוגות הצעירים שרכשו דירה באזור זה בתחילת 2020, שכן אשתקד נמצא שיעור גבוה של רווקים בעלי שכר נמוך מקרב רוכשים אלו, מה שעשוי לרמז על רכישה של דירות ע"ש הילדים על מנת להתחמק ממס הרכישה הגבוה שמוטל על רכישת "דירה נוספת".  בהקשר זה נציין כי גם ברבעון הראשון השנה נמצאו עדויות לרכישות מסוג זה באזור נתניה, אולם בהיקף מצומצם ביחס לינואר אשתקד. יתכן והורדת מס הרכישה על "דירה נוספת" בסוף יולי אשתקד צמצמה את התמריץ להתחמקות ממס על דירה נוספת".

רכישות משפרי הדיור רושמות עלייה
רכישות משפרי הדיור ברבעון הראשון הסתכמו ב-12.6 אלף דירות, גידול של 24% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 והרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד גדלו רכישות משפרי הדיור ב-11%.
ואחרונים לסקירה, רכישות תושבי החוץ בישראל- אלו ירדו והסתכמו ברבעון הראשון של 2021 ב-333 דירות בלבד, ירידה של 5% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. על רקע נתון זה בולט  אזור ירושלים עם גידול חד של 59% ברכישות  אלו,  שקוזזו במלואן בשל ירידות חדות באזורי ת"א ונתניה.

ירידה של 13% ב"מחיר למשתכן"
סך הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי, מרביתן במסגרת "מחיר למשתכן", ברבעון הראשון של 2021 עמד על 3.2 אלף, ירידה של 13% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019, זאת בהמשך לירידות משמעותיות בכל אחד מהרבעונים אשתקד. בפילוח גאוגרפי של הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" ברבעון הראשון השנה בולט אזור המרכז עם רמה גבוהה יחסית של רכישות במסגרת זו, אשר הסתכמו ב-692 דירות, יותר מהכמות שנמכרה במסגרת זו בכל שנת 2020.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

עיצוב ניו-יורקי לדירה בצפון תל אביב

מבט לנופי הים התיכון הנשקפים מבעד לחלונות הוויטרינה בדירה התל-אביבית ולאווירה הניו-יורקית, המוארת והרעננה – הצצה לדירה מקומית...
מגדילים 23.09.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות