שר הפנים, אריה דרעי // יח"צ
שר הפנים, אריה דרעי // יח"צ

ענף הנדל"ן עוצר נשימה: מה יעלה בגורלן של פעילות הותמ"ל ותקנות שבס-כחלון?

בימים אלו נידונות בחדרי שרי הממשלה החדשים שתי סוגיות חקיקתיות ישנות אך בעלות השפעה רחבה על פעילות ענף הנדל"ן – הארכת פעילותה והרחבת סמכויותיה של הותמ"ל וביטול תקנות שבס-כחלון המקנות הרחבת זכויות בנייה ליזמים. מה יעלה בגורלן?

כרמלה קופר 17.06.2020

שר הפנים, אריה דרעי // יח"צ

תזכיר החוק להארכת פעילות הותמ"ל (הוועדה לקידום מתחמי דיור מועדפים) עד לאוגוסט 2024, אותו מקדם שר הפנים, אריה דרעי, מעורר סערה בענף הנדל"ן, לאחר שעולה כי מטרתו היא לאפשר לוועדה סמכויות נרחבות יותר, כך שיהיה בידיה לעקוף את ועדות התכנון ולהרחיב את הבנייה לצד צירי תחבורה ציבורית וביישובים חרדיים וערבים. 

כמו כן, יורחבו סמכויותיה לטיפול בתוכניות קטנות ותוכניות פינוי בינוי, כך על פי התזכיר שצפוי לעלות להצבעה לאחר ה-6.7 עם סיום התיקונים והערות. כזכור, לאחר התיקונים לחוק שבוצעו בשנת 2017 ניתנה לוועדה הסמכות לתכנן פרויקטי פינוי בינוי גם על קרקע פרטית מרובת בעלים, במידה וקיימות מעל ל- 750 יח"ד בתוכנית אולם בפועל מתוך 66 תוכניות רק שתיים נמצאות בהליכים סטטוטוריים, בשל מגבלות החוק. כעת, כאמור, מנסה דרעי להרחיב את סמכויות הטיפול, זאת בניגוד לעמדת מינהל התכנון בנושא ועל רקע מחלוקת מתמשכת באשר לנחיצותה והצלחתה של פעילות הוועדה. 

עו"ד דוד בסון מציין כי: "הארכת תוקפו של הותמ"ל במתכונת המוצעת על ידי השר דרעי, תפורה למעשה למידותיהם של החרדים ואין בינה ובין תכנון דבר וחצי דבר. החוק פוגע בזכויותיהם של החילונים ומפלה את בעלי הקרקעות הפרטיים בצורה גסה. החוק מאפשר לחרדים לתכנן ולבנות  קרקע פרטית, חקלאית ומעובדת – לטובת ישובים חרדים אך מונע מחילונים לתכנן על קרקע פרטית שלהם, במתווה המהיר של הותמ״ל, ולמעשה יביא להקפאת התכנון באזורי הביקוש ולעלית מחירים.

"בנוסף שונתה ההגדרה של קרקע מרובת בעלים, כך שניתן יהיה לתכנן על קרקע שאינה בישוב ערבי או חרדי ושאינה מיועדת לפינוי-בינוי, 2,500 דירות לפחות וזאת רק במידה שהמדינה חפצה ביקרה של התכנית".

עוד בימים אלו נידונות הקלות שבס-כחלון, שתוקפן יפוג היום. נכון לעכשיו ההקלות מאפשרות להגדיל את זכויות הבנייה בכ-30% בתוכניות קיימות ובכ-20% בפרוייקטים. ההקלות נקבעו במקור במטרה לענות על הצורך בדיור בשנות ה-90 אולם כיום פועל מינהל התכנון לביטול ההקלות, שלעמדתו נכשלו וגרמו לעיכובים בהליכי הבנייה. מי יכריע בסוגייה, גורמי התכנון המקצועיים או שרי הממשלה? התשובות בימים הקרובים.

יהודה כתב יור ארגון הקבלנים מחוז תא והמרכז וסגן נשיא ההתאחדות קרדיט צילום דרור סיתהכל
יהודה כתב יור ארגון הקבלנים מחוז תא והמרכז וסגן נשיא ההתאחדות // צילום דרור סיתהכל

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז: לאפשרות למתן הקלות בניה ותוספת זכויות יש חשיבות גבוהה בכל פרוייקט ובפרט בהתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 שכן מדובר בזכויות שיוצרות וודאות כלכלית גדולה  ולטובת תכנון הפרויקט. לכן צר לי על החלטת שר הפנים שלא להאריך את התקנות – שבס סער ושבס כחלון.  ההחלטה האם לרכוש קרקע או להוביל פרויקט ולהוציאו לפועל, קמה ונופלת לעיתים  על נושאים דוגמת הרווח היזמי ועמידה בהתחייבויות שונות לבעלי הקרקע וגופים מעורבים אחרים, ומכאן שתוספות של עוד 20% לשטחי הבניה ו-10% במספר יחידות הדיור הן משמעותיות ביותר. בנוסף, מתעלמת ההחלטה מהמחסור הרב בהתחלות בניה בעיקר באזורי ביקוש. אנחנו רואים את הצניחה בהתחלות הבניה ברבעון האחרון בעקבות השפעת הסגר בשל התפשטות מגיפת הקורונה, נתון המעצים עוד יותר את הצורך בהדבקת הפערים בין ההיצע לביקוש ולצערי ביטול הקלות הבניה ישיג בדיוק את ההיפך- ההיצע ימשיך לקטון לעומת הביקוש מה שיוביל לעליה נוספת במחירי הדירות שאיננה רצויה".

עו"ד צבי שוב // צילום: כפיר סיוון
עו"ד צבי שוב // צילום: כפיר סיוון

עו״ד צבי שוב' מומחה לתכנון ובניה ונדל״ן: "ההקלות לתוספת יחידות דיור נוצרו והורחבו בשנים האחרונות בין היתר על מנת להגדיל את מספר יחידות הדיור במלאי הקיים ולהקטין את משבר הדיור, שסביר שיוחמר בשל תקופת הקורונה ועיכוב הבנייה, וזאת מבלי לתכנן את כל התכנון מחדש. כעת, ביטול ההקלות, ככל שלא יוארכו התקנות, יפחית עוד יותר את המלאי שהולך ומצטמצם ויעלה את המחירים בדיור. כשחושבים ומתכננים פתרונות עתידיים, ניתן לשקול שינויים, כמו הרחבת וגמישות בתכניות עתידיות המאושרות כך שניתן יהיה לבנות על בסיס תכניות גמישות. אולם, בתקופה זו בה המשק מצוי במשבר עצום יש לאושש את השוק ולא לבטל את ההקלות הנותנות מענה למשבר הדיור. דברים ניסיוניים וקיצורי דרך לא עושים בזמן כה רגיש שבו אין מקום לטעויות. נזכיר כי בכל מקרה לשם אישור הקלות בשיעור של 30% היה צורך ברצון של הרשות, נתקל בהתנגדויות ובעררים וכן לשלם היטל השבחה בשיעור של 50%, כך שבכל מקרה ההקלות לא היו "בכיס של אף אחד".

נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי
נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, אומרת כי: "אני חושבת שזאת טעות לא להאריך את תקנת שבס, בעיקר בתקופה כזאת כשאנחנו בימי קורונה וכאשר יש פיגור בהליכי בנייה ובהליכי אישור תוכניות. תקנת שבס עוזרת להגדיל את מלאי הדירות ולהשלים את הפיגורים שנוצרו ולדעתי זאת טעות לקטוע אותה דווקא עכשיו. גם אם היו מחליטים לבטל אותה בעתיד היה נכון לעשות זאת בהדרגה, עם תקופת מעבר ובעיתוי יותר מתאים, ולא בקטיעה מיידית כמו שנהוג אצלנו".

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות