הרעיון של שר הבינוי והשיכון הנכנס, יעקב ליצמן, להעניק סבסוד לרוכשי דירות יד שנייה בפריפריה הינו מובן אולם לטווח הארוך מדובר בפלסטר שמכסה מוגלה, ימלכד רבבות דירות ישנות בבתים מתפוררים, יהפוך אותם לאיי מצוקה ויחסל את הסיכוי לקדם התחדשות עירונית בפריפריה // דעה
ארז כהן // צילום: חן ליאופולד
מאת: ארז כהן, שמאי מקרקעין
ראשית דבר, אין ספק שהרעיון להתחיל ולמסמס את תכנית מחיר למשתכן הינו הכרח המציאות. תכנית זו עלתה למשלם המיסים הישראלי מיליארדים רבים של שקלים, בזבזה שלא לצורך שטחי קרקע יקרים מפז ולא הועילה כמעט במאום לפתרון בעיית המחסור בדיור לזכאים. אדרבה: היה לא חלק בלתי מבול בתדלוק רמות מחירי הדיור ובעובדה ששוק משפרי הדיור נכנס לתרדמת עמוקה.
לכן הכוונה של השר הנכנס יעקב ליצמן ושל בכירי משרד הבינוי והשיכון להציב אלטרנטיבה ראויה למחיר למשתכן הינה בהחלט נכונה ואף ראויה, ובמיוחד שהתחשב בעובדה שאחוז מחוסרי הדיור הלך ועלה במהלך הקדנציה של משה כחלון כשר האוצר וכשר העל לנושא הדיור, וכך גם נסק כלפי מעלה הפער הסוציו-אקונומי בין ובין "מדינת תל אביב" לבין האוכלוסיות המוחלשות בפריפריה.
הרעיון של ליצמן להעניק סבסוד לרוכשי דירות יד שנייה בפריפריה, הינו מובן. הסיכוי של משפחה ממוצעת בפריפריה, בים אם מדובר במשפחה חרדית, דתית און חילונית, להגיע לדירה חדשה בעלות ממוצעת של כמיליון וחצי שקלים בקירוב, הינו קלוש שבקלושים. על כן פתרון זה בהחלט פותח סיכוי לא רע לרבבות תושבי ערי הפיתוח, או שכאלה שמתכוונים לעקור לשם, להגשים סוף סוף את חלום הדירה. יש בכך גם מסר חברתי לא מבוטל.
אולם, וזה אולם גדול, אם נסתכל לטווח הארוך, הרי שמבחינת הן האינטרס של מדינת ישראל והן של תושב הפריפריה, מדובר לצערי בפלסטר שמכסה מוגלה. הרעיון הזה, אם ייושם, ימלכד רבבות דירות ישנות בבתים מתפוררים שנבנו בשנות החמישים, השישים והשבעים של המאה הקודמת, יהפוך אותם שלא בטובתם לאיי מצוקה, ומה שהכי גרוע, יחסל את הסיכוי לקדם התחדשות עירונית כוללת בפריפריה.
בעיה נוספת שתיווצר, תהיה הפערים העצומים בין השכונות המודרניות החדשות שנבנו במהלך השנים האחרונות בפריפריה, חלקן הגדול גם במסגרת מחיר למשתכן, לבין האזורים הוותיקים של ערי הפיתוח. פערים אלה יהיו גם פערים בין אוכלוסיות שונות ובעלות יכולות סוציו אקונומיות שונות וגם עלולים, חלילה, להוביל בעתיד למתחים חברתיים לא פשוטים.
עד כה לא בוצעה התחדשות עירונית בפריפריה מסיבות כלכליות מובהקות. ערכי הקרקע הנמוכים עד אפסיים, הפכו הן את הפינוי בינוי והן את התמ"א 38 ללא כדאיים כלכלית בעליל. האבסורד הגדול היה בכך שדווקא הפריפריה שזקוקה יותר מכל להתחדשות עירונית, הן בשל סכנת רעידות האדמה הגדולה הרבה יותר, והן בשל הפערים הסוציו אקונומיים המתחדדים והולכים בינה לבין מרכז הארץ, לא זכתה עד כה אפילו לשמץ שבשמץ של התחדשות עירונית.
על כן על ליצמן ועל מקבלי ההחלטות במשרד הבינוי והשיכון לשקול דווקא בצומת חשובה כמו היום, לאחר כשלון מחיר למשתכן ולאחר ימי הקורנה, לקדם תכנית אסטרטגית כוללת שתתניע סוף סוף התחדשות עירונית בפריפריה.
תכנית שכזו יכולה לצאת לפועל בכמה תרחישים אפשריים:
האחד, פשוט להגדיל משמעותית את יחס הדירות החדשות שהקבלנים יקבלו עבור כל דירה שתיהרס. אם, לדוגמא, הם יקבלו 12 דירות חדשות על כל דירה אחת ישנה, הן תמ"א 38/2 והן פינוי בינוי יהפכו לפתע לכלכליים ביותר.
השני, לנייד זכויות. למשל, כל קבלן שיבנה בפריפריה, יקבל בד בבד זכויות בנייה במרכז הארץ, ובמיוחד בדרום תל אביב ובשכונות השיקום של גוש דן. תרחיש שכזה יכול להיות WIN WIN הן לפריפריה, הן לקבלנים והן לשכונות המצוקה במרכז הארץ.
השלישי, להעניק לקבלנים קרקע משלימה, למשל להקמת מוסדות ציבור, תרבות, ספורט וכו', מה שגם יהפוך את הפרויקט לכדאי לקבלנים וגם ישדרג לאין שיעור את התשתיות הציבוריות ואת איכות החיים בפריפריה.
מדובר, אדגיש, בשלושה תרחישים וניתן ואפשר בהחלט לייצר "מחוץ לקופסא" עוד וריאנטים נוספים. כך או אחרת, אין זה מאוחר לשנות את רוע הגזירה ואני סמוך ובטוח שמקבלי ההחלטות עוד ישקלו כהנה וכהנה את ההחלטה האחרונה שתגרום, לצערי, להחליף רעה חולה אחת, מחיר למשתכן, ברעה חולה אחרת.
חומר למחשבה.
*כותב המאמר ארז כהן, הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
