banner
רון לנדסמן // צילום: נימרוד כהן
רון לנדסמן // צילום: נימרוד כהן

האם עדיף להשקיע ברכישת דירה או משרד?

מה היכולות שלכם כמשקיעים פרטיים, איזה שוק סובל מתנודות יתר, איפה תוכלו לקבל תשואות גבוהות יותר ומה צריך לבחון לפני שמחליטים? – כל ההמלצות למשקיע המתחיל

מגדילים 18.04.2022

"אם מדובר בנכס ראשון של המשקיע, ההמלצה היא קודם כל לרכוש נכס פרטי, ובכך לנצל את הפטור ממס רכישה של דירה ראשונה שמחירה הוא עד סכום של מיליון ושמונה מאות שקל", פותח ומסביר רון לנדסמן, מנכ"ל ובעלים רימקס SUPREME . לדבריו, "כאשר מדובר בנכס שני, המס הינו 8% מסכום העסקה וזהו סכום לא מבוטל. בנוסף, בדירה ראשונה יש פטור ממס שבח ובעת המכירה של הנכס אין צורך לשלם מס על הרווח, כל עוד המשקיע מחזיק בנכס תקופה של מינימום שנה וחצי, לעומת מס של 25% מהרווח במידה וזו לא דירה ראשונה".

האם המשקיע הוא שכיר או בעל חברה?
"במידה ובבעלות המשקיע נכס פרטי וברצונו להמשיך ולהשקיע נשאלת השאלה – אם המשקיע שכיר או בעל חברה", שופך אור לנדסמן על נקודה חשובה. לדבריו, "כאשר המשקיע הוא בעל חברה, באפשרותו לרכוש נכס  מסחרי להשקעה על חשבון החברה, זאת במקום למשוך את הכסף של החברה בצורת דיבידנד או משכורת. זו אופציה מצויינת להשקיע את הכסף בנכס מסחרי. כאשר המשקיע שכיר וכבר יש לו נכס פרטי בבעלותו, על כל נכס מעל הנוסף, בין אם הוא פרטי או ציבורי יש מס". 

אפל אדריכלות ועיצוב // צילום: אלעד גונן
אפל אדריכלות ועיצוב // צילום: אלעד גונן

שורה תחתונה- התשואות!
"תשואה ממוצעת על דירות במרכז נעה סביב ה 3.5-4%. התשואה על נכס מסחרי גבוהה יותר ועומדת על ממוצע של  8%, אולם כאן נכנס המס, שמשתנה בהתאם לנכס ולמשכורת המשקיע", מציין לנסדמן, וטוען כי: "אם היכולת של המשקיע היא לרכוש נכס אחד, ההמלצה היא חד משמעית לרכוש נכס למגורים, ולאחר שנה וחצי למכור אותו, ליהנות מהפטור, ולרכוש נכס נוסף". 

מה לגבי נכס מסחרי למשקיעים עם יכולת?
"אני ממליץ לרכוש נכס מסחרי למשקיעים מרובי יכולת, או בעלי חברות, כאשר הרכישה היא הוצאה מוכרת שמקלה על המיסים וגם עושה שימוש בכסף של החברה לצורך השקעה", אומר לנסדמן. ל
דבריו, "שוק המשרדים יותר מורכב, זהו שוק שמי שאינו מתמצא בו, בקלות יכול להיקלע להפסדים. במסחרי אין את הפטורים שיש בשוק הפרטי, הארנונה גבוהה לעתים גם פי 3 מהשוק הפרטי וגם דמי הניהול של הבניין מאוד גבוהים. המלצתו  להיכנס לשוק המסחרי כאשר למשקיע יש היכרות מעמיקה ולאחר בדיקה יסודית.
"בשוק המסחרי יש הרבה מקום לטעויות.  יש אנשים שרכשו משרדים, וכרגע בגלל הצפה של משרדים, הם לא מצליחים להשכיר אותם. אומנם חלק מהרשויות נתנו פטור של חצי שנה מהארנונה לבעל המשרד, ועדין יש להבין כי דמי הניהול והארנונה יכולים להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים. כאשר הנכס לא מושכר, המשמעות היא הפסד מאוד גדול".

Rema אדריכלים - מרינה רכטר רובינשטיין // צילום: ליאור טייטלר
Rema אדריכלים – מרינה רכטר רובינשטיין // צילום: ליאור טייטלר

"שוק המשרדים יותר תנודתי"
"התשובה האם להשקיע בנדל"ן מסחרי או פרטי היא אינדיבידואלית. עבור משרד, התשואה בדרך כלל יותר גבוהה, אולם יש עבורו עלויות אחזקה שלא תמיד חושבים עליהם ברכישה הראשונית", מציין האדריכל איל אפל, "כמו ארנונה גבוהה מאוד ודמי ניהול של הבניין. אמנם השוכר משלם את זה, אבל, וכאן ה"אבל" הגדול, אם נתקעים ואין שוכר, אזי הבעלים צריכים לשלם את העלויות הללו והן גבוהות במיוחד. המשרדים יותר מסוכנים. מצד שני בדר"כ שוכרי המשרדים, משכירים אותם לתקופות מאוד ארוכות. שוק המשרדים יותר תנודתי והסיכון בשוק זה גבוה יותר לעומת שוק המגורים". 

איפה היית משקיע?
"שכירות למגורים כרגע  היא השקעה  בטוחה יותר", אומר אפל, "זאת, מאחר ויש מחסור אדיר בנכסים כאלו והמחירים עולים. זאת ועוד, אין בעיה למצוא שוכרים למגורים, וכמעט כל מחיר שמציע בעל הנכס מתקבל. לכן למשקיע הקטן, יותר בטוח לרכוש דירה להשקעה ולהשכיר אותה  מאשר לפנות לשוק המשרדים. יש פחות עלויות נסתרות וזהו שוק פחות מסוכן. מגורים היום הם מניה בטוחה וסולידית. למרות שבארץ החזר ההון הוא 3 אחוזים בשנה ובמשרדים 5 אחוזים עדיין למשקיע הקטן זה יותר פשוט ונזיל, משרדים מהווים סחורה שקשה למכור ובל נשכח את  הטבות המס והפטורים על מגורים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022
נשמח לדבר אתך
נגישות