עמי פליישר // יחצ

הטלת מס 'אי התחדשות עירונית' יפתור את בעיית מלאי הדירות

הפער בין התחלות הבנייה הרצויות למצויות מחייב פתרון למלאי הקרקעות הזמינות באזורי הביקוש. אז מה עושים? מטילים מס "אי התחדשות עירונית" על בעלי דירות במתחמים שהוכרזו כמתחמי פינוי בינוי ולא חתמו על הסכם עם יזם // דעה

מגדילים 17.03.2019

תמונה: עמי פליישר // יחצ

מאת:  עמי פליישר, סמנכ"ל פיתוח עסקי, קבוצת תדהר

בשנת 2048 תימנה מדינת ישראל כ-16 מיליון תושבים – תוספת של יותר מ-7 מיליון תושבים, אשר יזקקו לכ-1.85 מיליון דירות נוספות לעומת מלאי הדירות הקיים. בנוסף, יהיה צורך לחדש כמה מאות אלפי דירות קיימות במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית. כנגזרת מכך, היקף התחלות הבניה הנדרש עומד על כ-75 אלף התחלות בניה בשנה.

פער זועק בין המצוי לרצוי
הקצב הנוכחי של 40-50 אלף התחלות בניה בשנה יוצר פער ברור וזועק לעין מול צורכי המדינה. הכתובת על הקיר ושיתוף הפעולה בין המדינה לרשויות המקומיות בפתרון הינו מוגבל ביותר. תוכנית מחיר למשתכן, אשר לגבי יעילותה קיים ויכוח, אינה יכולה, גם בעיני המצדדים בה, לתת את הפתרון המלא לצורכי הדיור של המדינה בשנים הקרובות.

מחסור גדול במשאבי כוח אדם, יכולות ייצור של חומרי גלם ומערכות ומחסור בחברות קבלניות איכותיות, אינו מאפשר כיום, גם אם תיפתרנה כל בעיות הקצאת הקרקע, הרישוי, והתכנון, לבנות את מלאי הדירות הדרוש למשק.

פתרון ההתחדשות העירונית
אלברט איינשטיין כבר אמר כי זהו טירוף מוחלט לנקוט באותן פעולות, פעם אחר פעם ולצפות לתוצאות שונות. קצרה היריעה במאמר זה מליתן פתרונות לכל הסוגיות אולם אנסה להתייחס לחלק מפתרון מלאי הקרקעות הזמינות לבניה במסגרת ההתחדשות העירונית.

ההתחדשות העירונית כיום נעשית ברוב המכריע של המקרים טלאים טלאים – התחדשות בניינית במסגרת תמ"א 38 ופרויקטי פינוי בינוי על חטיבות קרקע קטנות יחסית אשר אינן מאפשרות מענה הולם למבני הציבור ופתרונות התחבורה הנדרשים.

בכדי ליצור מענה לצורך הדחוף בקרקע זמינה לבניה באזורי הביקוש ובכלל, יש ליצור תוכנית רב ממדית בהובלת הממשלה ושיתוף הרשויות המקומיות, אשר תתבסס על העקרונות הבאים:

  • קביעת יעדי תכנון והקצאת משאבים– לרשויות המקומיות לטובת תכנון מתחמי פינוי בינוי משמעותיים (חטיבות קרקע של עשרות דונמים) המאפשרים מתן תכנון אורבני מיטבי ופתרון מלא לצורכי העיריה.
  • קיצור הליכי התכנון והרישוי – כיום, הליך תכנון תוכנית בנין עיר והיתרי בניה נמשך בממוצע כ-7 שנים. יש להקצות משאבים לעיבוי משמעותי ודרמטי של גופי התכנון והרישוי בעיריות ובוועדות המחוזיות.
  • יצירת בהירות תקציבית לעיריות – קביעת היטלי ההשבחה, תקציבי תכנון ותמריצים לעיריות מחד וקנסות ושלילת תקציבים לעיריות אשר לא תעמודנה ביעדי התכנון והרישוי.
  • ניוד זכויות בניה לאזורי ביקוש- חלק גדול מהצורך בהתחדשות עירונית נמצא בפריפריה שם אין הצדקה כלכלית לביצוע פרויקטים ואין ביקוש לכמות הדירות שיש לבנות בכדי ליצור הצדקה כלכלית שכזו. הפתרון לכך נעוץ בתוכנית ברורה ופשוטה לניוד זכויות בניה לאזורי ביקוש.

"מס אי התחדשות עירונית"
כיום, הליך ההתארגנות, גיבוש הבעלים וחתימה על הסכם מול יזם, נמשך בממוצע כ-4 שנים ובמקרים רבים כושל  התהליך בשל התנגדות בעלי דירות מסיבות שונות.

בכדי להגביר משמעותית את קצב התגבשות מתחמי פינוי בינוי יש להטיל מס "אי התחדשות עירונית" על בעלי דירות במתחמים שהוכרזו כמתחמי פינוי בינוי ולא חתמו על הסכם עם יזם בתוך פרק זמן קצוב מיום ההכרזה. הרציונל הוא כי במקרה של רעידת אדמה או פגיעת טילים ייפול נטל השיקום על המדינה ולפיכך אזרחים שנמנעים מניצול האפשרות להתחדשות עירונית, מטילים בכך נטל על המדינה ועליהם לשאת בתוצאות החלטתם. מס כזה, שהינו מס צודק בהרבה ממס רכוש או מיסי ירושה, ימריץ בעלי דירות למהר ולחתום על הסכמי התחדשות עירונית.

פעולה ממשלתית מערכתית תיצור אקו סיסטם שיאפשר ליצור מלאי גדול וזמין של קרקעות זמינות לבניה במרכזי הערים בעשור הקרוב יחד עם פעולות נוספות התורמות להאצת הבנייה וקיצור זמנים מהותי אשר יעמוד בצורכי הדיור של ישראל לעשורים הקרובים.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות