בזכות המכתב למחלקת הארנונה: התקבלה תביעה של דיירי בניין בתל אביב להכרה בזכויות בשתי דירות

45 שנים לאחר רכישת זכויות בבניין של חברת עזרה וביצרון בתל אביב, בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל תביעה שהגישו דיירים, וקבע כי הם חכרו למעשה שתי דירות, שאוחדו לדירה אחת. בית המשפט דחה את טענת עזרה וביצרון, שלפיה לדיירים יש זכות על דירה אחת בלבד. פסק הדין ניתן בשבוע שעבר בתביעה שהגישו הדיירים, על רקע הליך של פינוי בינוי שבו נמצא הבניין. השופט ארז יקואל, שדן בתביעה, נאלץ להתמודד עם העובדה שהעסקה בין הדיירים לבין עזרה וביצרון לא נרשמה מעולם, עם רישום לקוי של הנכסים, והעובדה שבבניין הייתה חריגת בנייה, שבמסגרתה נבנתה יחידת דיור אחת מעבר למאושר בהיתר.

בשנת 1979 חתמו התובעים על הסכם חכירה מול עזרה וביצרון, ומאז הם מתגוררים בבניין הנמצא ביד אליהו. בתביעה שהגישו, טענו התובעים כי בחודש אפריל הם רכשו זכויות וקיבלו לחזקתם דירת חדר בבניין, וכעבור מספר חודשים, בספטמבר אותה שנה, קיבלו דירת חדר נוספת. לדבריהם, הסכמי החכירה שנחתמו בשעתו – אבדו. התובעים מוסיפים כי לימים חיברו הם את שתי הדירות, ללא היתר.

עוד נטען בתביעה כי בשנת 2018 נחתם בין הצדדים הסכם ולפיו התובעים חוכרים מהנתבעת בחכירת משנה – דירה אחת. אלא שלשיטת התובעים "הם לא הבינו על מה הם חותמים", ולא בדקו "בציציות" את פרטי ההסכם. לדבריהם, רק במהלך הליכי הרישום של הבניין כבית משותף, נודע לתובעים כי עזרה וביצרון מתייחסת לשתי הדירות שחכרו – כדירה אחת בלבד. 

על רקע זה הגישו התובעים עתירה שבה ביקשו להכיר בזכויותיהם בשתי דירות נפרדות. בתביעה נטען כי כי מלכתחילה נבנו בבניין 29 דירות, וזאת בניגוד להיתר שאִפשר הקמת 28 דירות בלבד. לטענת התובעים, החברה הנתבעת מבקשת כעת "להכשיר את השרץ" של חריגה מההיתר וזאת תוך פגיעה בהם באמצעות החסרת דירה ממצבת זכויותיהם. נוכח הליך פינוי-בינוי שמקודם בבניין, הביעו התובעים חשש שרישום זכויותיהם בדירה אחת ולא בשתיים, יפגע בתמורות להן הם יהיו זכאים בפרויקט.

עזרה וביצרון, מצדה, הציגה גרסה שונה. לדבריה, דירת התובעים הייתה יחידת דיור אחת כבר בסמוך למסירת החזקה בה לידיהם, כך שמלכתחילה הוחכרה להם דירה אחת בלבד. החברה טענה כי גרסת התובעים לפיה חכרו שתי דירות וחיברו אותן בהמשך הדרך אינה נכונה. עוד נטען בכתב ההגנה כי אין כל קשר בין מצבה הקודם של הדירה – שתי יחידות דיור שהושכרו לדיירים מוגנים – לבין הדירה אותה החכירה לתובעים בשנת  1979. החברה הוסיפה כי טענת התובעים לפיה נחתמו הסכמי חכירת משנה ואבדו – אינה נכונה. לטענת עזרה וביצרון, במהלך כל השנים משנת 1979 ועד לשנת 2018 לא נחתם חוזה חכירה. זאת מאחר שהתובעים לא שילמו דמי חכירה ראשוניים, חרף הפצרות החברה.

הסוגיה שעמדה בפני השופט יקואל הייתה: האם התובעים חכרו מהנתבעת דירה אחת או שתיים, וכיצד על העסקה להתבטא במרשם. השופט ציין עוד כי המחלוקת בין הצדדים היא רישומית גרידא (דירה אחת או שתי דירות), ואינה מתייחסת לשטח הפיזי בו מחזיקים התובעים בבניין.

בגלל היעדר רישום מסודר, השופט נאלץ להסתמך על מזכרים מזמן אמת שערכה החברה, תשריט הבניין ומסמכים נוספים, ולצד הדיון המשפטי שבו הציג כל צד את טענותיו, הוא החליט לקבל את תביעת הדיירים. בין השאר, השופט הסתמך על מסמכים שהציגו התובעים: האחד, מזכר ששלחה הנתבעת לאגף הארנונה בעירייה ביום במאי 1979 שבו ביקשה להעביר על שם התובע  את החיובים עבור דירה 27 בבניין – לבדה. מסמך נוסף הוא מזכר, שנשלח לאגף הארנונה בעירייה, בו ביקשה להעביר על שם התובעים את החיובים עבור שתי דירות בבניין, ממוספרות 28-27. 

מסמכים אלו, קבע השופט, תומכים בעמדת התובעים, לפיה הושכרו להם שתי דירות, במועדים שונים. בתחילה דובר רק על דירה ,27 ורק כעבור מספר חודשים נוספה לה גם דירה 28. עוד ציין השופט כי במזכר השני, שאותו שלחה עזרה וביצרון, נאמר במפורש כי התובעים "חוכרים מאיתנו את שתי הדירות הנ"ל".

עזרה וביצרון, מצדה, הגישה מסמכים מטעמה, המוכיחים לטענתה כי מדובר למעשה בדירה אחת. כך, למשל, הציגה מזכר שנכתב, לטענתה, עוד לפני כניסת התובעים לדירה, שבו ביקשה לאחד את חשבונות שתי הדירות לדירה אחת. "הנה כי כן. קיימות אינדיקציות שונות אשר למאפייני הנכס שהוחכר לתובעים", כתב השופט, על רקע הסתירות במסמכים השונים. 

כדי לבסס את עמדתו, השופט ציין כי הוא החליט לייחס משקל ראייתי משמעותי למכתב הנתבעת לאגף הארנונה בעירייה מזמן אמת, מכיוון שבו "נכתב ברחל בתך הקטנה שהתובעים חוכרים שתי דירות בבניין, כל אחת מהן החל מתאריך שונה. הדברים המפורשים עולים כדי הודאת בעל דין", נקבע. כמו כן, השופט הוסיף כי הוא נתן חשיבות ראייתית לתשריט הבניין, ממנו עולה – מעבר לכך שהתובעים מחזיקים בשתי דירות – כי בבניין אכן נבנו 29 דירות, קרי בחריגה של דירה אחת מהיתר הבנייה, "באופן שמהווה חיזוק משמעותי לגרסת התובעים אשר למניע העומד בבסיס התנגדות הנתבעת לרישום כפי שהתבקש", נכתב.

כעת נאלץ השופט להתמודד עם טענתה של עזרה וביצרון לחריגה שתיגרם מהוראות התכנית במידה ותתקבל התביעה. עזרה וביצרון טענה כי מספר יחידות הדיור לבניין מוגבל ל-28 בעוד שרישום דירה נוספת, כך שמספר הדירות יעמוד על 29, יהווה חריגה מהוראות התכנית מהוראות התכנית. השופט לא התרשם מטענה זו, ומתח ביקורת על החברה שמנסה להימנע מההכרה בשתי הדירות כדי להעלים את החריגה מהתכנית: "על מנת שהרישום יתאם את תכנית המתאר, יש לבנות בהתאם לה מלכתחילה; קרי, אין לרפא בנייה שנעשתה בחריגה מהתכנית, באמצעות רישום זכויות קנייניות באופן שאינו עולה בקנה אחד עם הבנייה בשטח. על הרישום להיעשות באופן התואם את הבנוי".

השופט הבהיר כי בהתאם לפסיקה, רישום זכויות בפנקסי המקרקעין ייעשה במנותק משאלת חוקיות הבנייה מבחינה תכנונית. עם זאת, השופט ציין כי נוכח העובדה שהבניין מצוי בפני הליך פינוי-בינוי, די יהיה בסעד ההצהרתי בדבר זכות החכירה של התובעים בשתי דירות בבניין, ללא צורך בהידרשות לסוגיית הרישום.

השופט קיבל את התביעה וקבע, איפוא, כי לתובעים זכויות בשתי דירות. לצד זאת, הוא הטיל על עזרה וביצרון הוצאות בסך 15,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן