פסק דין שניתן השבוע קבע כי הפטור לשכונות שיקום לא יחול במכר. מדובר בהחלטה חשובה ומשמעותית לרשויות שבתחומן מצויים מבני מגורים רבים בשכונות שיקום. פסק הדין השיב את הוודאות המשפטית שכל כך נדרשה בנושא זה // פרשנות
מאת: עו"ד רויטל אפלבוים*
לאחר תקופה של חוסר וודאות בשל הכרעות שיפוטיות סותרות, ניתן השבוע פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע בעמ"נ 8099-08-20 הועדה המקומית קרית מלאכי נ' לוי זאב, אשר קבע, כעמדת הוועדה המקומית שיוצגה על ידי הכותבת, כי הפטור מהיטל השבחה לשכונות שיקום לא יחול בעת מכירת הנכס.
ברקע פסק הדין עמדו פסיקות של בית המשפט העליון ובית המשפט לעניינים מנהליים במחוז מרכז, והחלטות וועדות ערר אשר קבעו בניגוד אליהן, והביאו את סוגית הפטור לשכונות שיקום חזור ושנה בפני הערכאות השונות.
בסוף שנות ה- 70 של המאה הקודמת הכריזה הממשלה על פרויקט שיקום שכונות. תכליתו העיקרית היתה שיפור איכות החיים וההזדמנויות של השכונות המשתתפות במיזם, במאמץ משולב של שיקום פיסי וחברתי.
חלק הארי של ההשקעות הכספיות בפרויקט הגיע כמובן מהמדינה וכן מכספי תרומות. ברם בצד אלה, נדרשו גם הטבות שונות על מנת לעודד את תושבי אותן שכונות לקחת חלק במיזם עצמו. אחד מאותן הטבות הוא הפטור מהיטל השבחה לשכונות שיקום שחוקק בראשית שנות ה – 80 כחלק מסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (19(ב)(1)) וקובע פטור מהיטל השבחה למקרקעין למגורים המצויים בשכונת שיקום מוכרזת.
בדומה לפטורים אחרים מהיטל השבחה, גם בגין הפטור לשכונות שיקום התעוררו לא מעט מחלוקות בין הנישומים לוועדות המקומיות אשר הובאו לפתחן של ערכאות שיפוטיות.
בשנת 2012 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון ב רע"א 8565/10 עמאש נ' הוועדה המקומית שומרון, במסגרתו נקבע כי באיזון שבין התכליות שבבסיס פרויקט שיקום שכונות והחשיבות שבקידומן, ובין חובת המתעשר לחלוק את התעשרותו עם הקופה הציבורית יש לקבוע כי הפטור יחול רק בעת הרחבתה של דירת מגורים ולא בבניה חדשה.
בהמשך לכך, וברוח פסק דין עמאש, ניתן בשנת 2018 פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים מחוז מרכז בעמ"נ 33956-03-17 הוועדה המקומית ראש העין נ' מעודה, אשר קבע כי לאור תכליות הפרויקט וההלכה שנפסקה בעמאש לפיה הפור יחול רק בעת הרחבת דירה, הרי שאין להחיל את הפטור במכירת נכס. פסק הדין בעניין מעודה השתרש בפסיקה ונמצא תדיר בקביעות וועדות מקומיות ושמאים מכריעים אשר קבעו כי אין להחיל את הפטור במכר.
אלא שמזה תקופה וועדת הערר בתל אביב אינה מכירה בפסק דין מעודה. אליה הצטרפה גם וועדת הערר של מחוז דרום אשר החליטה לפני כ – 6 חודשים בערר 8001-01-19 לוי זאב נ' הוועדה המקומית קרית מלאכי, כי היא אינה מקבלת את ההנחיה שבפס"ד מעודה, וקבעה כי יש להחיל את הפטור גם בעת מכירת הנכס.
בערעור שהגישה הוועדה המקומית קריית מלאכי על ההחלטה, נטען על ידה כי החלטת וועדת הערר לא רק שאינה מכבדת פסיקה של ערכאה גבוהה ממנה, ובכך מייצרת אי וודאות משפטית, אלא שקביעה לפיה יש לתת את הפטור גם מכר חותרת תחת התכליות שבבסיס פרויקט שיקום שכונות, שנועד בראש ובראשונה לשקם את השכונה עצמה והאנשים שבתוכה, ולא לעודד אותם להגר החוצה ממנה תוך שהרווח בפטור אינו מוחזר לשכונת השיקום כלל.
השבוע ניתן כאמור פסק הדין אשר קיבל את הערעור (בהסכמת המשיב, הנישום), ביטל את החלטת ועדת הערר, וסתם את הגולל (לפחות בשלב זה) על מחלוקת זו. יצוין כי ערעור דומה תלוי ועומד גם על הכרעות ועדת הערר בתל אביב, וצפוי להידון בראשית 2021.
נכון להיום, הפטור לשכונות שיקום לא יחול במכר. מדובר בהחלטה חשובה ומשמעותית לרשויות שבתחומן מצויים מבני מגורים רבים בשכונות שיקום. פסק הדין השיב את הוודאות המשפטית שכל כך נדרשה בנושא זה.
*הכותבת, עו"ד רויטל אפלבוים, הינה שותפה ומנהלת מחלקת תכנון ובניה והיטלי השבחה במשרד עורכי הדין ויינברגר ברטנטל
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
