המהלך של הפחתת מס הרכישה מבורך וצפוי לעודד את הבנייה למגורים ובמעגל השני גם את שוק הדירות ליד שניה. אלא שאם משיהו תולה תקוות שהפחתת מס רכישה תביא לירידת מחירים טעות חמורה בידיו// דעה
מאת: אדיר יונסי ועומרי גלילי*
המשבר הכלכלי שהביא נגיף הקורונה פגע במיוחד בענפי התיירות והפנאי, אך הגיע גם לתחום הנדל"ן. תחום זה תורם מדי שנה לצמיחת המשק ומהווה כ-10% מהתל"ג. כל בניין שנבנה מספק פרנסה לשורה ארוכה של ספקים ונותני שירותים: מהנדסים, עו"ד, רו"ח, מובילים, חשמלאים, אינסטלטורים ועוד הרבה. המדינה מרוויחה מיסים מכל המוצרים והשירותים שניתנים לענף הבנייה.
בנוסף למדינה הכנסות ממכירת דירות חדשות. כך למשל ההכנסות בסעיף זה בשנת 2018 (מע"מ ומיסי נדל"ן) הסתכמו ב-17 מיליארד שקל. אם נוסיף לכך מכירת קרקעות ומיסים ישירים ועקיפים נוספים נגיע לסכום גבוה מ-20 מיליארד שקל.
משבר הקורונה הביא לירידה חדשה בהכנסות המדינה ממיסים ומנגד בעלייה בהוצאות בגלל דמי אבטלה ותשלומי העברה נוספים. במצב גירעוני זה שר האוצר, ישראל כ"ץ וממשלת ישראל פועלים להזרמת חמצן למשק ולשוק הנדל"ן שנפגע ממשבר הקורונה ומהסגר. החלטת שר האוצר להפחית את מס הרכישה ל-5% נועדה להעניק תמריץ לשוק הנדל"ן למגורים.
מנתוני בנק ישראל עולה כי בין החודשים מרץ-יוני 2020, הבנקים דחו הלוואות לכ-553,000 לקוחות בכל מגזרי הפעילות, בסך מצטבר של כ-7 מיליארד שקל. אם נוסיף לכך את האבטלה, העסקים הקורסים והעצמאים שנותרו ללא עבודה – נקבל קטסטרופה כלכלית.
זה הזמן של המדינה להכניס את היד לכיס ובמיוחד במקרה של מס רכישה שכלל אינו קשור לרווח פירותי או הוני של האזרחים, אלא לעסקה שהמדינה בוחרת לגזור עליה קופון. הפחתת מס הרכישה היא בעצם החזרת המצב לקדמותו לפני המהלך של שר האוצר משה כחלון שהעלה את המס ל-8%.
מעבר להשפעה החיובית של הפחתת מס הרכישה על המשק, מעניין לבחון מה תהיה ההשפעה על שוק הדירות למגורים בטווח הארוך?
המהלך של משרד האוצר עשוי להחזיר את המשקיעים מחו"ל ומהבורסה ויביא להגברת הביקוש לדירות חדשות. לכן בטווח הארוך מגמת עליית מחירי הדירות שהתפתחה משנת 2007 צפויה להימשך.
מה שקובע את המגמה הם היסודות של הכלכלה ושל הדמוגרפיה בישראל – הם שמכתיבים את מחירי הנדל"ן. לא וירוס, לא מלחמה ולא שום אירוע אחר תחום בזמן.
הקטנת הביקוש בטווח הקצר בגלל משבר הקורונה עלולה לגרום לכך שיזמים יבנו פחות ולכן ההיצע יפגע. כשהמשק יחזור לרמת תעסוקה גבוהה וריבית המשכנתאות תרד, הביקוש יתפרץ שוב ומולו יהיה היצע קטן משמעותית כיוון שיזמים בנו פחות.
סיבה שנייה להמשך עליית מחירי הדירות בטווח הארוך היא הדמוגרפיה: בעוד כ-30 שנה יחיו כאן כ-20 מיליון תושבים. איפה הם יגורו ? המדינה מתכננת ואולי אפילו מתכננת טוב, אך בפועל בונים הרבה פחות מרמת הביקושים החזקה והגבוהה. יש צורך בבנייה של כ-50 אלף יחידות דיור בממוצע בשנה בשנים הקרובות ויותר מכך בשנים 2036 -2040, אך זה לא קורה. הפיגור בקצב התחלות הבניה יוצר פער גדול בין הביקוש להיצע ובהכרח יביא לעליית מחירים. לכל אלה אפשר גם להוסיף את ההתייקרות בעלויות הבנייה, מחסור חריף בעובדים, ואשראי גבוה יותר ליזמים ולקבלנים.
לסיכום: המהלך של הפחתת מס הרכישה מבורך וצפוי לעודד את הבנייה למגורים ובמעגל השני גם את שוק הדירות ליד שניה. אלא שאם משיהו תולה תקוות שהפחתת מס רכישה תביא לירידת מחירים טעות חמורה בידיו. הביקושים גבוהים. הפחתת מס הרכישה תגביר אותם וסיום משבר הקורונה יחזיר לשוק רבים שנאלצו לשבת על הגדר מספר חודשים. כשהציבור יחזור לשוק הוא ימצא היצע נמוך של דירות שעלה הרבה מאוד כסף לבנות אותן ואז כוחות השוק ידחפו את מחירי הדירות למעלה.
*כותבי מאמר זה, אדיר יונסי ועומרי גלילי, הנם מנכ"לים משותפים YG השקעות
בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
