פארק חדש שנבנה בשכונת רחובות המדע

אזור רחובות רושם גידול חריג במכירת דירות: "מדובר בתרגיל מס"

בעקבות דו"ח הכלכלן הראשי המעיד על עלייה חריגה ברכישת דירות באזור רחובות, אומרים באוצר: "כאשר משווים את רמות השכר למי שרכשו דירה חדשה במסגרת "מחיר למשתכן" באותו אזור, נמצא כי דווקא מי שרכשו דירה בסבסוד ממשלתי, משתכרים רמות שכר גבוהות יותר. ההסבר לכך נעוץ ב"תרגיל" מס בקרב רוכשי הדירות בשוק החופשי"

תמונה: פארק חדש בשכונת רחובות המדע // באדיבות דוברות העירייה

על פי דו"ח הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ברבעון הרביעי של 2018 "נבלמה הירידה הרצופה" במספר העסקאות שהחלה ברבעון האחרון של 2016 וסך העסקאות "במחירי שוק" עמד על 25 אלף, גידול של 15% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017. עוד עולה מהדו"ח כי: "חרף הגידול במספר העסקאות ברבעון האחרון של 2018, בסיכום שנתי הוסיף לרדת מספר העסקאות ב"מחירי שוק", בשיעור של 6% בהשוואה לשנת 2017". סך עסקאות זה עמד על 90 אלף, הרמה הנמוכה ביותר מאז שנת 2011, אשר עמדה בצל המחאה החברתית.

בסיכום שנתי נרכשו בשנת 2018 כ-21 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, ירידה של 5% בהשוואה לשנת 2017, זאת בהמשך לירידות חדות יותר שנרשמו בשנתיים הקודמות. בכל הנוגע לדירות יד שניה, על פי הדו"ח, ברבעון הרביעי של 2018 נמכרו 18.7 אלף דירות יד שניה, עליה של 14% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017. "בכך נבלם רצף הירידות הארוך ביותר שנרשם בפלח שוק זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בסיכום שנתי נרכשו בשנת 2018 68.8 אלף דירות יד שניה, ירידה של 4% בהשוואה לשנת 2017, בהמשך לירידות שנרשמו בפלח שוק זה בשנתיים הקודמות", אומרים באוצר.

אזור רחובות רושם גידול חריג במכירת דירות
בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות עם גידול חריג במספר הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי ע"י הזוגות הצעירים ברבעון האחרון של 2018. סך דירות זה עמד על 370 דירות, כפליים ממספרן ברבעון האחרון של 2017. ניתוח רמות השכר של רוכשים אלו, בפרט על רקע רמות המחירים של הדירות שנרכשו מעמיד בסימן שאלה את יכולתם של הרוכשים הצעירים לממן בעצמם את רכישת הדירה (גם בהינתן משכנתא). כך, השכר החציוני ברוטו של משקי בית אלו עמד על 15 אלף ₪, כאשר מחיר הדירה החציוני עמד על 1.5 מלש"ח. בקרב רבע ממשקי בית אלו לא עלה השכר למשק בית על 8.5 אלף ₪, כאשר מחיר הדירה שרכשו עמד בממוצע על 1.6 אלף ₪ (דהיינו, משקי בית פחות מבוססים רכשו דירות יותר יקרות). באוצר אומרים כי: "יש בכך כדי לרמז על שיקולי "חסכון" במס רכישה שעמדו מאחורי רישום הבעלות על הדירה כפי שנעשה". כאשר משווים את רמות השכר האלו למי שרכשו דירה חדשה במסגרת "מחיר למשתכן" באותו אזור ברבעון האחרון של 2018 נמצא כי דווקא מי שרכשו דירה בסבסוד ממשלתי, משתכרים רמות שכר גבוהות יותר. "ההסבר לכך נעוץ הן ב"תרגיל" המס שצוין לעיל בקרב רוכשי הדירות בשוק החופשי והן בשיעור גבוה של שני בני זוג עובדים בקרב רוכשי "מחיר למשתכן"", אומרים באוצר.

סך הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי (מרביתן במסגרת "מחיר למשתכן". היתרה במסגרת "מחיר מטרה" ברבעון הרביעי של 2018 עמד על 3.4 אלף דירות, גידול חד של 63% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017 וגידול של 59% בהשוואה לרבעון הקודם. זוהי גם הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר של מכירות אלו מאז תחילתן. בסיכום שנתי נרכשו קרוב לעשרת אלפים דירות בסבסוד ממשלתי בשנת 2018, גידול של 76% בהשוואה לשנת 2017. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי הביקוש במרכז הארץ עם גידול משמעותי בחלקם היחסי בסך המכירות בסבסוד ממשלתי. כך, אם בשנת 2017 ריכזו אזורים אלו (אזורי מיסוי מקרקעין: מרכז, ירושלים, רחובות ונתניה) פחות ממחצית (46%) מסך המכירות המסובסדות, עלה משקלם בשנת 2018 ל-61% מסך מכירות אלו.

עוד על פי הדו"ח, רכישות משפרי הדיור ברבעון הרביעי של 2018 הסתכמו ב-9.9 אלף דירות, עליה של 16% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017, זאת לאחר רצף ירידות מאז הרבעון האחרון של 2016. עם זאת, בסיכום שנתי הוסיפו לרדת רכישות משפרי הדיור גם בשנת 2018, בשיעור של 2%, זאת לאחר ירידה חדה של 12% בשנת 2017. בפילוח גיאוגרפי בולט ברבעון הרביעי של 2018 גידול חריג של 50% ברכישות משפרי הדיור באזור ת"א, בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017, זאת לאחר ירידות רצופות מאז הרבעון השני של 2017. גידול זה בולט במיוחד בפלח השוק של הדירות החדשות, בין היתר על רקע מבצע מכירות שיזמה אחת החברות היזמיות הגדולות. בסיכום שנתי נותר ללא שינוי סך הדירות שרכשו משפרי הדיור באזור ת"א בשנת 2018.

בהשוואת סך העסקאות (כולל העסקאות המסובסדות במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה") נרשמה יציבות במספר העסקאות בשנת 2018 בהשוואה לקודמתה, אולם זו עדיין נמוכה ב-17% בהשוואה לרמתה בשנת 2015. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזורי הפריפריה רמת העסקאות בשוק החופשי ברבעון האחרון של 2018 גבוהה יחסית בהשוואה היסטורית ואילו באזורי הביקוש, למעט ערי גוש דן, מספר העסקאות נמוך יחסית. "ניתוח הממצאים מלמד כי הן העדפה נמוכה יותר של משקיעים לרכישות באזורי הביקוש והן גידול משמעותי יותר ברכישות הזוגות הצעירים "במחירי שוק" באזורי הפריפריה "תרמו" לרמת העסקאות הגבוהה יחסית באזורי הפריפריה", מסבירים במשרד האוצר, "הסגמנט היחידי שעדיין הוסיף לצמצם את רכישותיו ברבעון הרביעי היו המשקיעים, אף כי שיעור הירידה היה מתון בהשוואה לרבעונים הקודמים". מי ש"תרמו" להתמתנות הירידה ברכישות המשקיעים על פי הכלכלן הראשי היו המשקיעים בערי הפריפריה. בסיכום שנתי נרכשו פחות מ-14 אלף דירות ע"י משקיעים בשנת 2018, ירידה של 21% בהשוואה לשנת 2017 בהמשך לשיעורי ירידה חדים בשנתיים הקודמות.

ברבעון הרביעי של 2018 נרשמה עליה חדה של 25% ברכישת דירה ראשונה בשוק החופשי לאחר רצף ירידות מאז הרבעון הראשון של 2016. בסיכום שנתי נרשמה עליה מתונה של 4% ברכישות אלו . עוד עולה כי מכירות המשקיעים ברבעון האחרון של 2018 רשמו גידול חד של 20%. "גידול זה במכירות המשקיעים "נוצל" בעיקר ע"י הזוגות הצעירים, אשר רשמו גידול של 28% במספר הדירות שרכשו ממשקיעים, שיעור הגידול הגבוה ביותר מבין הסגמנטים של השוק", אומרים באוצר ומציינים כי: "ברבעון הרביעי של 2018 נמכרו 6.2 אלף דירות חדשות "במחירי שוק", עליה של 17% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017, זאת לאחר רצף ירידות שנרשם החל מהרבעון השלישי של 2016".