אילו ערבויות הן חובה בפרויקט התחדשות עירונית?

אחת השאלות החשובות ביותר שכל דייר צריך לשאול לפני חתימה על הסכם היא: אילו ערבויות אני חייב לקבל מהיזם כדי להיות בטוח שלא אמצא את עצמי בלי דירה ובלי הגנה? ערבויות הן מנגנון ההגנה האמיתי של בעלי הדירות.
לא ההבטחות, לא המצגות – אלא המסמכים הבנקאיים שמגנים על הזכויות שלכם במקרה של תקלה, עיכוב או קריסה. אילו ערבויות הן קריטיות ומה המשמעות של כל אחת מהן?

אילו ערבויות הן חובה?
נריה כהן, עו"ד ונוטריון ישראלי, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד עו"ד פלס, מוזר, כהן ושות', מפרט את רשימת הערבויות המרכזיות שכל דייר צריך לוודא שקיימות בהסכם:

ערבות חוק מכר (ערבות מכר על שווי הדירה החדשה)

"ערבות מכר על שווי הדירה החדשה – זו הערבות הראשונה בחשיבותה והיא נותנת הגנה קניינית על הדירה כלומר, אין מצב שלא מקבלים דירה או את שוויה החדש. זו הערבות הבסיסית ביותר ובלעדיה כמובן שלא ניתן כלל וכלל לצאת לדרך."

זו הערבות הקריטית ביותר – בלעדיה לא חותמים.

ערבות שכירות

"הערבות השניה בחשיבותה היא ערבות השכירות והיא מספקת הגנה לכך שדמי השכירות יהיו משולמים בתקופת הבניה גם אם יהיה קושי כלכלי או תזרימי עם היזם או עם הפרוייקט."

כלומר – גם אם הפרויקט מסתבך, אתם לא נשארים בלי מימון לשכירות.

ערבות לתשלום מיסים

"ערבות שלישית היא ערבות לתשלום המיסים. נשמע טרוויאלי מכיוון שלכאורה היזם אמור לשלם כלל המיסים. מסתבר שבמציאות יזמים עשויים להגיע להסדרים שונים עם רשויות המס לתשלום המיסים. אם לא ישולמו מיסים אלו, יש מצב שלא ניתן יהיה להתקדם הלאה לרישום הבית המשותף והדירות החדשות ע"ש הבעלים."

בלי תשלום מסים – אין רישום דירה על שמכם.

ערבות לרישום הבית המשותף

"ערבות רביעית היא ערבות לרישום הבית המשותף. עד היום יש בניינים רבים ברחבי מדינת ישראל שהיזם שבנה את הבניין או השכונה לא סיים את רישום הבית המשותף. ערבות זו נועדה למנוע את המצב הזה."

רישום תקין הוא תנאי לבעלות מלאה ונקייה.

ערבות לניהול הליכים משפטיים

"ערבות חמישית היא ערבות לניהול הליכים משפטיים. על מנת להקטין את פער הכוחות בין היזם ובין הבעלים חשוב שיהיה מקור כספי שיאפשר ניהול הליכים משפטיים בין אם כנגד היזם ובין אם כלפי צדדים שלישיים."

לדבריו, כיום יותר ויותר דורשים תקציב ייעודי גם לסכסוכים שמתעוררים במהלך הפרויקט.

ערבות לתשלום לבעלי המקצוע מטעם הדיירים

"ערבות שישית היא ערבות לתשלום כספים לבעלי המקצוע מטעם הדיירים… יש יזמים שמרגישים חזקים ונוטים לזלזל בתשלומים לבעלי המקצוע ובעיקר למפקחי הבניה… אז לעיתים נבקש גם ערבות בנקאית שתהיה מיועדת בדיוק למצבים האלה."

ללא תשלום למפקח – אין פיקוח אמיתי.

מה ההבדל בין סוגי הערבויות?
ההבדל העיקרי הוא במה הן מגנות:
ערבות מכר – מגינה על עצם קבלת הדירה.
ערבות שכירות – מגינה על הדיור הזמני.
ערבות מיסים ורישום – מגינות על היכולת לרשום את הדירה על שמכם.
ערבות משפטית וערבות לבעלי מקצוע – מגינות על הכוח שלכם מול היזם לאורך הדרך.
כל ערבות מטפלת בסיכון אחר.

מה קורה אם אין ערבויות מספקות?
ללא ערבויות מתאימות, אלו הסיכונים שאתם חשופים להם:
אפשרות לעיכוב ברישום הדירה החדשה.
פגיעה בתשלום שכירות בתקופת הבנייה.
קושי לנהל הליכים משפטיים במקרה של מחלוקת.
החלשת כוחם של אנשי המקצוע מטעם הדיירים.
ובמקרה קיצון – חשיפה לקריסת יזם ללא הגנה מלאה.

צ’ק־ליסט לדיירים: אילו ערבויות אסור לוותר עליהן?
לפני חתימה על הסכם, ודאו שקיימות לפחות הערבויות הבאות:

✔ ערבות חוק מכר מלאה על שווי הדירה החדשה

✔ ערבות שכירות לתקופת הבנייה

✔ ערבות לתשלום מיסים

✔ ערבות לרישום הבית המשותף

✔ מנגנון מימון להליכים משפטיים

✔ בטוחה לתשלום לבעלי מקצוע מטעם הדיירים

אם אחת מהן חסרה – לעצור ולבדוק.

השורה התחתונה

ערבויות אינן סעיף טכני בהסכם. הן רשת הביטחון שמבטיחה שבסוף התהליך תקבלו דירה חדשה, רשומה ובטוחה.

*המידע מובא לצורך ידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן