תקן 21 חוזר לתפקידו המקורי

ההנחיה החדשה של מינהל התכנון, שלפיה אין לצמצם זכויות בנייה במיזמי התחדשות עירונית רק משום שהרווח היזמי גבוה מהרווח המינימלי שנקבע בתקן 21, היא אחת ההתפתחויות החשובות ביותר שידע התחום בשנים האחרונות ואני מקווה שהרשויות המקומיות יאמצו אותה. ההנחייה מבהירה באופן חד את מה שאנשי המקצוע טוענים זה זמן רב: התכנון הוא שקובע את זכויות הבנייה, והרווחיות נבחנת ביחס אליו ולא להפך. במציאות של משבר דיור, ריבית גבוהה וירידה בביקושים, החזרה לעיקרון הזה קריטית.

תקן 21 נולד כדי לענות על שאלה פשוטה: האם לפרויקט יש היתכנות כלכלית סבירה. הוא לא נועד להפוך לכלי לצמצום זכויות או ל"ויסות" רווחי יזמים. התפקיד שלו הוא למדוד, לא לעצב מדיניות תכנון. כאשר תכנון מקצועי מאפשר ציפוף נכון, ניצול יעיל של הקרקע ופיתוח אינטנסיבי במקומות המתאימים , אין היגיון לצמצם את היקף הבנייה רק מפני שהרווח היזמי נראה גבוה. תכנון עירוני אמור להיגזר מצרכים עירוניים, תשתיות, איכות חיים ויעדי מדיניות, לא מהניסיון להגיע לאיזון חשבונאי ברווחיות היזם וכל פרויקט אמור להימדד על פי המאפיינים שלו , במיקום הספציפי שלו ובנקודת הזמן הרלוונטית להכנת הדו"ח, כי אף פרויקט לא דומה למשנהו ויש אין סוף פרמטרים שקובעים את הכדאיות הכלכלית שלו.

כדי להבין את תרומתו האמיתית של תקן 21, צריך לראות אותו ככלי שמלווה את הפרויקט בשתי נקודות זמן מרכזיות. בשלב הראשון, בעת הכנת התקן, השמאי בוחן האם ניתן לעמוד ברווחיות הנדרשת בהתאם לזכויות הבנייה הידועות בהכנת הדו"ח. זהו המעמד שבו ניתן להראות לוועדה המקומית/מחוזית כי גם מימוש מלא של הזכויות התכנוניות עדיין עומד ברווחיות סבירה. בשלב השני, במהלך קידום ואישור התב"ע, כאשר הדרך התכנונית כבר ארוכה אך הפרויקט טרום אישור התב"ע, בדיקה שמאית מעודכנת מאפשרת לבחון את הרווחיות "ברגע האמת" ולהציף את הנתונים הכלכליים הרלוונטיים לדיון.

המשותף לשתי הנקודות הללו הוא הדיאלוג: השמאי, היזם ומוסדות התכנון נדרשים לשיח מקצועי שמפריד בין השיקול התכנוני לבין השיקול הכלכלי, אך אינו מנסה לערבב ביניהם באופן מלאכותי. ההנחיה הנוכחית מחזקת בדיוק את ההבחנה הזו: קודם קובעים את מה שנכון תכנונית, ורק אחר כך בודקים את הרווחיות. רווחיות עודפת כשלעצמה אינה עילה לפגיעה בזכויות.

כל זאת קורה על רקע טלטלה משמעותית בכלכלת הפרויקטים. הריבית עלתה, המחירים ירדו ועלויות הבנייה טיפסו בחדות. בפרויקטים שבהם ההסכמים עם הדיירים נחתמו לפני שנתיים או שלוש, השילוב בין כל הגורמים יצר פערים גדולים בין ההבטחות (שהיו נכונות לשעתן ברוה במקרים) לבין הכדאיות בפועל. מכאן נולד גל הבקשות הנוכחי להפחתת תמורות. אבל כאן בדיוק חשוב לעצור ולהבחין: השוק אמנם השתנה, אך אין פתרונות קסם גורפים. כל פרויקט חייב להיבחן לגופו.

אין שני פרויקטים זהים. מרחק מקו רכבת, חיבור עתידי למטרו, תמהיל דירות, רמת התחרות בסביבה, מורכבות הנדסית, מצב התשתיות, השפלת מים, מזהמים למיניהם ןעוד… משפיעים ישירות על הכדאיות. לכן "בדיקות מדף" או נוסחאות קסם אינן תחליף לדוח אפס שמאי מלא, שנערך על ידי גורם מקצועי בלתי תלוי. דוח כזה הוא תנאי יסוד: הוא מונע אשליות, מצמצם סיכון ומייצר ודאות לשני הצדדים כבר בשלב ההתקשרות.

גם בעדכון כלכלי של פרויקט חייבים לנהוג בסימטריה. אם בתקופה של עליית ריביות ועלויות נבחנת אפשרות להפחתת תמורות, הרי שבתרחיש הפוך , עליית מחירים, תוספת זכויות, ירידת עלויות – צריך להיות מנגנון שמאפשר לחזור לתמורות המקוריות ואף לשפר אותן. מנגנון דינמי כזה מייצר מערכת יחסים מאוזנת והוגנת בין דיירים ליזמים, ומונע מצב שבו צד אחד נושא לבדו את מלוא הסיכון או נהנה לבדו מכל השיפור.

בהערת אגב, ראוי גם ליזמים ובוודאי לבעלי הדירות (אם במישרין ואם בהכוונת עו"ד הבעלים) לוודא הכנת דו"ח בדיקת כדאיות כלכלית כבר במהלך וטרום חתימת ההסכם. לא פעם הנ"ל יביא לתיאום ציפיות הן בין בעלי הדירות לבין עצמם והן בין בעלי הדירות ובין היזמים המשתתפים במכרז וימנע הבטחת תמורות לא פרופורציונליות בעודף  ובוודאי ימנע הצורך בהפחתת תמורות בעתיד.

בסופו של דבר, ההנחיה החדשה משיבה את הוודאות למקום הנכון: תכנון נקבע על פי שיקולים תכנוניים; כלכליות נמדדת בכלים מקצועיים, ובראשם תקן 21 ודוח אפס שמאי מלא. רק שילוב נכון ביניהם יאפשר להתחדשות העירונית להתרומם מקצב נקודתי למהלך מערכתי, כזה שמספק גם דירות חדשות, גם סביבה עירונית טובה יותר וגם יציבות כלכלית לפרויקטים.

*הכותב, שמאי מקרקעין שמוליק כהן, הינו מנכ"ל ובעלים SK שמאות מקרקעין

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן