אילוסטרציה // depositphotos
אילוסטרציה // depositphotos

ביטול מגבלת הפריים במשכנתא: החגיגות מובנות אבל אסור לשכוח את הסיכון

המהלך של בנק ישראל צפוי להטיב עם אוכלוסייה רחבה מאוד ולהקטין את החזרי המשכנתא. במקביל, הוא עשוי לתדלק את הרכישות ולהעלות מחירים. הצעד טוב למי שיש לו דירה ומשכנתא ופחות טוב למי שטרם רכש דירה. וגם – אסור לשכוח לבחון את האותיות הקטנות לפני שממחזרים. פרשנות

אורי חודי 15.12.2020

החלטת בנק ישראל לבטל את המגבלה על מסלולי המשכנתא, ולאפשר ללווים להגדיל את שיעור מסלול הפריים משליש בלבד לשני שליש, היא החלטה משמעותית. החלטה זו גוררת מצד אחד הטבה מיידית לבעלי משכנתא קיימת ולמי שרוצה לרכוש דירה היום ולקחת משכנתא חדשה. אבל מצד שני, להחלטה זו גם עשוי להיות מחיר לא פשוט גם ברמת המאקרו של הענף וגם ברמת המיקרו המתייחסת ללווים עצמם. 

הנה כמה נקודות על המהלך הטרי של בנק ישראל  – הטוב, הרע והמסוכן.

  1. הטוב. לדעת מומחים, מגבלת הפריים הייתה יכולה להתבטל כבר מזמן. היא נולדה ב-2011 כדי למסגר את הסיכון בענף הנדל"ן מפני עליית ריבית. זו הייתה תקופה של גלי הדף ממשבר המשכנתאות בארה"ב, ובבנק ישראל חששו מעליית ריבית שתגרור קושי בתשלומי משכנתא מצד הלווים. אבל הריבית מאז לא ממש עלתה, וגם לא בטוח שתעלה בעתיד הקרוב. מסיבה זו, ביטול המגבלה, או יותר נכון הפחתה של המגבלה (כי עדיין יש שליש שאי אפשר לקחת בפריים), היא דרך נכונה לעזור לציבור רחב מאוד בישראל שיוכל למחזר משכנתאות ולהקטין ההחזר החודשי בהיקף משמעותי. למעשה, זו גם דרך זולה מאוד למדינה לסייע לציבור רחב מאוד בימים של גרעון ענק, מבלי להוציא שקל מהקופה. ההחלטה של בנק ישראל תאפשר לכל מי שיש לו משכנתא קיימת למחזר אותה על פי התנאים החדשים וגם למי שרוצה לקחת משכנתא חדשה, ליהנות מהריבית הנמוכה.

  2. הרע. אז אמרנו שיש כאן דרך טובה לסיוע ללא מעט משקי בית שרכשו דירה בעבר או מתכוונים לרכוש אחת בתקופה הקרובה. אבל מה עם מי שאין לו דירה או משכנתא? מי שנכון להיום מביט על הדירות מהצד ומקווה לרכוש אחד בחודשים או בשנים הבאות? לגביו מדובר בחדשות פחות טובות. הוזלת המשכנתא כעת מצטרפת לנתונים שמעידים על היקפי עסקאות משמעותיים בענף, עם דגש על עליה מחודשת בפעילות המשקיעים. ביטול מס הרכישה הגבוה למשקיעים לפני מספר חודשים מתחיל להשפיע על הענף, וכפי שב-2015 העלאת שיעור המס הוציאה את המשקיעים מהשוק, ההוזלה כעת מחזירה אותם חזרה. עוד לא הגענו לשיעור משקיעים של סביב 30% כמו ב-2014-2015  אבל בסקירת האוצר האחרונה הנתון כבר עמד על 18% והנתונים מעידים על פעילות משמעותית בלא מעט ערים. עוד נקודה חשובה שעלתה בסקירת האוצר דיברה על כך שהמשקיעים מתחרים עם הזוגות הצעירים על דירות. המשמעות היא שהתחרות שהובילה לעליית מחיר לפני 2015 וגררה את העלאת מס הרכישה למשקיעים, חוזרת, ואם נחבר את זה להוזלת המשכנתא, מדובר במהלך שרק עשוי להגביר את הביקוש. המשקיעים מחפשים דירות זולות, לפני כמה חודשים קיבלו הנחה במס, וכעת הנחה במשכנתא. לא צריך הרבה יותר מזה כדי לדרבן עוד משקיעים לרכוש דירות. באותו הזמן, הקורונה שעוד לא עזבה אותנו השפיעה ועדיין משפיעה על היקפי שיווק הקרקע, על התכנון, על מתן היתרי הבניה ברשויות המקומיות וגם על התחלות הבניה. יש מי שחושש, יתכן ובצדק, מירידה משמעותית בהיצע הדירות, וברגע שעל כל דירה מתחרים יותר רוכשים – המשמעות היא עליית מחיר, ויותר אנשים שלא יוכלו לרכוש דירה. הוזלת המשכנתא היא חלק לא מבוטל בחגיגה הזו.

  3. המסוכן. לפני כמה שבועות אחד הנושאים המשמעותיים שעלו לדיון היה הפסקת הקפאת המשכנתאות בסוף השנה. היה חשש אמיתי מה יהיה עם כל המקפיאים (סביב 11% מכלל נוטלי המשכנתאות נכון לחודשים האחרונים), ובנק ישראל סיפק מענה בדמות מסלול חדש להפחתת ההחזר החודשי למי שיכול להוכיח פגיעה בהכנסות לצד קריטריון המתייחס לגובה הכנסה של משק הבית. לכאורה, שינוי מרכיב הפריים כעת יטיב עם חלק משמעותי מאלו שהקפיאו ויצטרכו לחזור לשלם. אבל יש כאן שתי שאלות שכל אחד מהלווים, המקפיאים או הרוכשים החדשים חייבים לשאול את עצמם (ואת הבנק). הראשון – רגע לפני שרצים למחזר את המשכנתא חובה על בעלי המשכנתאות לבחון את תרחישי הקיצון. כמה יוביל החיסכון במחזור לעומת כמה יעלה התשלום עם עליה של 1% בריבית, 2% בריבית וכד'. השני – חייבים לבחון את האותיות הקטנות שהבנקים השונים יגבשו בתקופה הקצרה שיש להם עד שההחלטה תצא לפועל. הנחה בתשלום החודשי היא משהו שלא מוותרים עליו בקלות, אבל צריך גם לזכור שיש 'עיזים' כמו עמלות שונות או תשלומים במקרה של ביטול מסלולים, מחזורים וכד'. אם בעתיד הריבית תתחיל לעלות ומסלול הפריים יהפוך למשמעותי פחות, צריך לוודא שנסיגה חזרה למסלול אחר לא תעלה ביוקר. במקביל, מסלול הפריים הוא בדרך כלל המסלול בו הבנקים מרוויחים הכי פחות. אז כנראה שהם ימצאו את הדרך לפצות עצמם כעת, ובגלל זה צריך להיות ערים ומודעים לכל האותיות הקטנות שבדרך. החגיגה הגדולה שבהרחבת מסלול הפריים היום מובנת, אבל צריך תמיד לזכור שהריבית תעלה בסוף.
שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות