השילוב של עלייה משמעותית בעלויות המימון, ירידה בביקושים ותמורות גבוהות שהובטחו לבעלי הדירות – יגרמו לעיכובים ביציאת פרויקטים אל הדרך // דעה
עד לפני כחודשיים, בעלי דירות עם פוטנציאל להתחדשות עירונית ישבו על הסוס ואחזו חזק במושכות, היזמים חיזרו אחריהם והבטיחו להם תמורות גבוהות במסגרת הסכמי התחדשות עירונית אם רק יבחרו בהם.
בתל אביב ובסביבתה בעלי דירות מיוצגים גם החלו לחתום על הסכמים עם יזמים המבטיחים להם חלק ברווחי הפרויקט כולו, כאמצעי להגדלת הכדאיות של בעלי הדירות לחתום על ההסכמים.
כלומר בעלי הדירות לא הסתפקו בדירה חדשה עם תוספת של כ- 12 מ"ר אלא חתמו עם יזמים על הסכמים שבהם נקבע כי אם ליזם יהיה רווח גדול יותר מהפרויקט בהשוואה לדו"ח האפס ומהרווח המתוכנן הוא יחלק את רווחיו העודפים בין בעלי הדירות. אולם כעת תנאי השוק השתנו וגם בעלי הדירות צריכים להבין זאת, יזמי ההתחדשות עדיין רוצים ומעוניינים בפרויקטים אך הם לא יוכלו להמשיך ולהציע תמורות מופרזות לנוכח השינוי בתנאי השוק.
נהוג לחשוב שבפרויקטים של התחדשות עירונית, היזם לא צריך הון ראשוני גדול כי הוא לא רוכש קרקע ולכן הוא יכול לקדם מספר פרויקטים במקביל ולהציע הצעות מפתות לבעלי הדירות מתוך הנחה שכאשר הפרויקט יבשיל הוא יוכל לקבל מימון בקלות, אבל כאמור כרגע השוק הולך ומשתנה בהשפעה של מספר גורמים.
הראשון הוא עליית הריבית במשק, עליית הריבית משפיעה על שוק ההתחדשות פעמיים. בפעם הראשונה היא גורמת לירידה בביקושים לדירות חדשות בגלל התייקרות העסקאות ובגלל צפייה לירידת מחירים עתידית.
בפעם השנייה היא מייקרת את עלויות המימון ליזמים, בין אם לפני קבלת היתר ( התייקרות של הלוואות להגדלת הון עצמי ) ובין אם במימון הפרויקט לאחר קבלת היתר.
בנוסף, בעקבות הנחיות בנק ישראל נוצר מחנק אשראי בבנקים והם כבר לא מממנים כל פרויקט וכל יזם. גם הבנקים וגם חברות המימון חוץ בנקאיות ידרשו כעת מהיזם הגדלה במכירות מוקדמות של דירות כחלק מהסכם המימון.
השילוב הזה של עלייה משמעותית בעלויות המימון, ירידה בביקושים שיקשו על היזמים להראות מכירות מוקדמות, ותמורות גבוהות שהובטחו לבעלי הדירות יגרמו לעיכובים ביציאת פרויקטים אל הדרך ולירידה בהתחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית.
מבחינת היזמים הפתרון הוא להתמקד בפרויקטים הבטוחים לבחון מראש האם יוכלו לממן במקביל מספר פרויקטים ובמידת הצורך להכניס שותף שיוכל לסייע בהזרמת הון לחברה שיאפשר להפחית את התלות במימון מהבנקים.
*כותב המאמר, ארז סגמן, הינו מנכ"ל קרן פיננסיה הכשרה המתמחה במתן פתרונות מימון ליזמים
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
