"הקדמת הבחירות הצפוייה מהווה לטעמי הזדמנות בלתי חוזרת לשקם את שוק הדיור ולהעניק סוף סוף עדיפות להתחדשות עירונית" // עמית דובקין בטור דעה
תמונה: עמית דובקין // צילום: ליאת מנדל
מאת: עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן
"הקדמת הבחירות הצפוייה מהווה לטעמי הזדמנות בלתי חוזרת לשקם את שוק הדיור ולהעניק סוף סוף עדיפות להתחדשות עירונית. באופן פרדוקסלי דווקא ממשלת ימין, האמונה על כלכלה ליברלית, פתוחה וחופשית, נקטה במהלך השנים האחרונות במדיניות ניאו-סוציאליסטית בתחום שוק הדיור, יש יאמרו אפילו ניאו-בולשביקית. עד מאי 2015, עת נכנס משה כחלון לתפקיד שר העל לנושא הדיור, השוק פרח כפי שלא היה זה שנים רבות, הקבלנים והיזמים מכרו דירות כדבעי, הרוכשים הסתערו על אתרי הבנייה, כמו גם המשקיעים, מישראל ומחו"ל, שהיוו בשלב מסוים כשליש מהשוק.
באה מדיניות כחלון והפכה את הקערה על פיה. הכפלת מס הרכישה ביוני 2015, כמו גם ההכרזות החוזרות ונשנות שיש לתת עדיפות מכרעת למחיר למשתכן, הבריחו את המשקיעים והקטינו באופן דרמטי את מספרם לפחות מ-15 אחוזים, כשאם נבדוק היטב, נראה שגם אותם משקיעים שנותרו איכשהו בשוק, הינם ברובם המכריע ישראלים שמחפשים מציאות של דיור זול בערי המעטפת של איזור הביקוש ובפריפריה. יתרה מכך: דווקא 2 גולות הכותרת של מדיניות כחלון, הן מחיר למשתכן והן הסכמי הגג, נחלו עד כה כשלון חרוץ ושיתקו כמעט לחלוטין את שוק הדיור.
מחיר למשתכן, למי שאינו זוכר, איננה כלל ועיקר המצאה של כחלון, אלא תכנית נישה היסטורית עוד משנות ה-80 וה-90 של המאה שעברה, שהיתה מיועדת לקהל מאוד מצומצם ומפלח של רוכשים חסרי אמצעים. העובדה שכחלון לקח את אותה תכנית נישה, שכבודה במקומה מונח, והפך אותה לליבת השוק, גרמה לנזקים בכל כיוון אפשרי. ראשית, היא שינתה לחלוטין את ליבת השוק, הן את הקבלנים והן הרוכשים. שנית, היא לא הצליחה כלל במטרתה, רוב הרוכשים הפוטנציאלים בחרו לא לגשת אליה, מקצתם בשל העדר מימון מספיק, מקצתם בגלל שלא זכו בהגרלה, ומקצתם משום שהתייאשו מזמן ההמתנה הארוך וביכרו לרכוש דירה בשוק החופשי.
לא פחות חמורה, לטעמי, הינה ההחלטה ללכת על יותר מ-20 ערים שבהן אמורים להיות מבוצעים הסכמי גג במהלך העשור הקרוב, ובהיקף של יותר מרבע מיליון דירות חדשות. ראשית, מדובר בהשקעה של מיליארדים, ברוב המקרים ללא תשתיות בסיסיות, מה שיגרום לאותן ערים לכרוע תחת נטל התוספת הלא סבירה. כבר היום, לדוגמא, סובלת ראש העין קשות מפקקים שאינם נגמרים בשעות העומס של הבוקר ואחר הצהריים והעדר מקומות חנייה, ומוסדות חינוך וציבור בסיסיים. שנית, על פי כל הנתונים, אין כלל ועיקר צורך בתוספת של, לדוגמא, כ-40 אלף דירות חדשות באשדוד ובאשקלון, בהתאמה, וכך גם ברוב רובן של ערי הסכמי הגג. ובמילים אחרות: מיליארדים יילכו לפח, תרתי משמע.
ואת אותם מיליארדים ניתן ואפשר, דווקא היום, כשראש הממשלה יהיה פטור מהכבלים הקואליציוניים, ובמיוחד ממדיניות כחלון, לשנע לכיוון התחדשות עירונית מקיפה בכל רחבי הארץ. מבדיקה שערכתי קיים פוטנציאל לכ-800-900 אלף יחידות דיור שניתן יהיה לקדם במהלך 20 השנים הקרובות, רובם באמצעות פינוי בינוי, וכשליש מתוכן באמצעות תמא 38 ובמיוחד תמא 38/2, כלומר הריסה ובנייה מחדש. פעולה אסטרטגית שכזו תחדש לחלוטין את מרכזי הערים הותיקות ואת השכונות העוטפות אותן, תייצר תוספת משמעותית של דיור זמין, ובמיוחד באיזור הביקוש, היכן שיש תעסוקה, תרבות ובילוי, ותביא, וזה הכי חשוב, לפריחה מחודשת ואיזון מחודש בין ביקוש להיצע בשוק הדיור.
האתגר, כמובן, לפיתחו של ראש הממשלה, או כל מי שייבחר בבחירות הקרובות. זוהי שעת כושר והזדמנות פז וחבל, ממש חבל, לפספס אותה!
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
