"בלית ברירה": המהלך החריג של ועדת הערר שהציל פרויקט תמ"א 38 ביפו

לאחר שהיזם המקורי נכשל, אושרה ליזמית החדשה הוספת יחידות דיור וביטול החניון המשותף כדי להבטיח את היתכנות הפרויקט ברחוב אפלטון: באופן חריג ובניגוד למדיניותה, ועדת הערר במחוז תל אביב אישרה בקשה של יזמית תמ"א 38 לשינויים בפרויקט לחיזוק ותוספות, כדי לאפשר לתכנית, שעברה מספר גלגולים ויזמים, לצאת לפועל, רגע לפני פקידת תכנית תמ"א 38. הוועדה קבעה בהחלטתה כי "דחיית השינויים עשויה להטות את הכף לעבר כישלון הפרויקט, והותרת הבניין במצבו, ללא אפשרות לסיום הפרויקט, ללא מיגון וללא חיזוק".

את הערר הגישה חברה יזמית המקדמת פרויקט חיזוק ברחוב אפלטון 30 ו-32 ביפו. הערר הוגש עקב דחיית בקשה להיתרי שינויים ביחס להיתרים קודמים שהוצאו עבור המבנים. מדובר בפרויקט שכבר בשנת 2019 הוצא עבורו היתר ראשון. מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 לשני מבנים בני 4 קומות ו-16 יח"ד בכל בניין. ההיתר כלל תוספת 12 יח"ד, חניה והוספת ממ"ד לכל דירה, ובסך הכל 28 בכל בניין.

עקב היעדר כלכליות, היזם לא הצליח לקדם את הפרויקט, והוא נרכש על ידי העוררת, חברת תלפיות אפלטון 30-32.  באוגוסט 2023 הגישה העוררת בקשות להיתר הכוללת שורה של שינויים מהותיים ביחס להיתר המקורי. לטענת העוררת, ההיתר המקורי אינו בר-ביצוע מבחינה כלכלית והנדסית. השינויים המרכזיים כללו: ביטול החניון התת-קרקעי המשותף, ארגון מחדש של קומת הקרקע להוספת יחידת דיור נוספת בכל בניין (סה"כ 29 יח"ד לבניין), שינויים בחזיתות, והגדלת גובה חדרי היציאה לגג.

הוועדה המקומית תל אביב דחתה את הבקשה, וגם תיקונים לתכנית לא שינו את עמדתה. בעקבות זאת, החברה הגישה את הערר. לטענתה, התכנון החדש, הכולל את הדירה הנוספת בקומת הקרקע, לא פוגע בדיירים אלא משפר את השטחים המשותפים. העירייה, מצדה, השיבה כי מדיניותה דורשת "שטחים משותפים נאותים לרווחת הדיירים". לטענת העירייה מדובר בשטחים שאינם שטחים טכניים (כגון חדרי אשפה, מאגרי מים, גרעין מדרגות). עוד נטען כי השטח המשותף ה"נאות" שנותר הוא כ-64 מ"ר, המהווה כ-16% בלבד מהשטח הבנוי, וזאת לאחר שהיזמית צמצמה את חדרי הלובי והשטחים המשותפים לטובת הוספת הדירה החדשה.

הוועדה, בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם, החליטה בלית ברירה לאשר את הבקשה, במטרה לאפשר את יציאתו של הפרויקט לפועל, לאחר כל כך הרבה שנים וגלגולים. "ככלל, ועדת הערר אינה רואה בעין יפה בקשות להיתר שינויים בפרויקט מכוח תמ"א 38", נכתב בהחלטה. "תוספות ושינויים מאוחרים מערערים את המאזן העומד בבסיס אישור הבקשה להיתר וככלל, אין לאשרם. במיוחד, שינויים הנוגעים לתקן החניה והפחתתו בדיעבד הם בלתי ראויים ויש להימנע מהם".

עם זאת, בכל הנוגע לפרויקט הנוכחי הוועדה הבהירה כי אין מנוס מקבלת הערר: "השתכנענו כי במאזן, אישור השינויים המבוקשים בהיתר, לאחר התיקונים שהוצגו בעקבות המלצת ועדת הערר, הם שינויים תואמי מדיניות, אינם מרחיקי לכת או כבדי משקל מבחינת השפעתם התכנונית, ומאידך, דחיית השינויים עשויה להטות את הכף לעבר כישלון הפרויקט, והותרת הבניין במצבו, ללא אפשרות לסיום הפרויקט, ללא מיגון וללא חיזוק". הוועדה הבהירה כי תמ"א 38 באה על סיומה. "דחיית הבקשה להיתר שינויים דנן, או מניעת האפשרות לתקנה ודרישה להגשת בקשה חדשה להיתר, תייצר מסגרת תכנונית חדשה אשר ספק אם תאפשר את סיום הפרויקט ואיכלוס הבניין בשנים הקרובות", נכתב.

הוועדה ציינה עוד כי הבקשה להיתר אינה כוללת תוספת קומות או חריגה מקווי הבניין. עוד נקבע כי הבקשה נותרת במסגרת תכסית הבניה כפי שאושרה בהיתר המקורי, וכוללת תוספת של 2 יחידות דיור אשר אין בהוספתן משום חריגה ממדיניות הוועדה המקומית. עוד נקבע כי גם ביטול מתקן החניה אף הוא אינו מהווה מכשול.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן