המפקח על המקרקעין קבע כי דירה עם חניה צמודה זכאית לתמורה עודפת בהשוואה לדירה ללא חניה
בעלי דירות עם חניה צמודה זכאים לתמורה נוספת במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, בהשוואה לדירות ללא חניה צמודה. כך עולה מפסק דין תקדימי של המפקח על המקרקעין שניתן השבוע. פסק הדין ניתן במסגרת תביעה שהגישו תושבי בניין מגורים בפתח תקווה נגד שכנתם, שסירבה לחתום על הסכם תמ"א 38, לאחר שדרשה חניה נוספת במסגרת העבודות, מכיוון שיש לדירתה חניה צמודה. המפקח מאיר פורת צידד בשכנה, וקבע כי היא אכן זכאית לתמורה נוספת בגלל החניה.
הצדדים לסכסוך מתגוררים בבניין משותף ברחוב סלנט בפתח תקווה, שרוב דיירים יצרו קשר עם חברה יזמית לביצוע עבודות תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש. בהתאם להסכם, החברה היזמית עתידה למסור לבעלי הדירות בבית המשותף, דירות בנות ארבעה חדרים בשטח של 100 מ"ר במקום הדירות הקיימות וכמו כן תתווסף מרפסת שמש בגודל של כ-12 מ"ר וחניה רגילה אחת, זאת בתמורה להצמדת גג הבית המשותף וזכויות הבניה הנוספות על פי תמ"א 38 לצורך בניית דירות על ידי החברה היזמית.
היזם השיג את חתימתם של 88 אחוזים מבעלי הדירות, אך הנתבעת סירבה לצרף את חתימתה, ועל רקע זה הוגשה נגדה תביעה למפקח על המקרקעין בפתח תקווה, לצו המאשר את ביצוע העבודות (התביעה הוגשה במקור נגד ונגד ארבעה דיירים נוספים, אך הם נמחקו בהמשך מהתביעה לאחר שהגיעו להבנות עם היזם ויתר הדיירים). הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי היא אינה מתנגדת לחתום על ההסכם אך ברצונה לדעת מהי התמורה העודפת שתקבל עבור החניה המוצמדת לדירתה מעבר לתמורה שיקבלו שאר בעלי הדירות שלהם אין חניה מוצמדת לדירתם.
הנתבעת טענה כי בבעלותה דירה בשטח של כ-62 מ"ר שאליה צמודה חניה בגודל 16 מ"ר. לדבריה, מכיוון שיש לה חניה רשומה והדירה בשטח גדול יותר ממרבית הדירות בבניין, היא זכאית לקבל פיצוי בגין הזכות העודפת מעבר לבעלי הדירות האחרים שלהם אין חנייה צמודה. לדבריה, היא צריכה לקבל בפועל שתי חניות. היא הסבירה כי יש לה זכות קניינית עודפת על פני בעלי הדירות האחרים ולא ייתכן כי תופלה לרעה לעומת בעלי הדירות האחרים שאין להם חניה עודפת.
התובעים טענו, מנגד, כי הנתבעת אינה היחידה בבית המשותף המחזיקה להיום חניה צמודה, וישנה קבוצה שלמה של דיירים אשר עובדה זו נכונה גם לגביהם. לבעלי הדירות האלה, טענו התובעים, נשמרה במפורש זכות עודפת בהסכם לבחור ראשונים את מקום החניה החדש מתוך מקומות החניה שיהיו בבניין החדש. התובעים טענו כי שכנתם הנתבעת אכן גם בחרה לעצמה את אחת החניות במיקום הטוב ביותר בבניין החדש. לפי כך, טענו, טענת הנתבעת כי היא מופלית לרעה היא חסרת בסיס. התובעים הוסיפו כי היעתרות לבקשתה של הנתבעת ומתן תמורה עודפת כלשהי ביחס לדיירים אחרים, אשר כאמור גם להם יש כיום חניה הצמודה לדירותיהם, היא זו שתיצור אפליה לעומתה.
המפקח מאיר פורת ציין כבר בראשית דבריו בפסק הדין כי החליט לקבל את עמדת הנתבעת: "לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין טענת הנתבעת בקשר לחניה נוספת להתקבל". המפקח ציין כי הוראות תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) אינן קובעות את תקן החנייה הנדרש בעקבות בניה המבוצעת במסגרת התוכנית. "במסגרת פרויקט המתבצע בהתאם לתמ"א 38, לא נדרש בהכרח להוסיף מקומות חנייה לדירות הקיימות, ככל שלא הייתה להן חנייה קודם לכן, אלא שיש רק להשלים את תקן החנייה, בהתאם לתוספת הבניה מכוח הוראות התוכנית וכן להוסיף את החנייה שנגרעה, אם נגרעה, בשל תוספת הבניה", ציין המפקח.
מכיוון שכך, המפקח אימץ נקודת מוצא לפסק הדין, שבאמצעותה בחן את טענת הנתבעת: "מכיוון שאין זכאות אוטומטית לתוספת חנייה צמודה במסגרת הסכם תמ"א 38, יש להתייחס לחנייה כמו אל תוספת תמורות אשר מתקבלת בשל משא ומתן בין בעלי הדירות לבין החברה היזמית, כאשר בחינתה של תוספת תמורות זו, תהיה אל מול מבחני השיוויון בתמורות, קרי, האם הופר עיקרון השוויון בתמורות ביחס לנתבעת, או שמא לאו".
המפקח ציין כי בהתאם לפסיקה, את הבחינה לפגיעה בשוויון יש כבחינת שוויון מהותי, קרי תוך השוואה בין שווים ולא בין מי שקיים שוני מהותי ביניהם. המפקח בחן את המצב בבניין שנמצא בלב הדיון: מדובר בבניין בן 9 דירות, שלחמש יש חנייה צמודה לדירותיהם ואילו לארבע דירות אין חנייה הצמודה לדירותיהם, כך שלמעשה יש שתי קבוצות בבית המשותף, האחת בעלי דירות עם חנייה צמודה, והשנייה בעלי דירות ללא חניה צמודה.
השופט קבע כי מתן תמורה אחידה של חניה אחת לכל הדיירים, אלה עם חניה צמודה ואלה בלי חניה צמודה תגרום דווקא לפגיעה בעקרון השוויון המהותי: "בין שתי הקבוצות קיים שוני מהותי והוא החנייה הצמודה. אין ספק כי חנייה צמודה מעלה את ערך השווי הקנייני של הדירה שלה צמודה החנייה. אלא שלפי ההסכם כל בעלי הדירות יקבלו חניה אחת ובכך תהיה אחידות בין בעלי הדירות ביחס לחנייה. אלא שבעוד קבוצת חסרי החנייה תהנה מהוספת חנייה, קבוצת בעלי החנייה לא תיהנה מהוספת חנייה ואלו יישארו עם חנייה צמודה אחת. כך שלמעשה, נוצרת תמורה שונה בין בעלי הדירות. תמורה זו מפרה את עיקרון השוויון המהותי".
המפקח דחה את טענתה התובעים, שלפיה דרישת הנתבעת לקבל חניה נוספת היא דרישה לקבלת תמורה עודפת. "במצב הדברים ערב חתימת ההסכם, אין ספק שלדירה שלה מוצמדת חנייה, אל מול דירה אחרת שלה אין חנייה, הרי שקיימת עדיפות קניינית לדירה שמוצמדת לה חנייה. לו תתקבל עמדת התובעים, קבוצת בעלי החנייה, תאבד את יתרונה, ולמעשה תיווצר קבוצה אחת שלכולם יש חנייה אחת", קבה המפקח פורת.
המפקח הוסיף כי בעל דירה רשאי במסגרת משא ומתן עם יזם לוותר על זכות עודפת שעומדת לו, כפי שעשו ארבעה בעלי דירות אחרים, אך הבהיר כי "אין בוויתור כדי לגרוע מעיקרון היסוד שהוא שוויון מהותי, ואין בו כדי לחייב בעל דירה אחר לוותר על זכות שעומדת לו. גריעת חניה פוגעת בעיקרון השוויון המהותי, ואת זאת אין לאפשר".
התובעים טענו כי מבחינה תכנונית לא ניתן להוסיף חניות נוספות לבניין. המפקח ציין כי הוא מודע לטענה זו, אך הוסיף כי ניתן להעריך את שווי החנייה באמצעות שמאי כך שבסופו של דבר, הנתבעת תפוצה בגין אובדן החניה. המפקח הורה למנות שמאי מכריע, ששכרו ימומן על ידי התובעים, שיקבע את שווי החניה ואת הפיצוי שתקבל הנתבעת.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
