עו"ד הדר בדש בלומשטיין // מיכל קושרוב
עו"ד הדר בדש בלומשטיין // מיכל קושרוב

תמ"א 38: השומה המכרעת תוקנה וההשבחה הופחתה מכ-6 מיליון שקל ל-0

בצעד תקדימי קבעה ועדת הערר כי על השמאי המכריע לבחון שומה מכרעת מחדש כך שיביא בחשבון שווי דירות בנויות במצב קודם. כפועל יוצא הופחתה השבחה על פרויקט תמ"א 38-2 גם כאשר נוצלו זכויות מכוח תמ"א 38-3

רנית נחום-הלוי 14.06.2021

בצעד תקדימי קיבלה ועדת הערר מחוז מרכז בראשותו של עו"ד איל תאודור שרון שומה מתוקנת שהעביר השמאי המכריע יעקב פז לפיה לא יוטל היטל השבחה על פרויקט תמ"א 38-2 במסלול של הריסה ובניה. זאת גם אם ניתנו לפרויקט זכויות מכוח תמא 38-3, המאפשרות סל זכויות ניכר בתוספת קומה וחצי, אשר עליהם מוטל לרוב היטל.  

תחילתה של הפרשה בחודש אפריל השנה אז קיבלה ועדת הערר מחוז מרכז את הערר שהוגש על-ידי חברת בן דוד הרצל יזמות ופיתוח בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, כנגד שומה מכרעת שהגיש השמאי המכריע יעקב פז. שומה זו קבעה השבחה של כ-6 מיליון שקלים בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש, ומכאן שנקבע היטל השבחה בגובה של 1.5 מיליון שקלים. 

בדיון באפריל החליטה ועדת הערר להחזיר את השומה המכרעת לשמאי המכריע והורתה לו להתחשב בשווי מקרקעין בחישוב השבחה. לאור הנחיות אלה, העביר השמאי המכריע שומה מתוקנת בה נקבע כי אין השבחה  על פרויקט תמ"א 38-2 במסלול של הריסה ובניה. זאת גם כאשר ניתנו לפרויקט זכויות בניה נוספות מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות מכוח תמא 38-3, המאפשרות סל זכויות ניכר בתוספת כקומה וחצי מעבר לזכויות תמ"א 38, אשר עליהם הוטלה רוב ההשבחה.  

השומה המכרעת המתוקנת שהעביר השמאי המכריע שינתה באופן משמעותי את המסקנה לעומת שומה מכרעת קודמת בה נקבע כי עקב תמ"א 38 תיקון 3 א' (הריסה ובניה מחדש), ההשבחה בפרויקט עמדה על כ-6 מיליון שקלים והיטל ההשבחה בשיעור של 25% המהווה כ-1.5 מיליון שקל. כעת, כאמור, בשומה המכרעת המתוקנת היא הפחתה מלאה של ההיטל ההשבחה באופן מלא, קרי 0 שקלים.

החלטת ועדת הערר הינה תקדימית ובכוחה להשפיע על אופן חישוב ההשבחה פרויקטים לחיזוק מבנים מכוח תמ"א 38-2, בבחינת היטלי ההשבחה, משום שהיא מביאה בחשבון שווי מרכיבי דירות בנויות במצב הקודם, ולא מתייחסת רק לתוספת זכויות בניה הניתנות מכוח תיקוני התמ"א השונים. 

במקרה שלפנינו מדובר בפרויקט תמ"א 38 תיקון 3 א' במסלול הריסה ובניה מחדש, הכולל הריסת מבנה בן 24 יחידות דיור ובניה של 60 יחידות דיור חדשות במקומן. במצב הנוכחי, טענה עו"ד הדר בדש בלומשטיין, אשר ייצגה את העוררת, חב' בן דוד, כי מספר היחידות אינו גבוה מספיק כדי שהפרויקט יהיה כדאי כלכלית ועל-כן אופן חישוב היטל השבחה בעקבות מימוש פרויקט מכח תמ"א 38 תיקון 3 א' אינו נכון. "התמ"א במצב הקודם הייתה במסלול חיזוק מבנים ותוספת של 2.5 קומות טיפוסיות ואילו במצב הנוכחי ההיתר הוא במסלול של הריסה ובניה מחדש מה שלמעשה מייקר את עלויות הפרויקט והופך אותו לא כדאי כלכלית".

ליאור יוסף בדש // איתן בלאיש
ליאור יוסף בדש // איתן בלאיש

כדי להמחיש טענות אלה שמאי המקרקעין ליאור יוסף בדש, שייצג את העוררת חבר בן דוד, הציג חישובים מהם עולה כי שווי הדירות במצב הנוכחי, בהיקף בניה של כ-2,368 מ"ר עולה על שווי הקרקע כריקה. בשומה המכרעת המתוקנת הביא השמאי המכריע בתחשיבו שווי של 11,000 שקל למ"ר בנוי, והגיע למסקנה כי שווי קרקע במצב קודם (כולל 24 יח"ד הבנויות) הינו כ-26 מיליון שקלים. 

לעומת זאת, סה"כ מ"ר מבוקש כולל שטחים מכוח תמ"א 38 על כל תיקוניה בהיקף בניה של כ-5,860 מ"ר מבונה, בתחשיב של כ-5,500 שקל למ"ר מבונה – מגיעים לשווי מצב חדש של כ-32 מיליון שקלים. עם זאת, לאחר התחשוב בהפחתת זכויות תמ"א 38 הפטורות מהשבחה על פי חוק (2.5 קומות טיפוסיות מורחבות), התקבל שווי מצב חדש של כ-21.5 מיליון שקל בלבד, מה שכאמור הביא למסקנה כי לא חל היטל השבחה בהינתן ניכוי הזכויות הפטורות.  

לדברי עו"ד בדש-בלומשטיין ושמאי המקרקעין ליאור יוסף בדש "מקרה זה מוכיח מעבר לכל ספק כי כל דרישת השבחה מצד ועדות מקומיות אשר מתקבלות אצל בעלי זכויות ו/או חברות קבלניות, צריכות לעבור בדיקה יסודית עם גורם מקצועי המומחה בעל הידע המתאים הרלוונטי לבחינת היטלי השבחה".

על התנהלות ההליך מתארים עו"ד בדש-בלומשטיין ושמאי המקרקעין ליאור יוסף בדש כי "ההליכים ארכו מספר שנים והייתה עבודה מאומצת על התיק מכל הבחינות (בהיבטים שמאיים ומשפטיים כאחד). אין אלא לברך על התוצאה משום שבסופו של יום, הצדק יצא לאור ונקבע כי לא היה מקום לחייב את הלקוח בהשבחה בפרויקט תמ"א 38 תיקון 3 א' הריסה ובניה מחדש. המתודולוגיה שנטענה על ידינו התקבלה, וכפועל יוצא מדובר על השפעה קרדינלית ורוחבית על אופן חישוב ההשבחה בפרויקטים אחרים ברחבי הארץ בעניין חיוב או אי חיוב היטלי השבחה"

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות