מכה לעיריית חולון: נדחתה דרישה להיטל השבחה של חצי מיליון שקל

הפסד לעיריית חולון: נדחה ערר שהגישה נגד החלטת שמאית מכריעה, שדחתה שומת היטל השבחה בסך של כחצי מיליון שקל, שהוצאה בגין היתר לשימוש חורג על חלק ממבנה באזור התעשייה המזרחי בעיר. השמאית קבעה כי במימוש חלקי אין השבחה, וערר שהגישה העירייה נגד הקביעה הזו נדחתה על ידי ועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב. בלבה של המחלוקת השמאית בין העירייה לבין בעלי הנכס ניצבת השאלה באיזו שיטה יש לחשב את ההשבחה במקרה שבו יש מימוש רק על חלק מהזכויות. ועדת הערר אימצה את קביעת השמאית לפיה החישוב צריך להיערך באמצעות בחינת כלל הזכויות במצב הקודם אל מול כלל הזכויות במצב החדש, ובחינת חלקיות המימוש מכלל ההשבחה – גישה המכונה "הלכת זעירא". לפיכך, הוועדה קבעה כי לא חלה השבחה.

את הערר הגישה הוועדה המקומית חולון, כנגד החלטת השמאית המכריעה אפרת שלז, שניתנה לפני כחמש שנים. הרקע להחלטת השמאית הוא היטל השבחה ששלחה העירייה לבעלי מגרש בשטח של 1,952 מ"ר, ברחוב הבנאי 25 באזור התעשיה בעיר שעליו נבנה בניין בן 3 קומות, בגין מתן היתר לשימוש חורג לצמיתות מתעשייה למשרדים בקומה ב' בבניין בשטח של 971.2 מ"ר.

ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי בין הצדדים – העירייה ובעלי הנכס, קיימת הסכמה שלפיה ההיתר לשימוש חורג מהווה מימוש חלקי (בהיקף של 25 אחוזים) של הזכויות על פי תכנית 499/א, אזור "תעסוקה חולון – הרחבת דרכים", ולפיכך הסוגיה המרכזית בערר היא אופן החישוב הנכון של ההשבחה במימוש החלקי של הזכויות מכח תכנית 499/א על פי ההיתר לשימוש חורג.

בגין ההיתר לשימוש חורג הוצאה שומת הוועדה המקומית לפיה נקבע היטל השבחה בסך של 458,729 שקל. בעלי הנכס, מצדם, הציגו שומה במסגרתה הוערך כי לא חלה השבחה כתוצאה מאישור ההיתר לשימוש חורג. הן שמאי הוועדה המקומית והן שמאי המשיבים נקטו בשיטת חישוב זהה לחישוב ההשבחה, שיטת ה"דלתא", שבה חישבו את ההשבחה באמצעות בידוד ההשבחה בקומה ב'.

השמאית המכריעה דחתה את השיטה הזו, וקבעה שיטת חדשה לחישוב השבחה במימוש חלקי. בשומה המכריעה שלה נקבע כי יש להשתמש לחישוב ההשבחה בהלכת זעירא – שנקבעה בפסק דין מלפני כעשר שנים, וקובעת נוסחת חישוב להיטל השבחה במקרים של מימוש חלקי של זכויות בנייה. ההלכה קובעת כי כאשר היתר בנייה מנצל רק חלק מהזכויות שהוקנו בתכנית, ההיטל יחושב ביחס יחסי בין השטח שמומש בפועל לבין סך השטח שניתן היה לממש – ובמילות השמאית, החישוב ייערך באמצעות בחינת כלל הזכויות במצב הקודם אל מול כלל הזכויות במצב החדש ובחינת חלקיות המימוש מכלל ההשבחה.

בהתאם לכך, השמאית קבעה כי הרחבת השימושים מתעשייה למשרדים בהתאם להיתר אינו מהווה את השימוש הטוב והיעיל בנכס. השמאית קבעה כי השימוש הטוב והיעיל לניצול הרחבת השימושים הינו שימוש למסחר בקומת הקרקע וביתר הקומות העליונות לתעשייה. מכיוון שכך, נקבע, לא חלה השבחה.

על החלטה זו הגישה העירייה ערר לוועדת הערר המחוזית. לטענת העירייה, השיטה שאימצה השמאית, שיטת זעירא, לא התאימה למציאות סביב ההליך הנדון. העירייה טענה עוד כי על השמאית היה לאמץ שיטת חישוב אחרת, המוכרת כ"הלכת קלמן". בשיטה זו, ההשבחה כתוצאה מהמימוש החלקי מהווה את היחס בין שווי המימוש החלקי לשווי המימוש המלא. על פי גישה זו, הדרך הנכונה לחישוב היטל השבחה בעת מימוש חלקי היא בשני שלבים: ראשית, יש לקבוע את מלוא ההשבחה הנובעת מהתכנית המשביחה. שנית, יש לחשב את חלקיות המימוש כיחס שבין שווי המקרקעין בהתאם למימוש החלקי (לפי היתר הבנייה שנתבקש) לבין שווי המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה (מימוש מלא). לגופו של עניין, העירייה טענה כי המבנה הושבח בשל ההיתר לשימוש חורג, וכי שווי המשרדים עולה על שווי תעשייה בשיעור של 30 אחוז. 

ועדת הערר, בראשות עו"ד אייל אילוז, דחתה את הערר. הוועדה ציינה כי ההבדל המרכזי בין שיטות אלו, הוא באופן חישוב "חלקיות המימוש". הוועדה ציינה כי בהלכת קלמן נערך חישוב לחלקיות המימוש כיחס שבין שווי המקרקעין לפי היתר הבניה שהתבקש, לבין שווי המקרקעין במימוש מלא. מנגד, נקבע, בהלכת זעירא נקבע כי חלקיות המימוש היא היחס שבין ההשבחה החלקית (ההפרש בין היתר הבנייה למצב התכנוני הקודם) לבין ההשבחה המלאה (ההפרש בין התכנית המשביחה למצב התכנוני הקודם), וזאת כדי למנוע חיוב כפול או חיוב בגין זכויות שטרם מומשו, תוך שהשיטה מתמקדת בחיוב רק על ההשבחה הנקייה שנוצרה כתוצאה מהתכנית המשביחה ומומשה בפועל.

חישוב ההשבחה מתבצע, בין השאר, באמצעות חישוב שטח אקוויוולנטי (מקדם שווה ערך). לגופו של עניין, ועדת הערר ציינה כי השמאית המכריעה הגיעה למסקנה שהשטח האקוויוולנטי במצב החדש במימוש החלקי, נמוך מהשטח האקוויוולנטי במצב הקודם, ולכן נקבע בשומה המכרעת כי לא נוצרה השבחה כתוצאה מאישור ההיתר לשימוש חורג.

עוד הבהירה הוועדה כי מאחר ולא נגבתה השבחה במסגרת המימוש החלקי (הכוונה להיתר לשימוש חורג), ממילא לא יכול להיווצר חיוב כפול כלשהו או חסר, כתוצאה מיישום שיטת זעירא, שכן במימוש מלא עתידי יגבה ההיטל במלואו על פי השימוש הטוב והיעיל. 

עוד ציינה הוועדה כי "במקרה שבפנינו, בהחלטה שלטעמנו מצויה בבסיס שיקול הדעת המקצועי של השמאית המכריעה הנכבדה, נקבע בשומה המכרעת כי השיטה לפיה יש לפעול היא השיטה שנקבעה בפסק הדין בעניין זעירא, ולא בשיטת הדלתא כפי שנקטו שמאי הצדדים בשומותיהם". בהתייחסה לטענת העירייה כי יש להעדיף שיטה חישוב המכונה "שיטת קלמן", קבעה הוועדה כי בניגוד להחלטת ועדת הערר במחוז מרכז, שבה אומצה השיטה, הרי שבמקרה הנוכחי המצב שונה, בהיעדר כל קושי נראה לעין לבודד את רכיב השימוש החורג.

הוועדה הסתייגה וציינה כי "יתכן ואין מקום להחלה גורפת של שיטת זעירא על כל מימוש חלקי", אך הבהירה כי "בנסיבות המקרה שבפנינו, אנו בדעה כי שיטת החישוב שנקטה בה השמאית המכריעה, היא שיטת חישוב נכונה יותר לקביעת שיעור המימוש, כאשר מתבקש מימוש חלקי של הזכויות".

הוועדה העלתה שיקול נוסף להיעדר צורך בהתערבות בשומה המכרעת, נוגע לעובדה שאין עליה חולק, לפיה שתי השיטות (זעירא/קלמן)  אמורות להוביל לכאורה לתוצאה סופית זהה (במימוש מלא), כך שגובה היטל ההשבחה המלא, שיוטל על פי כל אחת משיטות אלה – אינו שונה, וההבדל נעוץ בחלוקת מועדי התשלום.

כאמור, ההחלטה נדחתה ועל הוועדה המקומית הוטלו הוצאות בסך 5,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן