חיים מסילתי: "שר האוצר החליט להציג תוכנית חדשה לשוק הדיור, עוד לפני שהתוכנית הקודמת בכלל יושמה, זאת ללא ידיעת שר השיכון אלקין. גם בתוכנית הזו אין בשורה, אם היא בכלל ניתנת ליישום"
מחירי הדירות זינקו בשנה האחרונה ב-13% כפי שפירסמה הלמ"ס לאחרונה, כשבחודש אחד בלבד נרשמה עלייה של 2.1% במחירים. בעשור האחרון מחירי הדירות קפצו בממוצע בעשרות אחוזים בכל הארץ – ובעיקר באזורי הביקוש באזור המרכז. לפי כל התחזיות בשוק, מגמת עליית המחירים לא צפויה לעצור בשנת 2022 וכנראה גם לא בשנתיים שאחריה. אנחנו במשבר מתמשך שהתגבר בשנתיים האחרונות והמדינה חייבת להבין זאת.
נראה כי שר האוצר ליברמן, שר השיכון אלקין ושרת הפנים שקד, מבינים את גודל השעה, אך לא מבינים שהשוק במצב חירום, ושנדרשת לשם כך תוכנית חירום, אחרת נתעורר בעוד שנה-שנתיים למצב בעייתי עד כדי קטסטרופלי. הממשלה הנוכחית כן העלתה את שוק הנדל"ן לראש סדר העדיפויות שלה ופעולות אכן ננקטות, אך לא בכמות המתאימה, לא בעוצמה הנכונה, וכנראה גם לא ממש בכיוון הנכון.
בנובמבר האחרון הממשלה הציגה תוכנית דיור ודיברה על 280,000 התחלות בנייה, אישור תוכניות ל-530,000 יח"ד, ושיווק קרקעות לעוד 300,000 יח"ד; מה נעשה מאז בפועל? לא הרבה. לא הועלו כלל צעדים חדשים להגדלה כזו של ההיצע כפי שהובטח. מה כן היה? עוד ועוד גזירות. הגדלת מס הרכישה למשקיעי נדל"ן ואיסור השכרת דירות Airbnb, את שני אלה אישרו בין-לילה והכניסו לתוקף.
בתוכנית דיברו גם על "הסרת חסמים רבים בקידום פרויקטי פינוי-בינוי, יצירת ודאות והפחתת רגולציה". מה נעשה מאז בפועל? לא הרבה. לפי הלמ"ס, בשנת 2021 הונפקו היתרי בנייה עבור 76,340 דירות, אולם מספר הדירות שהסתיימה בנייתן היה 46,780, ירידה של 5.2%. הסיבה – עיכובים וסרבול במתן ההיתרים לדירות חדשות. בירוקרטיה.
לפני כשבועיים שר האוצר ליברמן החליט להציג תוכנית חדשה לשוק הדיור, עוד לפני שהתוכנית הקודמת בכלל יושמה. הוא עשה זאת, אגב, ללא ידיעת שר השיכון אלקין שלמד על התוכנית מהתקשורת. עכשיו ליברמן רוצה שהמדינה תקבע את מחיר המקסימום של הקרקע לפי אזורים בארץ, שהקבלים שיציעו את מחיר הדיר הנמוך ביותר הם אלה שיזכו במכרז, ושהם יחויבו לסיים את הפרויקט בתוך 3 שנים.
לתפיסתי, גם בתוכנית הזו אין בשורה, אם היא בכלל ניתנת ליישום – מה שכלל לא בטוח. ראשית, כפי שהוכח בתוכניות הממשלתיות בעשור האחרון, מחיר קרקע קבוע יוצר עיוות לא בריא ומביא לפערים אדירים בין מחירי הדירות בשוק לדירות המוזלות, ולהנחות לא מידתיות בחלק מהמקרים. שנית, הדרישה לסיים פרויקט בתוך 3 שנים לא ישימה בעליל, הרי רק לקבל היתר בנייה לוקח שנתיים-שלוש, וצריך עוד חצי שנה לתכנן וכשלוש שנים לבנות.
הפעולות היחידות מצד המדינה שיכולות לבלום את עליית מחירי הדירות ואולי אולי גם להביא לירידה, הן להציף את השוק בדירות – לשחרר קרקעות לבניית מאות אלפי דירות חדשות בשנה, כל שנה ללא הפסקה. פעולה שנייה היא לשחרר את הפקק במוסדות התכנון. להחיל "נוהל ותמ"ל" על כל הפרויקטים בשוק ולאשר אותם בתוך חודשים בודדים. רק כך ניתן להגדיל את כמות יחידות הדיור בשוק. קיטון בהיצע הוא סכנה ממשית לענף הנדל"ן – ככל שההיצע יקטן והביקוש ימשיך ברמתו, עליית המחירים תימשך. בטווח הקצר אולי זה תהיה עלייה קטנה אבל בטווח היותר ארוך היא עלולה להתנפח למימדים קטסטרופליים. המדינה צריכה לגבש ולאשר במהרה תוכנית חירום שתכלול לצד שתי הפעולות הנ"ל גם הגדלת כמות המכרזים הציבוריים לקרקעות לבנייה פרטית, המשך עידוד התחדשות עירונית, המשך פיתוח הפריפריה, שיפור תשתיות התחבורה, יצירת מספיק מקומות עבודה, וכמובן הגדלת תחום השכירות ארוכת הטווח שעשויה להוות אלטרנטיבה הולמת לרכישת דירות.
כל הפעולות הממשלתיות שננקטו בשנים האחרונות מסתבר שהיו חלקיות ולא מספקות – השוק חייב לעבור טיפול שורש של ממש, והוא חייב להתחיל כבר עכשיו כי כל עיכוב מתורגם למחסור של עוד אלפי דירות ולהתנפחות המחירים.
*כותב המאמר, שמאי המקרקעין חיים מסילתי, הינו יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
