כולם מדברים על מחסור בדיור אבל אף אחד לא מדבר על בעיית הביזור

תמונה: ארז כהן // צילום: חן ליאופולד

מאת: השמאי והמשפטן ארז כהן

כמה בדיוק יחידות דיור צריך לקדם מידי שנה במדינת ישראל? במהלך העשור האחרון פורסמו כל מיני הערכות שונות ומשונות המתחילות בכך שבעצם שוק הדיור אינו זקוק ליותר מכ-50 אלף יחידות דיור לשנה ונגמרות תחזיות המדברות על צורך בכ-80-70 אלף יחידות דיור לשנה ועל מחסור ברבבות רבות של יחידות דיור בשוק. האם מדובר, אכן, במחסור הולך וגדל של דירות בשוק או שמא מדובר במיתוס הנובע מאי ידיעת הנתונים?

ניתוח שביצע משרדי בשנה האחרונה מלמד שמדובר בשילוב שני הדברים גם יחד. מתוך המסקנות:

1. קיימת אכן בעיה מבנית בשוק הדיור של העדר יכולת לקדם יותר מ-50 אלף דירות לשנה, זאת למרות הגידול באוכלוסיה והעלייה במספר משקי הבית. בעיה זו נובעת משילוב תכנון איטי ובירוקרטיה עם מבנה מיושן ביותר של שוק הבנייה הנעדר טכנולוגיה ועתיר ידיים עובדות.
2. אם נכמת את כלל שוק הדיור, נכון להיום לא קיים  מחסור משמעותי בדירות ביחס לצרכי השוק שעומדים על ביקושים של כ-50 אלף דירות לשנה.
3. יחד עם זאת קיימת בעייתיות  לא בכמות הדירות שנבנו אלא לאופי הביזור שלהן. העובדה שרוב הדירות שנבנות כיום, ובמיוחד במסגרת מחיר למשתכן, הינן מחוץ לאיזור הביקוש, יוצרת דיסונאנס לפיו באיזור הביקוש כן קיים מחסור מחריף הולך, זאת שעה שבפריפריה נוצר דווקא עודף דירות.
4. בעיה זו רק תלך ותחמיר בשנים הקרובות, גם אם, נניח, תצליח הממשלה להעלות את הכמות מ-50 ל-60 אלף דירות לשנה. הסיבה לכך תהיה כפולה:
   ראשית, רוב הדירות המתוכננות להבנות בשנים הקרובות ימשיכו להיות בפריפריה ו/או מחוץ ל"מדינת תל אביב", מה שיגדיל באזורים אלה את ההיצע ושלא לצורך.
   שנית, ההתמרכזות סביב תל אביב, תחריף עוד יותר את הדיסונאנס של דירות שנבנות מחד גיסא באזורים שהינם נטולי ביקוש, ומאידך גיסא מחסור דווקא ב"הארד קור" של מדינת ישראל.

5. השאלה אם, נניח, התחדשות עירונית באיזור הביקוש תפתור בעיה זו, הינה מורכבת. מצד אחד ברור שהיא תייצר עוד רבבות יחידות דיור היכן שרוב תושבי ישראל רוצים לגור, ללמור, לעבוד, לקנות ולבלות עם חברים. מצד שני היא עלולה ליצור לחץ בלתי רגיל על התשתיות ב"מדינת תל אביב" ולצופף אותה כך שמהלך זה יהפוך להיות "חרב דמוקלס".

על מנת שבמהלך העשורים הקרובים יצליח שוק הדיור לאזן את עצמו בין מרכז לפריפריה ובין פרוייקטים חדשים (לא רק מחיר למשתכן) לבין התחדשות עירונית, שומה על המתכננים ומקבלי ההחלטות לנהוג כך:

ראשית, להתנות כל פיתוח עתידי של שכונות חדשות בפריפריה, בין אם מדובר במחיר למשתכן או פרוייקטים "רגילים", בחיזוק משמעותי של פיתוח מתחמי תעסוקה משמעותיים בפריפריה, זאת לצד פיתוח שימושים מעורבים גם בלב אותן שכונות חדשות, יותר מקומות תעסוקה, מסחר ובילוי, זאת על מנת שיהיו יותר אטרקטיביים ולא יהפכו לפילים לבנים.

שנית, בד בבד לאמץ תכנית לאומית מקיפה להתחדשות עירונית בכל הארץ, ובמיוחד בערים הותיקות במרכז, שתכלול בתוכה לא רק מאות אלפי דירות חדשות שייבנו ויפתרו את בעיית ההיצע העתידית, אלא גם תשתיות פיזיות אורבאניות נדרשות, זאת על מנת שאזורים אלה לא יעברו, חלילה, תהליך לא בריא של ציפוף ודקדנציה.

שלישית, לפתח מערכת היסעים המונית ארצית, שתחבר את המערכות הפרבריות המטרופוליניות שהולכות ונבנות כיום, אם כל נקודה בארץ, מאצבע הגליל בצפון ועד לנגב בדרום ובכך לאפשר הגמשה ניכרת בתכנון שוק הדיור העתידי.

לכן, לסיכום, עצתי למקבלי ההחלטות, להתייחס לא רק ל"כמות", כשמדובר בביקוש והיצע בשוק הדיור, אלא גם, ובעיקר, להתעמק ב"איכות", היכן אנחנו רוצים שהישראלים של הדורות הבאים יתגוררו וגם יהיו מרוצים.

*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: