בית המשפט קבע כי בעלי חברה יזמית ערב לבעלי הדירות הוותיקים בפרויקט תמ"א 38, אך לא לאלה שרכשו את הדירות החדשות
מה קורה כאשר חברה יזמית שמבצעת פרויקט תמ"א 38 פושטת רגל לפני סיום העבודות, ולא מספיקה למסור את הדירות בזמן? תלוי אם מדובר בבעלי הדירות הוותיקים או ברוכשי הדירות החדשות. פסק דין של בית משפט השלום בחיפה, שניתן במסגרת תביעה שהוגשה נגד החברה ובעליה, קובע כי בעלי הדירות הוותיקים יזכו לפיצוי מבעל החברה, שהיה ערב אישית לפרויקט, ואילו מי שרכש דירה חדשה לא יזכה לפיצוי, מכיוון שבעלי החברה לא היה ערב לקיום הסכמי המכר. את החברה עצמה, כך נקבע, לא ניתן לתבוע בגלל צו עיכוב הליכים.
פסק הדין ניתן בנוגע לבניין מגורים ברחוב חורב בחיפה, שדייריו חתמו בשנת 2014 על הסכם תמ"א 38 חיזוק ותוספות בנייה, שכלל הוספת מעלית. במסגרת הפרויקט, החברה היזמית, ד.י יעד גלובל אחזקות נדלן והשקעות, קיבלה זכאות לבנות 6 יחידות דיור חדשות, אחת בקומת הקרקע וחמש בגג הבניין, שיהיו בבעלותה ושאותן תוכל למכור. בעלי החברה, שהוא גם מנהלה, חתם במסגרת הסכם התמ"א על ערבות לקיום התחייבות החברה.
החברה התחייבה להשלים את ביצוע כל העבודות בבניין ולמסור את החזקה בדירות תוך 24 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה. בפועל החלו עבודות הבניה רק בחודש יוני 2016, ובחודש אוקטובר 2017 הופסקו העבודות, בעקבות סכסוך שהתגלע בין החברה היזמית ובעליה לבין קבלן מבצע מטעמם. בהמשך, הגישו בעלי הדירות המקוריות בבניין בקשה למינוי כונס נכסים לפרויקט, ובשנת 2023 מינה בית המשפט כונס נכסים לחברה וזכויותיה בבניין הופקעו. כחלק מההליכים נגד החברה, הורה בית המשפט על עיכוב הליכים נגדה.
הקשיים שאליו נקלע הפרויקט פגע הן בדיירים הוותיקים, שנאלצים להתגורר בשכירות במהלך כל אותה תקופה, וברוכשי הדירות החדשות שנבנו במסגרת הפרויקט. השבוע פסק בית המשפט בתביעות שהגישו ארבעה תובעים: בעלת דירה ותיקה, ועוד שלושה רוכשי דירות חדשות. השופט זיו אריאלי הבחין בין התובעים, והפריד בין בעלת הדירה לבין הרוכשים.
בעלת הדירה תבעה פיצויים בגין העיכוב הממושך במסירת הדירה, אובדן כלים סניטריים, עוגמת נפש וליקויים בביצוע העבודות. השופט החליט לפסוק לתובעת פיצויים בגין העיכוב במסירה, בהתאם למנגנון הפיצויים שנקבע בהסכם התמ"א, שלפיו הפרה של ההסכם תזכה את הדייר ב-200,000 שקל. בנוסף, הוא הורה לפצות אותה ב-29,765 שקל, וכן 35,000 שקל עוגמת נפש, ובסך הכל 264,765 שקל, ועוד 30,000 הוצאות משפט. השופט קבע כי בעלת הדירה זכאית לפיצויים מבעלי החברה, מתוקף החתימה על ערבות להסכם התמ"א.
שונה היה מעמדם של רוכשי הדירות החדשות. אחת התובעות הייתה בעלת דירה מקורית, שאותה היא מכרה כדי לקנות דירה חדשה בפרויקט, שאותה אמורה הייתה לקבל ביוני 2018. היא תבעה 464,633 בגלל העיכוב במסירת הדירה, דמי שכירות ששילמה, תשלומים שונים ביצעה ועוגמת נפש. שני תובעים נוספים היו בני זוג, שהיו אמורים לקבל את הדירה בסוף נובמבר 2017. הם תבעו 431,991 שקל בגלל העיכוב במסירת הדירה, תשלום על עבודות שביצעו ועוגמת נפש.
בעלי החברה כתב בכתב ההגנה כי בשונה מהסכם התמ"א, הרי שאין כל התחייבות או ערבות אישית שלו לקיום התחייבויות הנתבעת מכוח הסכמי המכר שנחתמו בין הנתבעת (החברה היזמית שבבעלותו) לבין התובעים רוכשי הדירות.
השופט אריאלי, שהיה זה שעיכב את ההליכים נגד החברה, קיבל את עמדת בעלי החברה, וכתב בפסק הדין כי: "ההסכמים שנחתמו בין התובעים 2 ו-3-4 (רוכשי הדירות) לבין הנתבעת כוללים אמנם הצהרה של התובעים, בסעיף 5.7 לכל אחד מההסכמים, לפיה 'הרוכש מצהיר כי קיבל לידיו את העתק הסכם תמ"א 38, על נספחיו, והוא מתחייב לפעול על פיו ולאמצו כאילו נחתם גם על ידו', ואולם, הנתבע (בעלי החברה) אינו צד להסכמים אלה, ואין כל הצהרה מצדו, במסגרת אותם הסכמים, הכוללת התחייבות אישית שלו ביחס להתחייבויות הנתבעת (החברה היזמית). אין לפיכך בסיס לטענת התובעים 2 ו-3-4 כי הנתבע (בעלי החברה) ערב גם כלפיהם לקיום התחייבויותיה של הנתבעת".
השופט קבע כי בהיעדר ערבות אישית של בעלי החברה לקיום חיובי החברה, הרי שלא קמה עילת תביעה לרוכשי הדירות, ולכן הוא דחה את תביעתם: "עילת התביעה של רוכשים אלו קמה כנגד הנתבעת, אך לא כנגד הנתבע. לפיכך, הרי שדין תביעתם של התובעים 2-4 נגד הנתבע – להידחות".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
