banner
רמת גן // Depositphotos
רמת גן // Depositphotos

הרווח המפתיע של היזמים בשלוש תכניות פינוי בינוי ברמת גן

מתחמי פינוי בינוי באבא הלל-רוקח-חירות, ציר ז'בוטינסקי ושכונת מזרחי, עולים לוועדה המחוזית עם אחוזי רווח מינימליים ועד גרעוניים

זיו גולדפישר 13.06.2024

הוועדה המחוזית תל אביב צפויה לדון בישיבתה הקרובה בהפקדתן של 3 תכניות התחדשות עירונית ברמת גן, המציעות 467 יח"ד בסך הכל. מדובר בתכניות במתחם אבא הלל-רוקח-חירות, המציעה 144 יח"ד; התחדשות עירונית ברחוב ז'בוטינסקי 41-39 המציעה 99 יח"ד; והתחדשות עירונית משמר הירדן-ראש פינה-מטולה רמת גן, המציעה 224 יח"ד. שלוש התכניות עולות לדיון ראשון בוועדה המחוזית אלא שבכולן מוצע רווח יזמי מינימלי ועד גרעוני. כזכור, תקן 21 נועד לייצר טווח של כדאיות כלכלית ליזמים לביצוע פרויקטים להתחדשות עירונית, אלא שהוא לא עודכן מאז שנחתם על ידי השמאי הממשלתי, בין היתר לאחר שלא מונה שמאי חדש. הרשויות המקומיות נאחזות במסמך, שנע בין 14-17 אחוז במקרה הטוב, בעוד המציאות מכתיבה טון שונה לחלוטין, המחייב את היזמים לקחת טווח ביטחון רחב בהרבה – יש המציינים 19 אחוז מינימום, בין היתר בשל פעילות בתנאי אי ודאות ומשך הזמן הארוך שנדרש לביצוע מתחמי פינוי בינוי, העומד על כ – 10-15 שנים. 

בעוד הליכי התכנון והבירוקרטיה מעכבים את הפרויקטים, יחד עם הריביות שעלו והמלחמה שפרצה והביאה לצרות חדשות בענף הנדל"ן –  הרשויות המקומיות דורשות יותר – הרבה יותר. מבחינתן בשנים האלו ערך הקרקע הולך ועולה, כך שהיזמים לא יפסידו ועם זאת, גם הדרישות עולות. בין היתר הרשויות דורשות מטלות ציבוריות רחבות היקף, מתערבות בתמורות לדיירים הוותיקים ובהסכמים בין היזמים לבעלי הנכסים, דבר שמביא בסופו של יום למצב של אי ודאות וסיכון משמעותי ליזמים. עם זאת, כאמור, מסתבר שהם עדיין מוכנים לקחת את הסיכון בכל הנוגע לאזורי הביקוש. 

רווח של 8.95 אחוז בשכונת הגפן
פינוי בינוי "מתחם אבא הלל-רוקח-חירות" מציע התחדשות עירונית בשכונת הגפן במתחם הרחובות אבא הלל, רוקח וחירות. התכנית, ששטחה 3.1 דונמים, מציעה הריסה ופינוי של 2 מבנים בני 30 יח"ד ועוד 4 וילות וכן 6 חנויות וגן ילדים, ובנייה של מגדל בן 35 קומות עם 144 יח"ד. בנוסף, התכנית כוללת הפקעת שטח לצורך ציבור בשטח של כ-550 מ"ר עבור גני ילדים.

חוות דעת שמאית לפי תקן 21 שנערכה עבור היזמים קובעת כי הכנסות היזם מוערכות ב-300.7 מיליון שקל, וההוצאות החזויות הן כ-276 מיליון שקל. העודף, בסך 24.7 מיליון שקל, מבטא שיעור רווח של 8.95 אחוזים. את התכנית יזמה חברת צליח-רוטשילד מימון והשקעות בע"מ. העורך ראשי הוא אדריכל רן בלנדר.

35 קומות בציר ז'בוטינסקי
תכנית פינוי בינוי ברחוב ז'בוטינסקי 41-39, ששטחה כ-2 דונמים, מציעה הריסת מבנה ישן הכולל 27 יחידות דיור ו-9 יחידות מסחר, שבמקומן ייבנו מגדל בן 35 קומות ובו שימושים מעורבים של מסחר, תעסוקה ומגורים, בהיקף של 99 יח"ד ו-11,000 מ"ר לתעסוקה.

חוות דעת שמאית לפי תקן 21 מעריכה את ההכנסות הצפויות בפרויקט ב-367.8 מיליון שקל, ואת ההוצאות ב-321.4 מיליון שקל. ההפרש, כ-46.4 מיליון שקל, מבטא שיעור רווח של 14.4 מיליון שקל. את התכנית יזמה חברת אבני דרך התחדשות עירונית והעורך הראשי הוא משרד מילוסלבסקי אדריכלים.

2 מגדלים בשכונת מזרחי
תכנית פינוי בינוי משמר הירדן-ראש פינה-מטולה, מציעה התחדשות עירונית  בשכונת מזרחי. התכנית מציעה פינוי של 6 מבני מגורים קיימים הכוללים 80 יחידות דיור והקמה של 2 מגדלי מגורים חדשים, בני כ-23 קומות מעל קומת קרקע ובהם סה"כ כ-224 יח"ד חדשות.

חוות דעת שמאית שנערכה לתכנית מעריכה את ההכנסות ממנה ב-422.4 מיליון שקל ואת ההוצאות ב-368.3 מיליון שקל. ההפרש, בסך 54.1 מיליון שקל, מבטא שיעור רווח של 14.7 מיליון שקל. את התכנית יזמה חברת משה"ב חברה לשיכון ופיתוח והעורך הראשי הוא משרד טיטו אומן אדריכלים.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות