מתן תמורות זהות לדיירים, בלי להתחשב בשטח הדירה הקיימת - מהווה פגיעה בשוויון

פסק דין חדש מבית המשפט המחוזי בתל אביב מגדיר מחדש את מדיניות התמורות לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית: השופט גלעד הס קבע בהחלטה דרמטית כי מתן תמורות אחידות וזהות לבעלי דירות, ללא התחשבות בגודלן השונה של הדירות במצב הקיים, פוגעת בעקרון השוויון, ומהווה עילה לסירוב סביר לחתום על ההסכם. "שמירה על עיקרון השוויון מחייבת כי דירה שמוכרת נתח גדול יותר מזכויות הבנייה, תקבל נתח גדול יותר מהתמורה, או לכל הפחות נתח יחסי שווה", כתב השופט. עם זאת, השופט הבהיר כי מתן תוספת שטח לבעלי דירות גדולות יותר תפחית מהשטח לבעלי דירות קטנות, ותפגע בהיתכנות מימוש פרויקטים, וקבע כי תיקון המצב יהיה באמצעות תשלומי איזון לדייר שנפגע.

פסק הדין ניתן בתביעת נגד שתי דיירות ברחוב הרא"ה ברמת גן, שסירבו לחתום על הסכם פרויקט פינוי בינוי ברחוב הרא"ה 75-79. על המקרקעין יש 37 יחידות, מתוכן 30 יח"ד ו-7 חנויות. בעלי הזכויות ל-35 יח"ד, שחתמו על הסכם, הגישו תביעת דייר סרבן נגד שתי דיירות בפרויקט, שסירבו לחתום על ההסכם. נתבעת אחת היא בעלת דירה בשטח של 60.97 מ"ר, והשנייה בשטח של 104.52 מ"ר.

בהתאם להסכם, כל בעל דירה יקבל דיה חדשה בשטח של דירתו הקודמת, בתוספת אחידה של 12 מ"ר, וכן מרפסת, חניה ומחסן. 35 בעלי זכויות חתמו על ההסכם, למעט הנתבעות. הטענה העיקרית בכתב התביעה הייתה כי אי הסכמת הנתבעות לחתום על ההסכם מהווה סירוב בלתי סביר, ומכאן שהתובעים זכאים לסעד של אישור ביצוע העסקה ומינוי עורך דין שיחתום בשם הנתבעות על ההסכם. הנתבעת 1 העלתה טענות שונות נגד ההסכם, ביניהן כי מדובר בהסכם מפלה ולא שוויוני. נתבעת 2 טענה כי היא אינה מתנגדת להסכם, אך מדובר בהסכם שאינו כלכלי לדירות הגדולות, אינו שוויוני ואינו מהווה תמורה סבירה והוגנת.

בבניין המריבה יש דירות משלושה סוגים: דירות קטנות, בנות 35 מ"ר, דירות בינוניות בנות 45 ע 100 מ"ר, ודירות גדולות בנות מעל 100 מ"ר. ההסכם, כאמור, מעניק לדירות הגדולות והבינוניות תמורות זהות של 12 מ"ר, והדירות הקטנות במיוחד יקבלו תוספת של 15 מ"ר, על מנת שדירת התמורה תעמוד בדין המחייב שטח מינימלי של 50 מ"ר לדירת מגורים.

לטענת הנתבעת 2, במקרה שבו יש דירות בגדלים שונים, מתן תמורה אחידה אינה שוויונית ומפרה את עקרון השוויון. עוד טענה הנתבעת כי דירתה בשטח של 105 מ"ר, והיא מקבלת תוספת של 12 מ"ר, שהיא שיעור של 11.5 אחוז. לעומת זאת, נטען, דייר בעל דירה של 60 מ"ר המקבל את אותה תוספת שטח, מקבל תוספת יחסית של 20 אחוז. לטענתה, השווי היחסי של זכויותיה במצב הקיים הוא 5.41 אחוז, וכדי לשמור על כך היא זכאית לתוספת של 40 אחוז ולתוספת של 22.1 מ"ר.

הנתבעות העלו טענות נוספות, ביניהן של חוסר כדאיות כלכלית של הפרויקט, וכן כי תוקפו פג, אך השופט דחה טענות אלה, והתמקד בטענה לאי שוויון בתמורות. השופט קבע בפסק הדין כי תמורות חייבות להיות שוויוניות, אך ציין כי אין הלכה משפטית ברורה וחד משמעית בפסיקה שעניינה סירוב עקב טענה לאי שוויון בתמורות. השופט ציין עוד כי גם עקרונות כמו שוויון כלכלי או שוויון כמותי מהותי אינם רלוונטיים. 

השופט קבע לאחר שעיין בטענות כי "חלוקת התמורות, כך שכל דירה מקבלת תוספת זהה בשטחה ובשוויה, ללא התחשבות בשטח הדירה במצב הקודם, וללא התחשבות בחלק היחס של הדירה ברכוש המשותף במצב הקודם, אינה עומדת בכלל השוויון הפסיקתי לבחינת סבירות הסירוב, ומכאן יש בה להוות באופן עקרוני הצדק לסירוב לחתימה על ההסכם".

עוד קבע השופט כי "השטח שהוענק לנתבעת 2, מפלה ביחס לשטח המגיע לה בהתאם לכלל השוויון היחסי שהוא הכלל המועדף לפניי". השופט קבע עוד כי מתן תוספת זהה לכל דירה, משנה את היחס בן השטחים של הדירות השונות. וכך, למשך, אם היחס בין דירת הנתבעת (105 מ"ר) לדירה אחרת בשטח של 71 מ"ר הייתה 68 אחוז, לאחר התוספת הזהה היחס השתנה ל-71 אחוז בין שתי הדירות (קרי, חלקה היחסי של הדירה הקטנה יותר, גדל בהשוואה לדירת הנתבעת).

עם זאת, השופט קבע כי ניתן לתקן את ההפליה הזאת באמצעות תשלומי איזון ולחייב את הנתבעת לחתום על ההסכם, ולא להיענות לבקשתה לתוספת מוגדלת של שטח. השופט הס הוסיף כי קבלת עמדת הנתבעות באופן מלא תהווה פגיעה קשה בדירות הקטנות, ותגרום להיעדר יכולת לבצע את הפרויקט. "בהינתן שהפרויקט כדאי כלכלית ליזם ולבעלי השירות, הרי שקבלת דרך נתבעת 2 באופן מלא אין משמעותה תיקון אי השוויון הנטען, אלא מצב שבו אף אחד מבעלי הדירות לא יקבל דירה חדשה ותוספת של 12 מ"ר, חניה ומחסן".

לפיכך, כאמור, השופט קבע כי יש לפצות את הנתבעת בתשלומי איזון. השופט קבע כי הסכום שתקבל הנתבעת יעמוד על 141,360 שקל, המבטא את הפער בין השטח שקיבלה הדיירת לשטח שלו הייתה זכאית. כאמור, השופט הס אישר את ההסכם, והורה לנתבעות לחתום על ההסכם. 

עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, מסביר על פסק הדין התקדימי: "יש לזכור כי התמורות לבעלי הדירות נגזרות מתקן 21. זה נועד, בין היתר, לקבוע את היקף הזכויות והרווחיות היזמית המינמלית של הפרויקט, בין היתר, על מנת שניתן יהיה לקבל ליווי בנקאי ולהעמיד ערבויות לבעלי הדירות. לפיכך, כל עוד תקן 21 לוקח בחשבון תמורה אחידה, בהתאם למדיניות הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון, וכל עוד הוא לא נותן ביטוי לתשלומי איזון, הרי שפסק הדין איננו משתלב עם הדברים ועלול לעורר קשיים ואף חסמים בהוצאה לפועל של פרויקטים".

עוד אומר איצקוביץ: "גם אם נניח לצורך הדוגמא כי התוספת הממוצעת לדירה תהיה 12 מ"ר משמעות הדברים היא שיהיו בעלי דירות שיהיו זכאים לתוספת שטח של מטרים בודדים, מה שיעורר מחלוקת נוספות ויפגע בתמריץ של אותם בעלי דירות להצטרף לפרויקט וזה עוד מבלי להתייחס לקושי העולה מתכנון דירות בבניין חדש במגוון רחב של שטחים. נכון שבית המשפט מדגיש שיש לבחון כל מקרה על מנת שלא לסכל את הפרויקט אך ההחלטה שלכעצמה פותחת פתח לאי ודאות ולדיונים שעלולים לעכב את מימוש הפרויקט. מאחר ופרויקט פינוי בינוי איננו פרויקט קנייני ונדל"ני סטנדרטי ויש לפרש את הדין בהתאם לכך. הדברים נכונים להיבטים השונים המאפיינים את הפרויקט, ובכלל זאת, איחוד וחלוקה, רישום זכויות והתמורות לבעלי הדירות".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן