שוק המשקיעים יזכה לשגשוג מפתיע, צפויה עלייה בתשואה על דירות להשקעה והשכרה והמדינה תנסה לשווק הרבה יותר קרקע להרבה יותר קבלנים ובמחירים מפוקחים – תחזית לשוק הנדל"ן ביום שאחרי הקורונה
ארז כהן // צילום: חן ליאופולד
מאת: ארז כהן
ניתוח שערכנו במהלך החודשיים האחרונים של מגיפת הקורונה, מצביע על מספר מגמות חדשות בשוק הדיור:
האחת, מספר התחלות הבנייה המועט ובמיוחד מספר הדירות המצומצם "על המדף", יביא במהלך השנה הקרובה לעליית מחירים בשוק הדיור. עלייה זו תבוא לידי ביטוי במיוחד באיזור הביקוש במרכז הארץ ועשויה להיות משמעותי אף יותר מעליית המחירים שאפיינה את השנה האחרונה, כ-4 אחוזים.
השנייה, בשנה הקרובה, ובכלל, יהיו אמנם יותר ישראלים "מחוץ למשחק", זאת משום שיתקשו לגייס את המימון הנדרש לרכישת דירה, אולם אלה שבכל זאת ירכשו דירה, יהיו מוכנים לקחת אף מימון גדול יותר, זאת למרות העלייה הצפויה בריבית על המשכנתאות.
השלישית, מחירי משרדים, לעומת זאת, יירדו, זאת בשל אפקט הקורונה הגורם לרבים לחשוש מרכישה/השכרה של משרד. הפירמות ככל הנראה יצטמצמו לשטחים קטנים יותר ותהיה חלוקה מוגדרת יותר של השטח, אם חללים סגורים והרבה פחות "אופן ספייס".
הרביעית, אולי המגמה המעניינת ביותר: דווקא שוק המשקיעים צפוי לשגשוג בלתי צפוי. הסיבה העיקרית לכך הינה, מחד גיסא, הכמות הקטנה יותר של היצע דירות להשקעה/השכרה בשוק, מה שיגרום לביקושים כבושים, ומאידך גיסא העובדה שיותר ויותר זוגות צעירים יעדיפו לשכור דירה, זאת במקום להיכנס להתחייבויות מימון הכרוכות ברכישת דירה.
החמישית, פועל יוצא של התובנה הקודמת: בשנה הקרובה, ובכלל, צפויה עלייה בתשואה(!) על דירות להשקעה/השכרה, זאת לראשונה לאחר שנים רבות שבהן התשואה ירדה עקב עליית מחירי הדיור. כאן צפויה מגמה בהחלט בלתי שגרתית: עליית מחירי דירות ובד בבד גם עלייה בתשואה. אם כיום, לדוגמא, אפשר לקבל על השכרת דירה בתל אביב כ-2.5 אחוזי תשואה בממוצע, אזי לא נופתע אם בשנה הקרובה התשואה תעלה בהדרגה לכיוון ה-3-3.5 אחוזים ובהתאמה עלייה בתשואה הממוצעת גם בערים הממוקמות מחוץ ל"מדינת תל אביב" מכ-3-3.5 אחוזים כיום לכ-4-4.5. אחוזים.
השישית, הצבענו כבר במאמר קודם כל סכנה ממשית של בעיית החזר משכנתאות למי שכבר נטל משכנתא. אנחנו צופים כי כבר ברבעון הקרוב תגיע הממשלה לסיכום עם הבנקים על "מטרית הגנה" משולבת, גם לבנקים וגם לנוטלי המשכנתאות, שתאפשר מחד גיסא פיזור נוח יותר של החזר המשכנתא ובד בבד תגן גם על יציבות הבנקים.
השביעית, אנו צופים כי המדינה תגביל מאוד את סמכויות רמ"י(רשות מקרקעי ישראל) שהייתה בשנים האחרונות גורם מרכזי בתדלוק שוק הדיור ובכך שהוציאה מכרזים במשורה למעט קבלנים ועם מחירים מופקעים. לחלופין המדינה, באמצעות משרד הבינוי והשיכון, תנסה לשווק הרבה יותר קרקע להרבה יותר קבלנים ובמחירים מפוקחים, ובכך לנסות ולהגדיל את היצע הדיור ולשמור על רמות מחירים סבירות.
שמינית, את תכנית מחיר למשתכן, שהפכה בשנה האחרונה ועוד בטרם מגיפת הקורונה ל"ברווז צולע", תחליף מן הסתם תכנית הרבה יותר חסכונית ואפקטיבית דוגמת הענקת יותר זכויות בנייה לקבלנים במסגרת כל פרויקט ופרויקט ובד בבד לחייב אותם בשיווק אחוז מסוים מהפרויקט במחירים מוזלים.
התשיעית, אנו צופים גם מהלכים דרמטיים להתנעת שוק הדיור, דוגמת ביטול מס הרכישה בהוראת שעה, רפורמה בנושא היטל השבחה להתחדשות עירונית, עדכון הזכויות בתמ"א 38/2 כמסלול "ירוק" מהיר בהתחדשות עירונית וכו'.
לסיכום, התקופה הקרובה תהיה מאתגרת מאוד בתחום שוק הדיור, מהמאתגרות שידענו אי פעם. אפשר וניתן להפוך את משבר הקורונה להזדמנות וכדאי מאוד ששר הבינוי והשיכון החדש בפרט וממשלת ישראל בכלל, לא יחמיצו אותה.
*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
