"עשו צדק": תושבי רחביה בירושלים לא ישלמו דמי השבחה בגין תכנית המתאר של השכונה

בית המשפט המחוזי בירושלים קבע השבוע כי תכנית המתאר שחלה על שכונת רחביה בירושלים (תוכנית 9988) לא הביאה להשבחה, ובעלי הנכסים בשכונה לא יחויבו בהיטל השבחה בגינה. בכך דחה בית המשפט ערעור שהגישה הוועדה המקומית נגד החלטת ועדת הערר המחוזית בנושא זה. 

הרקע לערעור הוא החלטה של ועדת הערר משנת 2022, לקבל מעל מאה עררים שהגישו בעלי נכסים בשכונה, ביניהם נשיא בית המשפט העליון לשעבר, אהרון ברק, נגד חיובם בהשבחה בגין אישור תכנית המתאר לשכונה, שאושרה בשנת 2015. תכנית 9988 הינה תכנית מפורטת להגדלת זכויות הבניה בשכונת רחביה. התכנית חלה על 300 בניינים ובהם כ-4,600 יחידות דיור.

ועדת הערר, בראשותו של יו"ר הוועדה דאז, עו"ד בני זלמנוביץ', קבעה כי הזכויות מכח התכנית הינן בגדר זכויות "צפות" (תיאורטיות) בדומה לתמ"א 38, ועל כן לא ניתן לחייב בגינן בהיטל השבחה במימוש במכר. כן נקבע, כי יש להתחשב בהשפעת תמ"א 38 ותכנית 10038 (חלופה מכח סע' 23 לתמ"א 38 החלה בעיר ירושלים), על שווי הנכסים במצב הקודם, וכן שלא הוכחה קיומה של השבחה מכח תכנית 9988.

הוועדה המקומית הגישה לבית המשפט המחוזי ערעור מינהלי נגד ההחלטה. הערעור תוקף את ההחלטה שניתנה, ובעיקרם של דברים טוען לטעות בהגדרת הזכויות מכח התכנית כזכויות "צפות", טעות בקביעה שיש להתחשב בהשפעת תמ"א 38 במצב הקודם, וטעות בקביעה שנפלו פגמים בשומות הוועדה המקומית.

השופט דוד זילר, שהחליט לדחות את הערעור, קבע כי בשורה התחתונה אין מקום להתערב ולשנות את החלטת ועדת הערר, אך מנגד קבע כי בניגוד לעמדת ועדת הערר, שקבעה כי מדובר בזכויות "צפות", בית המשפט החליט לסווג את הזכויות מהתכנית כ"זכויות מותנות מעין מוקנות". במקרה כזה, נקבע, היטל ההשבחה נגבה במתווה דו שלבי: חלקו הראשון כאשר הקרקע נמכרת שאז נקבעת ההשבחה בהתאם לעליית הערך שגרמו הזכויות המותנות שבתכנית; וחלקו השני בעת קבלת ההיתר. 

עם זאת, השופט ציין כי על השטח חלות כבר תכניות תמ"א 38 ותכנית 10038, המאפשרות בניה בהיקף דומה לזה אותו מאפשרת תכנית 9988, כאשר בפועל היתרים אלו ניתנים להוצאה בדרך שהיא אולי אף קלה ונוחה יותר מזו אותה מאפשרת התכנית. משמעות הדבר, נכתב, בפועל לא הביאה התכנית לכל השבחה. 

סוגיה שנייה בערעור הייתה האם, ככל שמקימה התכנית חיוב בהיטל השבחה, יש מקום להתחשב בשווי המצב הקודם בתמ"א 38 ותכנית 10038 החלות בשטח התכנית והיו בתוקף בעת העברתה. מדובר בנושא הנמצא במחלוקת משפטית, וערכאות שונות נתנו פסיקות סותרות בנושא, הנמצאת כעת בהליך ערעור בבית המשפט העליון. 

הסוגיה בנושא היא שמכיוון שזכויות בנייה מתוקף תמ"א 38 והתכניות הנגזרות ממנה פטורות מהשבחה בעת מתן היתר על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ובפועל גם בעסקאות מכר לא נגבית השבחה. ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי יש להתחשב בתמ"א 38 או תכנית 10038 בחישוב המצב הקודם. המשמעות בכך היא כי בפועל יוקנה פטור מעליית הערך שהתרחשה עקב תכניות אלו. השופט אימץ את עמדת הוועדה וקבע כי אין להתערב בהחלטתה. 

"הגם המסקנה השונה במסגרת פסק דין זה מעמדת ועדת הערר בכל הנוגע לשאלה אם הזכויות מכח התכנית הינן זכויות מותנות מעין מוקנות או ערטילאיות, הרי שבפועל אין בכך כדי לשנות מהמסקנה הסופית, ולפיה דין הערעור להידחות", סיכם השופט. "בהינתן כי מקבל אני את קביעת ועדת הערר לפיה אין מקום לנטרל בעת חישוב שווי המצב הקודם, את עליית הערך הנובעת מתמ"א 38, דבר שפירושו על בסיס קביעותיה העובדתיות של ועדת הערר שלא עורערו, כי התכנית לא הביא לכל השבחה".

פסיקתו של השופט זילר מבית המשפט המחוזי בירושלים מהשבוע מצטרפת לפסיקה דומה של השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב, שדחה בשבוע שעבר ערעור של הוועדה המקומית תל אביב נגד ועדת הערר המחוזית. הוועדה המקומית ערערה נגד החלטה של ועדת הערר המחוזית, שאף בראשה עמד עו"ד בני זלמנוביץ', שקבעה כי תכנית השימור העירונית איננה תכנית משביחה, וביטלה דרישת השבחה ששלחה העירייה לבעלי נכסים שהוכרזו לשימור. 

עו"ד אריאל קמנקוביץ, ממשרד קמנקוביץ-זלמנוביץ, המתמחה בתכנון ובניה, אמר על פסק הדין כי: "החלטת ועדת הערר המחוזית ירושלים מספטמבר 2022 עשתה צדק עם בעלי הדירות בשכונת רחביה ולאורך כל הדרך טענה כי  יש להתחשב בזכויות מכוח תמ"א 38 כמצב קודם. לכן קבעה ועדת הערר כי בהיעדר השפעה כלכלית של התוכנית, על-פי מבחן השוק, כלומר – שווי ערך המקרקעין בתחומה, לא ניתן לגבות היטל השבחה. צדקת דרכה של ועדת הערר המחוזית בירושלים, בניגוד להחלטתה של ועדת הערר מחוז תל-אביב בסוגיית היטלי השבחה בתוכנית הרובעים בעיר, לפיה ניתן ברמה העקרונית להטיל היטל השבחה מכוח התכנית, קיבלה ביטוי גם בפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב מינואר 2024, שביטל את החלטת הוועדה המחוזית ת"א. הכרעת בית המשפט המחוזי בירושלים בפסיקתו הנוכחית מתיישרת אם כן עם הכרעת בית המשפט המחוזי בתל אביב, אולם זהו איננו סוף פסוק – כך שאנו נמצאים בדרך לבית המשפט העליון".

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד 'קמיל-טרשנסקי-רפאל', אמר על הפסיקה כי: "פסיקת בית המשפט המחוזי ירושלים מוסיפה ומחזקת את טענתנו כי היטלי השבחה מתוקף חלופות התמ"א העירוניות חייבות לעמוד במבחנים שמאיים. מבחנים אלו ממחישים את ההבדל העצום בין השבחה תיאורטית לבין השבחה אמיתית, לאחר בחינה מעשית של ערך המקרקעין בגין אישור התוכנית לאורך פרק זמן ראוי למימוש ובהתאם למימושים בפועל במקרים קודמים. ועדת הערר המחוזית בירושלים קבעה בזמנו באופן חד-משמעי כי לא ניתן להתעלם משיקולי שווי השוק, כך שפסיקת בית המשפט המחוזי ירושלים, בדומה לפסיקה קודמת בסוגיה גם בתל-אביב, מסירה כל ספק ביחס לצורך בבחינת היטלי השבחה על-פי קריטריונים שמאיים נדרשים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן