תקדים בעליון: קיבוצים לא יחויבו לשלם היטלי השבחה בעקבות שיוך בתים לחברים

פסיקה תקדימית של בית המשפט העליון: קיבוצים לא יחויבו לשלם היטלי השבחה בעקבות שיוך בתים לחברים. פסק הדין ניתן בערעור שהגישו 17 קיבוצים מהמועצה האזורית גליל עליון נגד פסק דין של בית המשפט המחוזי, שקבע כי עליהם לשלם השבחה לוועדה המקומית גליל עליון. השופטת דפנה ברק ארז, שכתבה את פסק הדין, קבעה בין השאר כי הקיבוצים לא נהנים מההשבחה, ולכן אין מקום לחייבם בהיטלים, וכי הליך השיוך התבצע למעשה בין חברי הקיבוצים לרמ"י.

הרקע להליך המשפטי הוא שיוך דירות ונכסים בקיבוצים לחבריהם המתגוררים, מהלך שהחל לפני כ-30 שנה, בעקבות החלטה מספר 751 של מועצת מקרקעי ישראל אשר אפשרה לחברי הקיבוץ לקבל זכויות קנייניות בחלקת מגוריהם, ולחתום על הסכם חכירה ביחס אליה ישירות מול רמ"י. גם בקיבוצי המועצה האזורית גליל עליון בוצע הליך שיוך, ובמהלך השנים 2015-2014, עם ביצוע הליכי השיוך, שלחה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל עליון, דרישות תשלום היטל השבחה לקיבוצים. 

הודעת החיוב הובילה להגשת ערר מצדם של 17 מקיבוצי המועצה (שדה נחמיה, יפתח, כפר הנשיא, עמיר, להבות הבשן, עמיעד, חולתה, נאות מרדכי, שניר, כפר סאלד, כפר גלעדי, הגושרים, דן, דפנה, מלכיה, כפר בלום ומחניים). 

בערר טען כי אין להטיל על הקיבוצים חיוב בהיטל השבחה בגין העברת הזכויות לחבריהם במתכונת של שיוך. תחילה, טענו הקיבוצים כי חיובם בהיטל ההשבחה סותר את מטרת חוק התכנון והבניה והרעיון העומד בבסיסו לפיהם מי שהתעשר כתוצאה מהשבחת המקרקעין שלו יישא בתשלום היטל השבחה. בהקשר זה טענו הקיבוצים כי הם אינם רשאים למכור את זכויות החכירה שלהם במקרקעין ולקבל תמורה כלכלית עבורן, כך שלמעשה לא מתקיים היסוד שעניינו התעשרות. הקיבוצים הדגישו כי הם לא קיבלו כל הטבה כספית בעקבות השבחת המקרקעין. למעשה, כך נטען, הנהנית מן ההשבחה היא רמ"י אשר לה משלמים חברי הקיבוץ דמי חכירה.

בנוסף, הקיבוצים טענו כי לא ניתן לומר שהם מימשו זכות במקרקעין, היות שהזכויות בקרקע כלל אינן מועברות מהם במישרין לחברים. הקיבוצים הבהירו כי הם רק הפנו את חברי הקיבוץ לרמ"י, שהיא בעלת הסמכות להחליט. 

הוועדה המקומית טענה כי יסוד ההתעשרות מתקיים בענייננו, בהתחשב בכך שהקיבוצים זכו לתמורה עבור שיוך המגרשים, המתבטאת בין השאר בוויתור שלו נדרשו חברי הקיבוצים בנוגע לזכויות שוות כסף, דוגמת דמי עזיבה.

ועדת הערר דחתה את הערר, וקבעה כי אף אם יש בסיס לטענת הקיבוצים לפיה לא מתקיים בענייננו יסוד ההתעשרות, בהתחשב בכך שהם אינם הנהנים מן ההשבחה, אלא רמ"י, אין בכך כדי להשפיע על שאלת חבותם בהיטל ההשבחה. ועדת הערר קבעה כי החוכר לדורות חייב לשלם את היטל ההשבחה במלואו, בין אם הוא זכאי להינות מההשבחה על פי תנאי החוזה שנכרת עימו, ובין אם לאו.

בנוסף, ועדת הערר דחתה את טענת הקיבוצים לפיה אין לראות בהם כמי שביצעו פעולה של מימוש זכויות במקרקעין. ועדת הערר קבעה כי הניסיון לנתק בין ההחלטה שקיבלו הקיבוצים לפעול בהתאם למתווה השיוך, לבין פעולת המימוש שנעשתה בפועל על-ידי רמ"י – הוא מוקשה ומלאכותי.

הקיבוצים ערערו על החלטתה של ועדת הערר לבית המשפט המחוזי בחיפה, וטענו כי לגישתם לא מתקיים בעניינם היסוד של "מימוש זכויות" בשים לב לכך שלא נעשתה העברה של זכות החכירה לדורות מהקיבוץ לחבר הקיבוץ. בהקשר זה טענו הקיבוצים כי לא הם העבירו את זכות החכירה לדורות במקרקעין, אלא רמ"י. כמו כן, הם הטעימו כי בהתאם להחלטה 751 מתבצעת גריעה של המגרש ממאגר הזכויות של הקיבוץ, ורק לאחר מכן הוא מוחכר באופן ישיר לאחד מחבריו בתמורה לתשלום. על כן, כך נטען, הקיבוצים לא היה צד לעסקאות שנעשו בין רמ"י לבין חברי הקיבוץ.

בית המשפט המחוזי דחה את הערעורים בקבעו כי אין מקום להתערב בהחלטתה של ועדת הערר, וקיבל בעניין זה את עמדותיהן של הוועדה המקומית ורמ"י. בית המשפט המחוזי ציין כי התנאי הבסיסי לחיוב בהיטל השבחה הוא קיומה של השבחה במקרקעין. בהקשר זה קבע בית המשפט המחוזי כי מטבע הדברים כאשר מאושרת תכנית שיוך ביחס לדירות המגורים בקיבוץ הדבר מעלה את ערך המקרקעין. בהמשך לכך קבע בית המשפט המחוזי כי בעת אישורה של התכנית המשביחה היו הקיבוצים חוכרים לדורות של המקרקעין שהושבחו, ועל כן החיוב בהיטל ההשבחה חל עליהם.

בית המשפט המחוזי דחה את טענת הקיבוצים לפיה מימוש הזכויות לא נעשה על-ידם מכיוון שהמקרקעין הוחזרו לרמ"י עובר לחתימת הסכמי החכירה הפרטניים. לשיטתו, העברתה של זכות החכירה במקרקעין מידיה של רמ"י במסגרת זו הייתה טכנית בלבד, ולמעשה הקיבוצים הם אלה שהעבירו אותה לידי החברים, באמצעות ויתור על זכותם לחכירה לדורות באותם מקרקעין.

הקיבוצים לא אמרו נואש, והגישו ערעור שלישי – הפעם לבית המשפט העליון. הקיבוצים טענו כי שגה בית המשפט המחוזי בקבעו כי הם חייבים בהיטל השבחה. לשיטתם של הקיבוצים, הם לא התעשרו משיוך הקרקע, ולמעשה ההתעשרות הנובעת מכך נפלה בחלקה של רמ"י הגובה דמי חכירה מחברי הקיבוץ.

השופטת ברק ארז, שכתבה את פסק הדין, קיבלה את ערעור הקיבוצים, וקבעה כי הקיבוצים לא זכו בהתעשרות בהיבט הממוני הישיר, שהוא העומד במרכזם של דיני היטל ההשבחה. עוד קבעה השופטת כי הגורם הנהנה באופן ישיר מן ההשבחה, במובנה הכלכלי, הוא רמ"י ולא הקיבוצים. "רמ"י קיבלה תשלום עבור המקרקעין במתכונת של דמי החכירה ששולמו עבור המקרקעין על-ידי חברי הקיבוצים, דמי חכירה ששוויים נקבע תוך התחשבות בתוכניות המשביחות. לעומת זאת, הקיבוצים ויתרו על חלק מן הקרקעות שנכללו בחוזי החכירה שלהם, מבלי שניתנה להם תמורתן תמורה ממשית בעבורן", כתבה השופטת, והוסיפה כי די בקביעה לפיה הקיבוצים אינם מתעשרים מההשבחה כדי להימנע מחיובם בהיטלי השבחה.

עוד קבעה השופטת כי בהליך השיוך, אין מימוש זכויות מצד הקיבוצים: "הקיבוצים משיבים את זכות החכירה לדורות בקרקע לרמ"י, אשר מתקשרת במישרין עם החברים בקיבוץ. האם חלף זאת ניתן לראות בהסדר מעין 'מימוש זכויות' עקיף על-ידי הקיבוצים? אני סבורה שיש להשיב על שאלה זו בשלילה", נכתב. השופטת כתבה כי העמדה לפיה אין מדובר במימוש זכויות מקבלת משנה חיזוק באותם במקרים שבהם הקיבוץ אף לא היה בעל זכויות חכירה ארוכות טווח. גם במקרים אלה, כתבה, החברים שקיבלו מגרשים משויכים התקשרו עם רמ"י בחוזי חכירה ארוכי טווח. "דוגמה זו ממחישה את העובדה שאין מדובר בזכויות שעברו במישרין מן הקיבוץ לחברים, אלא במערך עסקאות שבו הזכויות שהוענקו לחברים הועברו להם מרמ"י, מבלי שניתן לראות בהן זכויות שהועברו במישרין מן הקיבוץ. אין לומר שהקיבוצים מימשו את זכויותיהם באופן שגורר חיוב בהיטל השבחה".

השופטת קבעה כי חיוב הקיבוצים בהשבחה יבוטל. השופטים יצחק עמית ויעל וילנר הצטרפו לפסק דינה של ברק ארז.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן