עו"ד עפר טויסטר // צילום: גיל הדני

תל אביב: הקונפליקטים בעקבות תוכנית שטחים ציבוריים

מה המשמעות של דרישת עיריית ת"א לשטחים ציבוריים בנויים במגרשים סחירים? // דעה

מגדילים 12.12.2018

מאת: עו"ד עפר טויסטר, עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל

כידוע, התחדשות עירונית מוסיפה תושבים נוספים לעיר ומעמיסה על התשתיות, דבר שמעורר את הצורך בשטחים ובמבנים לצורכי ציבור. לאור כך חשבו בעירית תל אביב על רעיון יצירתי: כאשר מדובר בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי המקודמים ברחבי העיר – התניית התוספת בהעברת שטחים בנויים לעירייה על מנת שתוכל להשתמש בהם לצרכי הציבור.

מדובר בתכנית שהפקידה עיריית תל אביב בחודש יולי האחרון שעניינה בהקמת שטחי ציבורי בנויים במסגרת פרויקטים שיכללו הקלה לתוספת של למעלה מ-15 יח"ד או פרויקטים מכוח תמ"א 38 הכוללים למעלה מ-50 יח"ד.

התכנית חלה בכל שטח העיר תל אביב-יפו, למעט בשטח תכניות רבעים 3 ו-4 (אשר לגביהם אושרו לאחרונה תכניות חדשות) ורבעים 5 ו-6 (אשר לגביהם מקודמות תכניות).

התכנית המופקדת קובעת מפתח לפיו ייקבע היקף השטחים שיוקצו לטובת שימושים ציבוריים, כתלות במספר יחידות הדיור שיאושרו בפרויקט, כאשר היקף השטחים יכול להגיע לכדי מאות מ"ר.

למה ישמשו השטחים הציבוריים?
השטחים הציבוריים יכולים לשמש למגוון שימושים, ובהם טיפת חלב, מרפאות, תחנות משטרה, מעון למגורי אנשים בעלי מוגבלויות, מוסדות חינוך, דת, תרבות וספורט, בתי שימוש ציבוריים וכד'.  התכנית המופקדת קובעת כי שטחי הציבור שיתווספו בהתאם לתכנית יהיו בנוסף לשטחים המותרים לפי תמ"א 38 או ההקלה.

עוד קובעת התכנית המופקדת כי היקף תוספת שטחי הציבור שתיקבע מכוחה לא תחרוג מרף הזכויות המקסימלי שנקבע בתכנית המתאר הכוללנית של תל אביב (תא/5000). עם זאת, התכנית מבהירה, כי ככל שהיקף שטחי הציבור שהוספתו תידרש יעלה על רף הזכויות שנקבע בתא/5000, אזי יופחת מספר יחידות הדיור שיאושרו על פי התמ"א או ההקלה, באופן שיאפשר את הוספת שטחי הציבור הנדרשים לפי המפתח הקבוע בתכנית, בתוך הרף הקבוע בתא/5000. משמעות הדבר הינה כי מקום בו היקף הזכויות שניתן לאשר על פי הקלה או תמ"א 38 הינו קרוב לרף הזכויות שקובעת תא/5000, עלול להיווצר מצב בו יופחת היקף השטחים הפרטיים שיאושרו על ידי העירייה, על מנת להותיר די זכויות בתוך הרף של תא/5000 לצורך הקמת השטחים הציבוריים.

מי יהיה "הבוס"?
התכנית המופקדת קובעת כי השטחים המיועדים בתכנית לצרכי ציבור יירשמו ללא תמורה על שם עיריית תל אביב במסגרת רישום הבית המשותף. עוד קובעת התכנית כי תנאי להגשת היתר יהיה התחייבות לרישום זיקת הנאה למעבר להולכי רגל או לכלי רכב, לפי העניין, לשטחי הציבור המתחייבים לפי התכנית.

חשוב להדגיש כי התכנית המופקדת קובעת מפורשת כי השטחים והשימושים הקבועים בתכנית אינם מוקנים אלא כפופים לשיקול דעת רשות הרישוי או הוועדה המקומית. תכנית זו מהווה ניסיון ליתן מענה להתנגשות בין הצורך הדחוף בהתחדשות עירונית לבין המחסור בשטחי ציבור הנוצר כתוצאה מהציפוף הנובע מהתחדשות זו.

לתכנית הוגשו מספר התנגדויות אשר מאירות את הקונפליקטים שיוצרת התכנית ומבקשות להעמיד לבחינה את חוקיותה ואת סבירותה.

בכל מקרה, אין ספק כי תכנית זו, ככל שתאושר בנוסחה המופקד, תוסיף לפרויקטים של התחדשות עירונית נדבך נוסף של חוסר ודאות, קושי אשר גם כיום מהווה את אחד החסמים המרכזיים בקידום פרויקטים אלה.

לאור ההתנגדויות שהוגשו, ניתן לצפות כי התכנית עוד תגיע לפתחה של ועדת הערר המחוזית, ובהחלט יתכן שנוסחה הסופי יהיה שונה מזה שהופקד. עולה השאלה האם אין מקום להסדיר סוגיה זו הנוגעת גם לזכות הקניין בדרך של חקיקה ראשית ולא בדרך של תכנית בסמכות ועדה מקומית.

*הכותבים הנם עוה"ד עפר טויסטר ומיטל טויסטר רוזנטל, ממשרד עו"ד עפר טויסטר המתמחה בדיני תכנון ובניה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות