ההתחדשות העירונית לא יכולה לתת מענה ל- 400,000 דירות בנות למעלה מ - 60 שנה

400,000 דירות בישראל נבנו עד שנת 1960 והן מהוות כ- 15% מהדירות בישראל. עוד 330,000 דירות הן בנות 50- עד 60 שנה ועוד כ- 400,000 דירות הן בנות 40 עד 50 שנה, כך עולה מנתונים שערכה חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה על בסיס נתוני הלמ"ס. אורך החיים של בניין מגורים יכול להגיע לעשרות שנים אך ללא תחזוקה הולמת חיי הבניין מתקצרים וגם בניינים בני 50 שנה הופכים לפצצה מתקתקת.

במסגרת מחקר שערכנו עבור משרד הבינוי והשיכון בשנת 2018 עלה כי קיים חוסר מודעות בקרב הציבור לחשיבות של תחזוקת מבנים כמו גם פערים בתחום הרגולציה שדורשים טיפול. ועדי הבתים משקיעים את מרבית כספי הדיירים בניקיון המבנה ולא בתחזוקת המערכות וככל שהבניינים ישנים יותר והאוכלוסייה שמתגוררת בהם חלשה יותר נושא התחזוקה לא מטופל. הפוטנציאל להתחדשות עירונית דוחה אף הוא את תחזוקת המבנים כי הדיירים ממתינים ליזמים ולחיזוק המבנה במשך שנים בהם המצב התחזוקתי של המבנה הולך ומחמיר.

גם כאשר בוחנים את המצב לטווח הרחוק ככל שנבנים בישראל יותר בניינים גבוהים יותר ומרובי מערכות הבעיה תחריף שכן תחזוקת מגדלים מהותית עוד יותר בשל ריבוי המערכות בבניין. העלויות של התחזוקה עולות ולעיתים מתוך רצון לחיסכון בעלויות הדיירים לא מבוצעות עבודות תחזוקה קריטיות. אחת ממסקנות הדו"ח היתה שיש להקים גוף ציבורי אחראי לתחום תחזוקת מבני מגורים, אך למרות ההמלצות , גוף כזה לא הוקם עד היום.

תוך 20 שנה יהיו בישראל למעלה ממיליון דירות בבניינים בני 60 שנה ויותר וההתחדשות העירונית לא יכולה לתת להם מענה בוודאי לא בקצב ההתחדשות היום שעומד על אלפי דירות בודדות שנהרסות מדי שנה במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38.

בדיקה נוספת שערכנו בחנה כמה דירות בבניינים ישנים נבנו מחדש במסגרת התחדשות העירונית. על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית (הדו"ח לשנת 2020) עד היום ניתנו במצטבר היתרים לכ- 18,000 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית (פינוי בינוי) וכ- 31,000 יחידות דיור בתמ"א 38-2 (הריסה ובנייה מחדש) כלומר על פי הניתוח, עד היום במצטבר היקף יחידות הדיור הישנות שנבנו מחדש במסגרת התחדשות עירונית עומד על כ- 15,000 דירות בלבד ואם ההתחדשות תמשך בקצב הנוכחי היא מהווה מענה קלוש ביחס למספר הדירות המסוכנות שיש בישראל.

לסיכום, התופעה של קריסת הבניינים בשבועות האחרונים צריכה להדליק נורה אדומה ולעודד את מקבלי ההחלטות לנקוט בפעולות המתאימות.