עו"ד איילת חותה // יחצ

ההשלכות הקנייניות של תמ"א 1- אל תחכו לטענת התיישנות

זה הזמן של בעלי מקרקעין להיות ערים להשלכות קנייניות תכנית תמ"א 1, לבדוק האם התכנית פוגעת בערך המקרקעין, ולפעול עכשיו כדי שבעת אישור תכנית מפורטת וקונקרטית מכוח תמ"א 1- לא תחול עליהם טענת התיישנות

מגדילים 11.06.2019

תמונה: עו"ד איילת חותה 

מאת: עו"ד איילת חותה, משרד עו"ד צבי שוב

המועצה הארצית לתכנון ולבניה החליטה לאשר את "תכנית המתאר הארצית החדשה – תמ"א 1", המאחדת מאות תכניות מתאר ארציות, וזאת – לקראת העברתה לאישור הממשלה, כנדרש על פי חוק התכנון והבניה. מדובר, על פניו, במהלך חיובי שנועד להקנות בהירות ופשטות באמצעות האחדת תכניות מתאר ארציות רבות למסגרת של תכנית מתאר ארצית אחת. וזאת, במקום המצב השורר כיום, כאשר קיימות מספר תכניות מתאר ארציות, בנושאים שונים (דוגמת גז, חשמל, גנים לאומיים ושמורות טבע, פסולת, בתי עלמין ועוד), חלקן נוקטות בשפות תכנוניות שונות, לחלקן נערכו מספר תיקונים, ועוד, דבר המקשה על ההתמצאות בהן.

אלא, שלמהלך זה עלולות להיות גם השלכות קנייניות שכדאי להיות מודעים להן ולהיערך להן מבעוד מועד:

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאפשר למי שמקרקעיו נפגעו כתוצאה מאישור תכנית, שלא בדרך של הפקעה, להגיש תביעה לתשלום פיצויי ירידת ערך, בתוך שלוש שנים בלבד ממועד כניסתה של התכנית לתוקף. תביעת פיצויי ירידת ערך מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרלוונטית (ובמקרים מסוימים, דוגמת תכנית דרך או תכנית שיזם גוף פרטי, גם לגורם המשפה את הוועדה המקומית).

על פי חוק התכנון והבניה ועל פי הפסיקה, ניתן לתבוע פיצויי ירידת ערך גם בשל אישורה של תכנית מתאר ארצית, ככל שניתן ללמוד ממסמכיה על פגיעתה במקרקעין מסוימים. וכל זאת, על אף:

  • שבדרך כלל קנה המידה של תכניות מתאר ארציות מקשה מאוד על זיהוי הפגיעה.
  • שבתכניות דרך לדוגמה, התכנית כוללת הוראות גמישות המאפשרות את שינוי מיקום הדרך בעשרות ואף מאות מטרים.
  • שבמרבית המקרים על מנת לממש את תכנית המתאר הארצית יש קודם לכך לאשר תכנית מפורטת וקונקרטית מכוחה.

לאור האמור, במקרים רבים בהם מוגשות תביעות ירידת ערך בשל אישור תכניות מפורטות וקונקרטיות כהמשך לתכניות מתאר ארציות, הוועדות המקומיות והגופים המפצים מעלים טענת התיישנות. לפי טענה זו, היה על התובע להגיש את תביעתו, או חלק הימנה, כבר כאשר אושרה תכנית המתאר הארצית מכוחה אושרה (לעיתים שנים רבות מאוחר יותר) התכנית המפורטת והקונקרטית, ואם לא עשה כן, הרי שדינה של התביעה בגין התכנית המפורטת, או חלק הימנה – התיישנות. בחלק מהמקרים לטענת התיישנות יש השלכות משמעותיות על התביעה, עד כדי דחייתה לחלוטין.

השאלה המתעוררת בהקשר זה ביחס לתמ"א 1 היא האם מדובר בתכנית ש"רק" מאחדת תחת קורתה של תכנית מתאר ארצית אחת את תכניות המתאר הארציות, ואינה משנה אותן במאומה, בדומה לקודקס שמאחד הוראות, או שמא מדובר בתכנית שגם משנה (גם אם באופן חלקי בלבד) תכניות מתאר ארציות מסוימות ונותנת להן קונקרטיות שלא הייתה קיימת קודם לכן.

מההודעה שפורסמה בדבר אישור המועצה הארצית את תמ"א 1 עולה בין היתר כי תמ"א 1 תוסיף כחצי מיליון דונם של שטחי שמורות טבע, גנים לאומיים, יערות טבעיים ויערות נטע אדם. כלומר, על פניו נראה כי מדובר בתכנית שגם תהיה כרוכה בשינויים בתכניות מתאר ארציות הכלולות בה.

תוצאת הדברים היא  שעל בעלי מקרקעין להיות ערים לכך ולבחון את כל מסמכי התכנית שתאושר בסופו של דבר, על מנת לבדוק האם התכנית פוגעת במקרקעין שיש להם זכויות בהם, ואם כן – לשקול, בסיוע אנשי מקצוע, אם להגיש תביעת ירידת ערך בגין התמ"א. וזאת, על מנת להימנע ממצב שבו תיטען כלפיהם בעתיד – בעת אישור תכנית מפורטת וקונקרטית מכוח תמ"א 1 – טענת התיישנות.

יודגש כי גם במקרה של הגשת תביעה כאמור ודחייתה בשל העדר מסוימות של תמ"א 1 (לאור קנה המידה שלה ו/או לאור הוראות גמישות בה וכדומה), הרי שלפחות יהיה בכך כדי להבטיח שהוועדה המקומית והגורמים המשפים לא יוכלו להעלות טענת התיישנות בעתיד.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות