banner
עו"ד איילת חותה // יחצ
עו"ד איילת חותה // יחצ

ההשלכות הקנייניות של תמ"א 1- אל תחכו לטענת התיישנות

זה הזמן של בעלי מקרקעין להיות ערים להשלכות קנייניות תכנית תמ"א 1, לבדוק האם התכנית פוגעת בערך המקרקעין, ולפעול עכשיו כדי שבעת אישור תכנית מפורטת וקונקרטית מכוח תמ"א 1- לא תחול עליהם טענת התיישנות

מגדילים 11.06.2019

תמונה: עו"ד איילת חותה 

מאת: עו"ד איילת חותה, משרד עו"ד צבי שוב

המועצה הארצית לתכנון ולבניה החליטה לאשר את "תכנית המתאר הארצית החדשה – תמ"א 1", המאחדת מאות תכניות מתאר ארציות, וזאת – לקראת העברתה לאישור הממשלה, כנדרש על פי חוק התכנון והבניה. מדובר, על פניו, במהלך חיובי שנועד להקנות בהירות ופשטות באמצעות האחדת תכניות מתאר ארציות רבות למסגרת של תכנית מתאר ארצית אחת. וזאת, במקום המצב השורר כיום, כאשר קיימות מספר תכניות מתאר ארציות, בנושאים שונים (דוגמת גז, חשמל, גנים לאומיים ושמורות טבע, פסולת, בתי עלמין ועוד), חלקן נוקטות בשפות תכנוניות שונות, לחלקן נערכו מספר תיקונים, ועוד, דבר המקשה על ההתמצאות בהן.

אלא, שלמהלך זה עלולות להיות גם השלכות קנייניות שכדאי להיות מודעים להן ולהיערך להן מבעוד מועד:

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאפשר למי שמקרקעיו נפגעו כתוצאה מאישור תכנית, שלא בדרך של הפקעה, להגיש תביעה לתשלום פיצויי ירידת ערך, בתוך שלוש שנים בלבד ממועד כניסתה של התכנית לתוקף. תביעת פיצויי ירידת ערך מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרלוונטית (ובמקרים מסוימים, דוגמת תכנית דרך או תכנית שיזם גוף פרטי, גם לגורם המשפה את הוועדה המקומית).

על פי חוק התכנון והבניה ועל פי הפסיקה, ניתן לתבוע פיצויי ירידת ערך גם בשל אישורה של תכנית מתאר ארצית, ככל שניתן ללמוד ממסמכיה על פגיעתה במקרקעין מסוימים. וכל זאת, על אף:

  • שבדרך כלל קנה המידה של תכניות מתאר ארציות מקשה מאוד על זיהוי הפגיעה.
  • שבתכניות דרך לדוגמה, התכנית כוללת הוראות גמישות המאפשרות את שינוי מיקום הדרך בעשרות ואף מאות מטרים.
  • שבמרבית המקרים על מנת לממש את תכנית המתאר הארצית יש קודם לכך לאשר תכנית מפורטת וקונקרטית מכוחה.

לאור האמור, במקרים רבים בהם מוגשות תביעות ירידת ערך בשל אישור תכניות מפורטות וקונקרטיות כהמשך לתכניות מתאר ארציות, הוועדות המקומיות והגופים המפצים מעלים טענת התיישנות. לפי טענה זו, היה על התובע להגיש את תביעתו, או חלק הימנה, כבר כאשר אושרה תכנית המתאר הארצית מכוחה אושרה (לעיתים שנים רבות מאוחר יותר) התכנית המפורטת והקונקרטית, ואם לא עשה כן, הרי שדינה של התביעה בגין התכנית המפורטת, או חלק הימנה – התיישנות. בחלק מהמקרים לטענת התיישנות יש השלכות משמעותיות על התביעה, עד כדי דחייתה לחלוטין.

השאלה המתעוררת בהקשר זה ביחס לתמ"א 1 היא האם מדובר בתכנית ש"רק" מאחדת תחת קורתה של תכנית מתאר ארצית אחת את תכניות המתאר הארציות, ואינה משנה אותן במאומה, בדומה לקודקס שמאחד הוראות, או שמא מדובר בתכנית שגם משנה (גם אם באופן חלקי בלבד) תכניות מתאר ארציות מסוימות ונותנת להן קונקרטיות שלא הייתה קיימת קודם לכן.

מההודעה שפורסמה בדבר אישור המועצה הארצית את תמ"א 1 עולה בין היתר כי תמ"א 1 תוסיף כחצי מיליון דונם של שטחי שמורות טבע, גנים לאומיים, יערות טבעיים ויערות נטע אדם. כלומר, על פניו נראה כי מדובר בתכנית שגם תהיה כרוכה בשינויים בתכניות מתאר ארציות הכלולות בה.

תוצאת הדברים היא  שעל בעלי מקרקעין להיות ערים לכך ולבחון את כל מסמכי התכנית שתאושר בסופו של דבר, על מנת לבדוק האם התכנית פוגעת במקרקעין שיש להם זכויות בהם, ואם כן – לשקול, בסיוע אנשי מקצוע, אם להגיש תביעת ירידת ערך בגין התמ"א. וזאת, על מנת להימנע ממצב שבו תיטען כלפיהם בעתיד – בעת אישור תכנית מפורטת וקונקרטית מכוח תמ"א 1 – טענת התיישנות.

יודגש כי גם במקרה של הגשת תביעה כאמור ודחייתה בשל העדר מסוימות של תמ"א 1 (לאור קנה המידה שלה ו/או לאור הוראות גמישות בה וכדומה), הרי שלפחות יהיה בכך כדי להבטיח שהוועדה המקומית והגורמים המשפים לא יוכלו להעלות טענת התיישנות בעתיד.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020