הסוף לסחטנים בפרויקטים של פינוי בינוי

פרויקטים רבים "תקועים" בשל סירובם של עברייני בניה שהגדילו את שטח דירתם שלא כחוק, לחתום על הסכם. אותם בעלי דירות מנסים לסחוט את היזמים וטוב עשתה המדינה ששמה סוף ל"הרצחת וגם ירשת" // דעה

עו"ד זיו גרומן // צילום: סיגל סבן

מאת: עו"ד זיו גרומן

בשנה האחרונה בוצעה עבודת מטה לבחינת חסמים בתחום ההתחדשות העירונית ולגיבוש פתרונות אפשריים, מתוך מטרה לקדם את הליכים. עבודת המטה נעשתה בהובלה משותפת של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בהיותה הגורם הממשלתי האמון על התחום. ההצעה המרכזית של הרשות היא לבצע תיקוני חקיקה כדי לתת מענה לחסמים שבין היזמים לבעלי הדירות, אשר "תוקעים" פרויקטים רבים של פינוי בינוי.

כעו"ד שמלווה פרויקטים רבים, טענתי תמיד שההסדר הקיים כיום, המחייב חתימות של 80% מבעלי הדירות, מכביד על היזמים ועל בעלי הדירות כאחד ואינו מאפשר את ביצוע הפרויקט, בטח לא בטווח זמנים סביר. מצב שבו נדרשות חתימות של 80% הוא לרוב פתח לסחטנות של מיעוט בעלי הדירות, כאשר האפשרות לממש את הפרויקט כרוכה בהגשת תביעה נגד אותו מיעוט. המשמעות היא תקיעת הפרויקט לשנים רבות עד שיינתן פסק דין חלוט, והדבר כרוך בעלויות ניהול משפט כבדות ליזם.

יזמים שמבקשים להוציא אל הפועל פרויקטים, נאלצים להתפשר עם הסחטנים, גם במקרה של דרישות בלתי סבירות ולהעניק להם תמורות מופרזות, רק כדי להימנע מהליך משפטי ארוך שנים. זו הסיבה שאחד הצעדים המשמעותיים ביותר המוצע על ידי הרשות להתחדשות עירונית, הוא הפחתת הרוב הנדרש ל-66% מקרב בעלי הדירות במתחם.

צעד חשוב נוסף הוא היחס לבעלי דירות שביצעו עבירות בנייה או פלישה לא חוקית לשטחים משותפים. אם ההמלצות יתקבלו, לבעלי דירות אלה יוענק משקל נמוך בכל הנוגע לאופן חישוב הרוב הדרוש. במילים אחרות, בעל דירה שמסרב לעסקה ושביצע עבירת בניה בדירה, לא יילקח בחשבון במניין הרוב הדרוש של 66% והוא יקבל את מה שהוצע לכל האחרים.

אני יכול לומר באופן קטגורי, כי פרויקטים רבים "תקועים" בשל סירובם של אותם עברייני בניה שהגדילו את שטח דירתם שלא כחוק, לחתום על הסכם. אותם בעלי דירות מנסים לסחוט את היזמים וטוב עשתה המדינה ששמה סוף ל"הרצחת וגם ירשת". ההצעה לפיה הם לא יילקחו בחשבון במנין הרוב הנדרש, אם יציבו דרישות מופרזות כתנאי לחתימה, שומטת את השטיח מתחת לרגליהם.

תיקון נוסף המוצע מתייחס למדיניות הוועדות המקומיות, אשר משנות את מדיניותן בנוגע למיזמי התחדשות עירונית לעיתים קרובות, וללא קביעת הוראות מעבר הולמות, באופן שפוגע מאוד ביזמים. בנוסף, במקרים רבים הוועדה המקומית נותנת את ברכתה בתחילת הדרך, אולם בהמשך משנה את עמדתה (בעיקר בעקבות חילופי שלטון לאחר בחירות), וקידומו של המיזם נתקע, לאחר שכבר הושקעו בו משאבים רבים.

לטעמי, שינוי שכזה יצריך את הרשויות המקומיות להכין תוכנית כללית בה יפורטו אחוזי הבניה, צפיפות הבניה, צרכי ציבור נדרשים וכל בעל דירה יוכל לדעת מראש על מה הוא חותם. עם זאת, מאחר ותכניות כוללניות עלולות לקחת שנים רבות, מן הראוי לתת למסמכי המדיניות משקל משפטי שלא ניתן יהיה לשנותו, בטח לא רטרואקטיבית, על פרויקטים שקודמו לאור המדיניות. אין לי ספק, שיוזמה זו תייצר ודאות ותאפשר לבעלי דירות רבים לחתום על הסכם, שרמת הפירוט התכנוני בו מפורטת יותר.