ארז כהן // צילום: חן ליאופולד
ארז כהן // צילום: חן ליאופולד

ההזדמנות להפטר ממחיר למשתכן ולעבור להתחדשות עירונית

"התחליף למחיר למשתכן, הרבה יותר זול לתקציב המדינה והרבה יותר אפקטיבי ונכון – ולא על חשבון שוק הדיור כולו, צריכה להיות חזרה לשיטה הוותיקה והטובה של ניקוד דיפרנציאלי לזכאים" // דעה

מגדילים 12.04.2020

ארז כהן // צילום: חן ליאופולד

דווקא דבריו של סגן ראש מטה הדיור, ניר מסיקה, ממחישים מדוע צריך להיפטר מיידית מהסרח העודף ששמו "מחיר למשתכן" ולעבור לתכנית לאומית מקיפה שתקדם התחדשות עירונית בכל ערי ישראל. כאמור מסיקה אמר לפני ימים אחדים כי "מחיר למשתכן הציל את שוק הדיור קפוא" ושלולא מחיר למשתכן, לא היו כלל עסקות בשוק הדיור, זאת בשל משבר הקורונה. אמירה זו לא רק שאיננה נכונה בעליל, היא משקפת התעלמות מוחלטת מהנזק העצום שגרמה תכנית מיותרת זו לשוק הדיור במהלך 5 השנים האחרונות, הן כלכלית, הן חברתית והן תודעתית.

ראשית, מסיקה ללא ספק יודע שקרוב למחצית מהזכאים שנרשמו לתכנית(לפי ההערכה כ-45 אחוזים בקירוב) כלל לא מימשו אותה והיו להם הרבה סיבות טובות לכך. הביורוקרטיה האינסופית, תהליכי הבנייה הממושכים שייקרו בפועל את הדירות ואילצו את הרוכשים להתגורר במשך שנים בדירה שכורה, בעיות מפרט וגימור קשות, מיקומים לא אטרקטיביים ובעיית הבעיות, דירות בגדלים לא פרופורציונאליים בעליל לקהל המטרה שהינו בעיקר זוגות צעירים הזקוקים לדירות 70-80 מ"ר ולא לדירות גדולות בנות 120 מ"ר, שמצריכות אותם לקחת משכנתא ענקית שלא לצורך.

שנית, מסיקה ללא ספק ידוע גם שמחיר למשתכן עלה שלא לצורך למשלם המיסים הישראלי כ-8 מיליארדי שקלים בקירוב, בתרם משמעותית לבור בתקציב המדינה, זאת מבלי שתרם מאום לפתרון בעיית הדיור לזוגות צעירים ולחסרי דיור. אדרבה: הייתה לתכנית זו ב-5 השנים האחרונות תרומה משמעותית ביותר להכנסת שוק המשפרי דיור לקיפאון, לקיטון משמעותי בהתחלות הבנייה לכ-50 אלף בלבד, מתוכן רק כ-22 אלף בשוק החופשי(!), זאת שעה שמחיר למשתכן הופכת מתכנית נישה נקודתית לליבת שוק הדיור, שלא לדבר על השעטנז המוזר שיצרה התכנית בין דירות מוזלות לזכאים לבין דירות "רגילות" לקהל הרחב באותו מתחם ובאותו בניין.

לטעמי דווקא שעת משבר זו של "ימי הקורונה", מהווה את הזמן האידיאלי להפטר סוף סוף מתכנית "מחיר למשתכן" ולתכנן את שוק הדיור לימים הטובים שיבואו לאחר תום המשבר הנוכחי. זהו בדיוק הזמן הנכון למקבלי ההחלטות לשבת על תכנית לאומית ממלכתית מקיפה, שתכיל יותר ממיליון דירות חדשות בכל רחבי הארץ במסגרת התחדשות עירונית, בערים, שכונות ומתחמים שיסומנו ויועדו לשם כך והממשלה תיקח על עצמה להעניק לעיריות ולרשויות המקומיות מענקים נדיבים לתשתיות משלימות, ובמיוחד במקרים של תמ"א 38/2. תכנית מקיפה שכזו, אדגיש, תעניק "בונוס" כפול, גם תחדש ותשדרג את ערי ישראל וגם תגדיל משמעותית את מספר התחלות הבנייה וגם תייצר מנועי צמיחה אפקטיביים.

בד בבד על הממשלה לדאוג, לפחות לשנה הקרובה, ובהוראת שעה, להוריד לאלתר מיסוי מיותר שתוקע שלא לצורך את ענף הבנייה, החל מהורדת מיסי רכישה למינימום, כולל דירות שניות ושלישיות למשקיעים(שכידוע, נטשו את השוק בשנים האחרונות!), הורדת מיסוי על חומרי גלם לקבלנים, להוריד תהליכי רישוי והיתרים ממשוכים ומיגעים, זאת על מנת לאפשר הרבה יותר התחלות בנייה וזמני בנייה קצרים יותר ולא פחות חשוב, לשים על מקומם גופים מונופוליסטים מיותרים דוגמת רמ"י(רשות מקרקעי ישראל) שיותר מאשר מועילים, גרמו בשנים האחרונות נזק לשוק הדיור והיוו גורם מרכזי ביותר בדחיפת רמות המחירים כלפי מעלה.

התחליף למחיר למשתכן, הרבה יותר זול לתקציב המדינה והרבה יותר אפקטיבי ונכון ולא על חשבון שוק הדיור כולו, צריך להיות חזרה לשיטה הותיקה והטובה של ניקוד דיפרנציאלי לזכאים. כל רוכש דירה יקבל לפי הקריטריונים שלו משכנתא משלימה(כפי שהיה משך שנים רבות בעבר) ובנוסף לכך הלוואות ומענקי מקום המותנים במגורים בדירה שנרכשה משך 10 שנים לפחות. שיטה זו עבדה היטב  במשך שנים רבות, הזוגות הצעירים וכלל הזכאים נהנו ממנה הרבה יותר מאשר ממחיר למשתכן, ומה שלא פחות חשוב – לא חיבלה כלל בהתנהלות שוק הדיור כולו. ימי הקורונה, לפרוטוקול, הינם בדיוק הזמן הנכון לעשות את השינוי המבורך הזה!

*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות