הכלכלן יובל ארבל: "היזמים 'לא פוגעים' במכרזים"

"אנחנו ערוכים להתעוררות השוק, אין סיכוי שנדל"ן בישראל לא יתפתח הלאה, הביקושים יתעוררו", כך אומר בראיון באולפן "מגדילים" הכלכלן יובל ארבל. 

ארבל, מנהל מחלקה כלכלית אורבנית במשרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות', המתמחה בכלכלה ושמאות מקרקעין, בליווי יזמים ורשויות מקומיות, מסביר כי: "אנחנו בודקים הצעות למכרזים וראינו שבשנת 2024 היתה האטה משמעותית, בשל עלויות הבנייה שעלו והריבית הגבוהה. אנחנו גם רואים עכשיו התאוששות, הרבה חברות שרוצות ליזום פרויקטים ואין להן כסף, מוציאות את הפרויקטים לרכישה". 

ארבל, שהיה במילואים חצי שנה,  מדבר על פעילות המשרד בתקופת המלחמה ועל האתגרים שעוברים על השוק: "צריך לדעת מה עלויות הבנייה האמיתיות היום. 'זורקים' שהן עלו בעשרות אחוזים אבל בסופו של דבר כשאנחנו בודקים עסקה אנחנו צריכים לדעת מה העלויות, מה ההכנסות ולוודא שהיזם שירצה להיכנס לליווי מימון, גם יהיו לו את אחוזי הרווח הנדרשים לעבור לליווי פיננסי".  

האתגר השני עליו מדבר ארבל, נמצא בשוק הדיור להשכרה ארוכת טווח, שצבר תאוצה. לדבריו, "אנחנו נמצאים במציאות של ריביות גבוהות, בשילוב של הרבה מכרזי דירות להשכרה שהמדינה מעודדת. בניגוד לשמאות הקלאסית, שבודקים את הרווח והשווי 'מלמעלה', אז בכלכלה אנחנו בודקים תזרים. בדיור להשכרה, כשהיזם יסיים את הבנייה יהיו לו הכנסות משכירות והוא ישאר עם חוב פתוח של עלויות הבנייה. במצב הזה, היחס של כיסוי חוב לא מספק. נוצר מצב של כשל שוק, מאחר ולאורך 20 שנה הוא צריך להביא כסף מהבית עד שהוא ימכור את הדירות ויעשה רווח".

תחזיות לשנת 2025?
"לדעתי נראה שמחירי הקרקעות ישחקו בסביבת הריבית והרגולציה הגבוהה של השוק. בשדה דב רואים שהקרקעות נשחקו וזה לא כי לא היתה עליית מחירים. זה נעוץ בעובדה שבעבר עלות המימון היתה 1-2 אחוז מערך הקרקע וזה הדביק את הפערים בין ההכנסות להוצאות. 

היום עלות המימון על הקרקע גבוהה, בסביבת רגולציה שבה לוקח להוציא היתר בין שנתיים לשלוש, כך שאם הקרקע שווה מאה מיליון היזם יצטרך לשלם עוד 16 מיליון שקלים על הקרקע. ההשלכות הן במכרזים של המדינה – היא מגייסת פחות כסף, עלויות המימון של היזם עולות. צריך להבין שהיזם בסופו של דבר ישיג את ה -15 אחוז רווח שלו ואם לא אז נראה חברות נכנסות לקשיים כלכליים, והן יצטרכו למכור נכסים או שישתלטו עליהן, כפי שכבר ראינו".

טיפ ליזמים?
"אנחנו תמיד מתפלאים שאנחנו רואים מכרזים גדולים על קרקעות ונכסים, שיכול להיות שנעשו בלי תחשיב כלכלי. אנחנו ממליצים לכל יזם לבדוק איך תנאי המימון משפיעים עליו ומה כדאי לו להציע בהצעות למכרזים, כי כשהם פוגשים את שוק המימון, אז או שהם נדרשים להביא יותר כסף מהבית או שהם 'לא פוגעים' במכרזים. תשקיעו בתוכנית עסקית כדי להבין איפה אתם נמצאים". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן