"הליך ההיתרים הפך להיות מפלצתי": היזם אליאב מימון, שגדל בשדרות, מוביל היום התחדשות בשכונות

"כולנו תולים תקוות בשנת 2025, אנחנו אופטימיים מטבענו אבל אנחנו אחרי שנה של פעילות איטית. אנחנו מעריכים שהביקושים יתפרצו", אליאב מימון, שותף ומנכ"ל חברת היזמות "רמות בעיר", מקבוצת יובלים וישראל לוי, התארח באולפן "מגדילים", ואמר כי האתגר האמיתי שעומד בפני הענף  כעת, הוא קיצור הליכים וזמנים: "עיקר הבעיה היא לא הפועלים, חברות חזקות כמו שלנו מתגברות על המחסור הזה. הבעיה היא הרישוי. הליך ההיתרים הפך להיות מפלצתי, לא פחות משנתיים שלוש וזה זמן קריטי לעולם הנדל"ן. זה מאה אלף יחידות דיור בשנה שתקועות בצנרת הרישוי".

היו צעדים שנקט השנה מינהל התכנון לקיצור הליכים, זה לא עזר?
"שום דבר לא השתנה ברמת השטח, ברמת הפקיד שיושב מולך בעירייה, שרוב הזמן יש לו כוונות טובות אבל אין לו את הכלים, הזמן והגמישות כדי לאשר דברים יותר מהר. יש רשויות שיותר רוצות כמו רעננה ורמת השרון, זה לא מקצר תהליכים אבל אתה מקבל רצון טוב. יש רשויות שקשה ועד גהינום לקדם שם היתרים". 

הרשויות המקומיות מתערבות בהסכמי התחדשות עירונית?
"בהתחדשות עירונית העיריות לפעמים מתערבות יותר מיידי. יש תקן 21, לא צריך להתווכח על המכפיל והתמורות, יש חישוב כלכלי כמה אני צריך לקבל כיזם, ועדיין מתווכים ונכנסים לתמהיל הדירות ויורדים לפרטי העיצוב, האדריכלות, מסבכים תהליכים, שממילא מורכבים".

מה עם הדיירים?
"יש התפתחות מאוד חיובית. אנחנו הרסנו בזמנו את הבניינים הראשונים שאוכלסו בפינוי בינוי. זה אירוע מרגש, אתה רואה בן אדם שעובר מדירת שיכון לדירה במגדל מפואר. בניגוד לתפיסה שחשבנו, שרוב הדיירים יעזבו את הפרויקט, אני יכול להגיד שאכלסנו מאות דירות ולא עזב אפילו דייר אחד. החשש מעלויות הוסר כי קרן התחזוקה היום היא סטנדרט". 

הסכמים עם הקשישים קשים יותר?
"מבוגרים מפחדים משינוי. חקרנו את הנושא. הם לא אוהבים לזוז. צריך הרבה רגישות ולעזור להם. חוקקו אופציות למבוגרים, זה מצוין, זה פותר הרבה מהבעיות. 

"בכללי, להערכתי בכל הנוגע להסכמי פינוי בינוי, תוך כמה שנים יהיה הסכם גנרי. זה נהיה קל יותר, הם כבר ראו פרויקטים שיצאו לדרך, זה כבר קרה. לא כמו בשנת 2013 שהיו אומרים לי 'אני נותן לך דירה ואתה נותן לי נייר'. היום זה שדה חרוש. יש פחות דיירים סרבנים. הדיירים יותר מתוחכמים ודורשים, וזה בסדר. הציר הקשה הוא התכנון, שלא לדבר על תב"עות שלוקחות 7 שנים". 

איך מסירים את החסם הזה?
"יש הרבה גופים ואין גורם מתכלל. הפנטזיה שלי כיזם היא שכולם ישבו יחד וידברו. כל גוף דורש משהו אחר – והם כולם גופי מדינה". 

יש מקצועות יותר קלים, למה בחברת דווקא ביזמות?

"יש כאן עשייה, בנייה היא הנשמה היתרה של הקרקע, אנחנו בונים זיכרונות ילדות. עבור ילד הבית שאני תכננתי ובניתי, שם הוא גדל ומתעצב כבן אדם. אני גדלתי בשדרות ואני מכיר את הדינמיקה של לחיות בשכונה פצועה, אתה עדיין תירש דירה פצועה בשכונה פצועה. בשדרות אנחנו נראה התחדשות אבל במקומות שבהם יש עתודות קרקע גדולות, כמו באר שבע, לא תהיה התחדשות עירונית. בהקשר זה, אני סבור שהרשויות מתקמצנות בזכויות בנייה ושכל בניין שלא ייתן צפיפות גבוהה זו בכייה לדורות, יצטרכו לבנות מחדש עוד 50 שנה". 

לעומת זאת, בתל אביב אין גבול לאפשרויות?
"יזמים רציניים לא עושים פרויקטים לא רווחיים. הלא רציניים מוכנים לקחת כל פרויקט כדי להגביר ווליום וזו אחת מהרעות החולות. לפעמים אתה מתחרה במכרז מול יזם שלא מבין את המשמעות של להציע עוד כמה מטרים, והדיירים יתקלו בבעייה עם היזם הזה ובהמשך הפרויקט יתקע. לוותר על כמה מטרים נשמע דרמטי אבל זה לוותר על 2 מטר ולקחת יזם טוב שיביא ערך, הערך של הדירה יעלה הרבה יותר מעוד כמה מטרים".

איך שרדתם את תקופת המלחמה?
"אנחנו חברה חזקה, שידעה להתנהל נכון. אנחנו עושים יזמות ולא רק התחדשות עירונית, ששם יותר מורכב, אבל אם אתה יודע לנהל את התזרים שלך, יש לך מקורות ושוק ההון מביע בנו אמון, אז אתה יודע לעבור את התקופה בצורה טובה". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן