רזיאל אחרק, ראש המינהלת להתחדשות עירונית בר"ג "משתדר"גים" ויו"ר איגוד מנהלי המינהלות להתחדשות עירונית בישראל: "אני לא מכיר עיר כמו רמת גן, שמתוך כ- 420 רחובותיה יש מעל 200 פרויקטים פעילים בו בזמן. אתגר לא פשוט"
תמונה: רזיאל אחרק // צילום: ראם נגר
לפני כשנה נבחר רזיאל אחרק (52) לתפקיד ראש המנהלת להתחדשות עירונית בר"ג – "משתדר"גים" על מנת להקים את המינהלת ולאחר כשנה נבחר ליו"ר איגוד מנהלי המנהלות להתחדשות עירונית בישראל. מעל עשור הוא בתחום במגזר הציבורי, כשכיהן כיו"ר אגף ההנדסה בעיריית ראש העין, יו"ר תאגדי המים והביוב "עין אפק" בעיר ויו"ר תאגיד הביוב הלאומי , אריאל-שפד"ן "אפק השומרון" בראש העין.
מה לדעתך היתרון בהתחדשות עירונית לעומת בניה חדשה ?
"התחדשות עירונית מונעת בעצם את הפערים שנוצרים עקב בנייה של שכונות החדשות אל מול הוותיקות. התחדשות עירונית מקדמת אינטגרציה בין התושבים הוותיקים לחדשים שרוכשים דירה בבניין המתחדש. בשכונה נוצר מעין כור היתוך חברתי. בשונה מבניית שכונה חדשה בצמוד לשכונה ותיקה, שם תמיד תשמע את הוותיקים אומרים 'אלה מהשכונה החדשה מקבלים יותר'. התחדשות עירונית היא גם הזדמנות לחדש תשתיות, חזיתות של רחובות, מבני ציבור חדשים, בניינים מעוצבים, מעליות, ממ"דים וכמובן חיזוק כנגד רעידות אדמה. איכות החיים של התושבים משתפרת לאין ארוך וערך הנכס שלהם עולה. בנוסף, בהתחדשות עירונית הקרקע זמינה כמעט באופן מידי".
מה הקושי בהתחדשות עירונית?
"התחדשות עירונית היא לא קושי, היא אתגר. מאתגר מאוד לבנות בשכונה חיה ונושמת מאשר על גבעה חדשה ובתולית. לשמור עד כמה שניתן על שגרת החיים, לשלש את מבני הציבור, המסחר והעסקים. מתן פתרונות תחבורה אלטרנטיביים. שמירה על תמהיל נכון של תוספת מטרים מתעסוקה ועסקים אל מול מטרים לדיור. כמו כן, לפעול בתוך משולש שווה צלעות- עירייה, דיירים ויזמים, שלכל אחד מצלעות המשולש תפקיד קריטי בקידום ההתחדשות העירונית.
יש כאלו שטוענים שהדיירים הם הגורם שמונע התחדשות.
"בפרוש לא נכון!! חוסר הידע, חוסר הודאות בתהליך ובתכנון, הם הגורמים לעיכוב בתהליכי ההתחדשות. הדיירים אינם מודעים לזכויות שלהם, נתקלתי במצבים שדיירים לא יודעים איזה שירותים הם אמורים לקבל מהעו"ד שלהם. היו כאלה שאפילו הגדילו לעשות והיו בטוחים שמי שמייצג אותם זה העו"ד שהיזם בוחר עבורם, "כי הוא משלם לעו"ד". וזה ממש לא נכון, ליזם אסור לבחור את העו"ד שמייצג את הדיירים ואף אסור לו לנהל משא ומתן על שכרו עם היזם".
בלבלת אותי, אז מי משלם? היזם או הדיירים?
"הדיירים הם אלו שמשלמים!! הדיירים קיבלו מהמדינה תוספת זכויות בנייה על הדירה שבבעלותם. צריך לזכור שהיזם לא משלם מכיסו הוא לא פילנטרופ. היזם הוא סוג של Chang שמקבל זכויות בנייה מהדיירים והופך אותם לכסף. הדיירים עושים עסקת "ברטר" עם היזם- הוא מקבל את זכויות הבנייה ובתמורה הוא ממן ומקדם עבורם את "האירוע" שנקרא "התחדשות עירונית" בתמורה לאחוזי רווח שלא פוחתים מכ- 20%".
בכל זאת התהליך להחתמת דיירים הוא ארוך, למה?
"כיום תהליך ההתחדשות פועל הפוך מההיגיון. דמיין לעצמך שיזם יגיע לבית פרטי יתכנן מעל "הראש" של בעל הבית בניין רב קומות מבלי לקבל את הסכמתו. ברור לך שדבר כזה לא יכול לקרות, נכון? בבית פרטי הבעלים הוא זה שיוזם הוא גם מודע לזכויות הבנייה החלות על המגרש ומכיר גם את מדניות העירייה . בבניין משותף, מרובה בעלים קל מאוד לעשות הפרד ומשול בין הדיירים שחיו עשרות שנים באהבה. מאעכרים מחתימים ומבטיחים הבטחות לדיירים שלא ניתן לקבל, דבר שגורם לחוסר אמון בין הדיירים לבין עצמם ובין הדיירים לעירייה ומרחיק יזמים הגונים".
אז מה הפתרון?
"בבית הפרטי יש בעל בית אחד. בבניין המשותף קוראים לבעל הבניין "נציגות דיירים". צריך להחזיר את השליטה בתהליך לדיירים ע"י הנציגות שתבחר כדין, בשקיפות , עם מסגרת סמכויות מוגדרות מראש. (סעיף 65 לחוק המקרקעין קובע שלכל בניין תהיה נציגות שתנהל את ענייני הבניין המשותף). כך מחזקים את השקיפות והאמון בין דיירי הבניין. אנחנו במינהלת ברמת-גן מלווים את הדיירים לכל אורך התהליך ללא תשלום, וזה כולל , יעוץ חינם מעו"ד, אדריכל, רכז חברתי, רכז פרויקטים, לעיתים אף שמאי. בנוסף , ניסחנו עבור הדיירים, ללא תשלום, הסכמי מדף ומכרזים מומלצים ומנחים ,המעניקים להם את הידע הדרוש ואת השירותים שעליהם לקבל מהעו"ד, היזם והמפקח מטעמם. לאחר שהנציגות מובילה לבחירת יזם ומפקח מטעמם אנו מסייעים להם לצאת למכרז לבחירת יזם ומלווים את היזם והדיירים עד לאכלוס".
איך אתם מקדמים את נושא הנציגויות?
"המינהלת להתחדשות ברמת-גן חתמה על הקמת קליניקה עם "המרכז האקדמי למשפט ועסקים ברמת גן", מיזם ייחודי ובלעדי בארץ. במסגרת הקליניקה, סטודנטים למשפטים יגיעו למתחמי מגורים ברמת-גן ויסייעו לדיירים, ללא תמורה, לבנות נציגויות דיירים שתקדם באופן שקוף את ההתחדשות בליווי משותף. וזאת בתוספת לפעילות שעושה המינהלת בנושא בניית נציגויות".
מה יש לך לומר על היזמים?
"היזמים הם המנוע של ההתחדשות העירונית בלעדיהם לא ניתן יהיה להתקדם. רוב היזמים הם מקצוענים, שלא מתקדמים לפרויקט אם אין שם נציגות, עו"ד ומפקח שנבחר מטעם הדיירים. הם נכנסים לתהליך ביחד עם הנציגות שמסייעת להם בהחתמות הדיירים ובקידום התכנון, התוכנית והבנייה. התחדשות עירונית מחייבת שקיפות, אמון, מקצוענות וסבלנות".
אבל היזמים טוענים לחוסר ודאות תכנונית?
"כל נושא ההתחדשות עירונית הוא חדש יחסית . המדינה שינתה את התמ"א מספר פעמים. רוב העיריות ללא תוכנית מתאר, ללא תוכניות אב מאושרות. כך, שעדיין קשה לקבל ודאות תכנונית. שילוש מספר יחידות הדיור על אותו תא שטח ( רחוב שהיו בו 800 דירות לאחר ההתחדשות יהיו בו 2400 דירות) מחייב תכנון צופה פני עתיד, שייתן מענה לגני ילדים, בתי ספר, אזורי מסחר ותעסוקה ומתן מענה לפתרונות חניה ותחבורה. עירייה אינה בוחנת רק את הבניין הבודד. היא מביטה מלמעלה על המרקם השכונתי והעירוני. כך, גם הועדות המחוזיות שלא פעם עצרו תוכניות "תלושות" מהמרקם השכונתי עם עוצמות בנייה לא הגיוניות".
למה קמו המינהלות?
"לאחרונה חוקקה המדינה את חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016. בראש הרשות עומד, חיים אביטן עם ניסיון עשיר בתחום המוניציפלי, לצדו הסמנכ"לית עינת גנון, מנהלי אגפים חגי טולדנו וגורי נדלר ויחידות נוספות המלוות את המינהלות באופן יומי ושוטף. בשנה האחרונה הוקמו כ- 23 מנהלות בערים שונות ברחבי הארץ. העירייה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית , מתקצבות במשותף את פעילות המינהלות . תפקידן של המינהלות לקדם התחדשות עירונית, לסייע לכל הגורמים העוסקים בתחום, לשחרר חסמים, להגביר את הידע והמידע לתושבים וליזמים. לסנכרן בין היזמים , הדיירים והעירייה. הרשות הממשלתית וגם המינהלות מאוישות ע"י כוח אדם איכותי, מקצועי, אמין, שרותי וחדור מוטיבציה".
מה קורה מבחינת ההתחדשות העירונית בר"ג?
"ר"ג היא עיר גנים מיוחדת, כמעט בת 100 שנה. מה שאומר שצריך לבנות שוב את רמת גן, פעם שנייה בהיסטוריה, על אותו השטח, רק פי שלוש, על כל המשתמע מכך. מצד שני צריך לשמור על איכות התושבים בחיי היום יום, לשמור על היתרון באחוזים של מקומות מסחר בילוי ותעסוקה מול אחוזי המגורים ולשמור על איזון תקציבי. אני לא מכיר עיר כמו רמת גן , שמתוך כ- 420 רחובותיה יש מעל 200 פרויקטים פעילים בו בזמן. אני לא מכיר עיר שמתחדשת באופן כזה. אתגר לא פשוט. ראש העיר כרמל שאמה הכהן ומועצת העירייה מקדמים בימים אלה , מדיניות התחדשות עירונית מושכלת".
לסיום בעוד חודש יהיו כאן בחירות. מה היית אומר לממשלה החדשה? איך היית רוצה שיטפלו בנושא ההתחדשות העירונית ?
"לדעתי המדינה צריכה להטיל יהבה על התחום ולשים את ההתחדשות העירונית במרכז. לסייע לראשי הרשויות המקומיות בהסכמי גג שימנעו פגיעה בתקציב העירוני, שתממן מבני ציבור ותשתיות לשכונות הוותיקות. הקצאת מענקי איזון לרשויות בתקופת ההתחדשות. שתסייע בקידום ומימון תחבורה אלטרנטיבית, שבילי אופניים רכבת להסעת המונים וכדומה".
מה המוטו של מינהלת ההתחדשות העירונית בר"ג בראשה אתה עומד?
"המינהלת בר"ג פועלת בדיוק לפי השם שניתן לה: משתדר"גים איתכם ובשבילכם. עד היום כל מיני גורמים היו מחתימים תושבים עם הרבה מאוד הבטחות סרק. הרבה תושבים נפלו קורבן לכל מיני חובבנים בתחום ולכן אני קורא לכל תושבי ר"ג ואומר להם: לא חותמים לפני שמתייעצים איתנו, עם המינהלת העירונית".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
