"בית מורכב": בעלי דירות מנסים מזה כעשור להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38 אולם נבלמים בשל התנגדות עיקשת של בעלי הדירות בבניין הסמוך – כעת בית המשפט שם סוף לסאגה
קידום פרויקט התחדשות עירונית הוא הליך מורכב מטבעו, אולם מה קורה כאשר שני בניינים בשני רחובות שונים ממוקמים על אותה חלקה ורק אחד מהם מתחיל בקידום הפרויקט? על השאלה הזו יכולים לענות בעצב בעלי הדירות ברחוב כרמי בחיפה שמנסים כבר כמעט עשור להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38 אולם נבלמים פעם אחר פעם בשל התנגדות עיקשת של בעלי הדירות בבניין הסמוך הממוקם ברחוב הפלמ"ח.
לאחרונה דחה בית המשפט המחוזי בחיפה ערעור נוסף בנושא ופסק כי אין מניעה לקידום הפרויקט בבניין המשותף במוגדר כ"בית מורכב". בית המשפט חיזק את פסיקת המפקחת על המקרקעין בנושא וחייב את המערערת בתשלום הוצאות משפט בסך 23,000 ₪.
מדובר על פרויקט תמ"א 38 האמור לקרום עור וגידים בבניין מגורים בן שש דירות ברחוב כרמי בעיר. בשנת 2013 התקשרו בעלי הדירות בבניין בהסכם עם יזם לביצוע עבודות לחיזוק הבניין ובניית 5 דירות בשתי קומות נוספות, תוספת ממ"דים, מרפסות, מעלית וחניות בהתאם לתמ"א 38. אלא שעל החלקה בה בנוי הבניין, בנוי בניין נוסף ובו עשר דירות מגורים הממוקם ברחוב סמוך – רחוב הפלמ"ח – במפלסי קרקע שונים.
בעלי הדירות בבניין ברחוב הפלמ"ח התנגדו ליישום הפרויקט בטענה לפגיעה בזכויותיהם הקנייניות. ערר שהגישו נדחה בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בחודש יולי 2017 ואילו ערר שהוגש על החלטה זו לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה נדחה בסוף חודש דצמבר 2017.
אלא שהמתנגדים לא אמרו נואש ובתחילת שנת 2018 הגישו תביעה למפקחת על המקרקעין. הדיונים ארכו כארבע שנים במהלכם נדונה בעיקר סוגיית החניות ואופן חלוקתן. בסופו של יום ניתן פסק דין בחודש אפריל השנה. בפסק הדין עמדה המפקחת על חשיבותו של חוק החיזוק ומטרתו להקל על האפשרות ליישם את תמ"א 38 בהורדת רף ההסכמה הדרוש לפי חוק המקרקעין.
על פי פסק הדין: "אין חולק שהבית המשותף הוא בית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, ולכן חל סעיף 11 לחוק החיזוק, לפיו יש לבחון את רף ההסכמה מקרב בעלי הדירות בבניין התובעים בלבד. נקבע בוועדת הערר שאין מניעה לחזק כל מבנה בנפרד וקיימת אפשרות לביצוע בנייה ללא קושי גם במבנה המתנגדים". המפקחת קבעה כי בהיעדר הסכמה פה-אחד של הנתבעים לבניית חניות נוספות לבניינם תוך נשיאה בהוצאות הכרוכות בכך, אין להורות על בניית חניותיהם במסגרת פרויקט החיזוק. כמו כן היא קבעה שלאור ההכרעה בסוגיה זו, מתייתר הצורך בעשיית איזונים, ואלה ייעשו בעתיד ככל שיבוצע פרויקט תמ"א בבניין הנתבעים במסגרתו יתווספו חניות לבניינם.
המפקחת קבעה כי אין בביצוע העבודות המשותפות כדי לפגוע בזכויות בעלי הדירות בבניין ברחוב הפלמ"ח, המשמעות היא שיש לראות את הבניין ברחוב כרמי כבית משותף למניין ההסכמות, ומכיוון שכולם חתמו על הסכם התמ"א הוכח קיומו של הרוב הדרוש לפי סעיף 5(א) לחוק החיזוק. עם קבלת החלטה זו המפקחת קבעה הוראות לביצוע החלטתה ופסקה הוצאות משפט.
אלא שבעלת דירה אחת בבניין ברחוב הפלמ"ח לא אמרה נואש וכאמור הגישה ערר לבית המשפט המחוזי בחיפה על החלטתה של המפקחת. לטענתה, בכדי להיכנס בגדרי סעיף 11 לחוק החיזוק היה על המשיבים להוכיח שקיימת אפשרות לחיזוק המבנה שלהם במנותק משאר הבית המשותף, ולטענתה מפסק הדין עולה בבירור שהמשיבים לא עמדו בנטל זה.
לטענת המערערת, שגתה המפקחת בקביעתה שכאשר מבוקש לבצע את העבודות בשטח הנמצא בשימוש ייחודי של מבנה המערערת ניתן לראות בבית המשותף כבית מורכב לעניין חוק החיזוק. דחיית הטענה בהסתמך על סעיף 5 לחוק החיזוק שגויה, וטרם דיון בסעיף 5 היה על המשיבים להוכיח התקיימות תנאי סעיף 11. אילו היו המשיבים מוכיחים שביכולתם לבצע את העבודות במפלס בו מצוי המבנה שלהם, היו חוסים תחת סעיף 11 המאפשר לראות במבנה שלהם בית משותף נפרד, אך כאשר הם מבקשים לפלוש למפלס ולשטח המצוי בשימוש ייחודי של מבנה המערערת זו הודאה שלא ניתן לבצע את החיזוק במנותק מחלק המבנה של המערערת.
עוד טענה המערערת, שהמפקחת שגתה בכך שקבעה שהצדדים הגיעו להסדר דיוני במסגרתו צומצמה יריעת המחלוקת לסוגיית הקצאת החניות לשני הבניינים. המערערת לא נטלה חלק בהליך ולא הייתה צד להסדר, ולטענתה לא חל עליה. כמו כן טענה ששגתה המפקחת בקביעתה שהחניות חולקו בצורה שוויונית. על פי חשבון המערערת, שווי חניות המשיבים הוא 44.84% ושווי חניות מבנה המערערת הוא 55.16%, בניגוד לחלוקה של הזכויות.
כמו כן טענה המערערת שהפיחות המסוים בזכויותיה אינו ממצה את הפגיעה בזכויותיה על ידי גזילת חלק מהרכוש המשותף, הריסת רכוש משותף, שינוי זכויות הקניין של המערערת, שינוי הזכויות בצו רישום בית משותף, רישום הערות אזהרה על קניין המערערת, הקניית זכויות לרוכשי דירות עתידיות, והקטנת החלק היחסי ברכוש המשותף כולל זכויות בנייה של המערערת.
לסיום, היא טענה כי על פי התוכנית שהציגו השכנים מהבניין הסמוך, קיים צורך בביצוע העתקה של עמוד חשמל אולם לא ניתן פיתרון לכך.
מנגד, טענו המשיבים כי פסק הדין של המפקחת מפורט מנומק וממצה לאחר בחינת הראיות, וכי כל טענותיה של המערערת נועדו כדי לקבל חלק מרווחיו של הקבלן בגין ביצוע תמ"א 38. לטענתם מדובר בבית משותף שבו שני בניינים עם הפרדה מוחלטת ביניהם. עמדת המשיבים שניתן לבצע חיזוק של הבניין של המבנה שלהם בלי לבצע חיזוק מבנה המערערת התקבלה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. גם התנגדות שהוגשה נדחתה. המערערת לא התנגדה לבקשה להיתר בנייה, ולא חלקה על החלטת ועדת הערר. לטענתם יש לדחות את הערעור על הסף מאחר ומדובר בטענות המועלות לראשונה במסגרת הערעור. מדובר בהרחבת חזית אסורה.
לטענת המשיבים, הערעור כולל טענות עובדתיות שנטל הוכחתן על המערערת, ואין לאפשר לה להעלות טענות אלה בשלב זה. השטחים המוצמדים לכל אחד משני הבניינים הם שטחי המקלטים והגגות בלבד. הקרקע אינה מוצמדת לבניינים והיא רכוש משותף לכל בעלי הזכויות. כבר נקבע על ידי הרשויות המוסמכות שניתן לחזק את מבנה המשיבים ללא חיזוק מבנה המערערת, והמערערת לא חלקה על כך.
המשיבים טענו שאין פגיעה בזכויות קנייניות של המערערת, וכי המערערת ציטטה ציטוטים חלקיים מפסק הדין אשר קבע מנגנון לשמירת זכויות המערערת. אין פגיעה בזכויות במסגרת אסיפה כללית משום שלפי התקנון קיימת הפרדה בניהול והחזקת שני הבניינים, ובכל אחד מהם מתקיימת אסיפה כללית ונציגות נפרדת.
גם באשר לעמוד החשמל, הוא נמצא על מקרקעין משותפים וכפי שקבעה המפקחת ככל שיימצא בעתיד הכרח להעתיק את עמוד החשמל לצורך ביצוע עבודות חיזוק, פתוחה הדרך בפני המערערת להעלות טענות בעניין זה בעתיד.
אשר לחלוקת החניות, טענו המשיבים שתוכנית החניה המוסכמת שומרת בדיוק על חלוקה יחסית של שווי החניות, והמפקחת דחתה כדין את טענות בעלי הזכויות בבניין המערערת לפגיעה קניינית בשל חלוקה לא הוגנת של החניות. על כן טענו המשיבים שיש לדחות את הערעור ולחייב בהוצאות.
השופט הבכיר ד"ר מנחם רניאל החליט לדחות את הערעור ולאמץ את פסק דינה של המפקחת על המקרקעין בסוגיה: "אין בסיס להתערבות בקביעות של המפקחת, שתוכנית החניה המאושרת, שעל פיה ניתן לבנות את חניות התובעים, למבנה המצוי במפלס נפרד, ללא בניית חניות הנתבעים, וכי התוכנית אינה אלא תוכנית רעיונית שמטרתה להציג היתכנות של החניה בעת ביצוע עבודות חיזוק, כאשר בעת הגשת בקשה למימוש זכויות הבנייה, יהיה צורך להגיש בקשה מחייבת. הסכמת הצדדים לתוכנית הייתה מבוססת על בניית החניון כולו כמקשה אחת, אך משחזרו בהם הנתבעים מהסכמתם, קבעה המפקחת שאין לחייב אותם להשתתף בבניית החניון כולו, אך אין זה משנה את העובדה שניתן לבנות את חניות התובעים על פי התוכנית בלי לבנות ביחד עמן את חניות הנתבעים.
"בעניין שלפניי, מדובר בבית משותף אחד הכולל שני מבנים ואין חולק שהוא בית מורכב, המוסדר על פי תקנון אחד, כאשר תוכנית החניה אינה זקוקה לזיקות הנאה כלשהן. אמנם לפי סעיף 11 לחוק החיזוק, בהתקיים התנאים יראו כל מבנה כבית משותף, אך אין המערערת יכולה מצד אחד לטעון שהתקיימו התנאים ולכן כל מבנה הוא בית משותף, ומצד שני לטעון שמכיוון שתוכנית החניה היא תוכנית כוללת, לא התקיימו התנאים ולכן אין לראות בכל מבנה בית משותף.
"אני דוחה את טענת המערערת שאין די בקביעה בדבר שמירת חלקם היחסי של הנתבעים ברכוש המשותף גם לאחר שיגדל מספר הדירות. אין בכך פגיעה בזכויותיה בקשר לקבלת החלטות באסיפה הכללית, משום שעל פי התקנון, לכל מבנה יש אסיפה משלו. לפיכך, התמלאו תנאי סעיף 11 לחוק החיזוק, כך שיש לראות את המבנה של התובעים/המשיבים כבית משותף, וממילא מכיוון שכל הדיירים במבנה הסכימו לעבודות החיזוק, התקיים הרף הדרוש לצורך סעיף 5(א) לחוק החיזוק".
באשר לצורך בהעתקת עמוד החשמל פסק השופט: "על פי התוכנית הרעיונית יש צורך בהעתקת עמוד החשמל, לצורך בניית החניות של הנתבעים, אך מכיוון שהנתבעים אינם רוצים בכך בשלב זה, לא ניתן לקבל מחברת החשמל את דרישותיה בעניין זה ולהעריך את העלות. מכל מקום, כפי שקבעה המפקחת, במקרה שיהיה צורך בהעתקת עמוד החשמל, ייעשה הדבר על ידי התובעים, תוך השתתפות יחסית בעלות ההעתקה על ידי הנתבעים".
עם דחיית הערעור פסק השופט כי המערערת תשלם לבעלי הדירות בבניין הסמוך את הוצאות הערעור בסך 23,400 ₪.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
