החברה רכשה קרקע לבניית דיור בר השגה אולם השופטת קבעה כי מדובר בעסקה שבה העירייה מתירה בידיה חלק מהקרקע: "עסקה עם גיבנת"
חברה יזמית שחתמה על חוזה מחודש עם עיריית תל אביב לרכישת קרקע, שבמסגרתה הוגדל מספר יחידות הדיור שהותר לה לבנות על השטח, תיאלץ לשלם מס רכישה על הדירות החדשות שנוספו – כך עולה מפסק דין של שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, ירדנה סרוסי, שדחתה באופן חלקי ערר שהגישה החברה היזמית נגד מנהל מיסוי המקרקעין.
לפני קצת יותר מעשר שנים, בספטמבר 2013, פרסמה עיריית תל אביב מכרז למכירת מגרש ברחוב מיכאלאנג'לו בתל אביב, לבניית בניין מגורים לדיור בר השגה. החברה היזמית זכתה במכרז לאחר שהציעה 700,000 שקל על הקרקע. בהסכם שנחתם בינה לבין העירייה נקבע כי על הקרקע ייבנו 24 דירות לדיור בר השגה לתושבי יפו. על פי ההסכם, החברה היזמית לא הורשתה להגדיל את כמות הדירות או להעלות את מחירן. לאחר חתימת ההסכם, התברר לחברה היזמית כי אין כדאיות כלכלית בביצוע הפרויקט על פי ההסכם המקורי.
על רקע זה, ביקשה החברה מהעירייה אישור להכנת תב"ע (תכנית בניין עיר) חדשה. בראשית 2019 אושרה התב"ע החדשה, שכללה תוספת זכויות בנייה עיקריות בהיקף של כ-600 מ"ר. על פי התכנית החדשה, מספר הדירות לדיור בר השגה יעמוד על 28 (תוספת של 4 דירות), וכן 4 דירות נוספות שתוכל למכור בשוק החופשי. במסגרת תוספת להסכם שנחתם בין העירייה לחברה, נקבע כי החברה תשלם לעירייה 14.6 מיליון שקל עבור בגין עליית ערך הקרקע הנובעת משינוי במחירי 24 יח"ד לדיור בר השגה, וכן תוספת של 4 דירות דיור בר-השגה, וכן בגלל שווי הקרקע הנובע מתוספת 4 יח"ד למכר בשוק החופשי.
לאחר החתימה, הוציא מנהל מיסוי המקרקעין בתל אביב שומת מס רכישה בגין הסכום של 14,600,000 שקל. לטענתו, התוספת להסכם מהווה עסקה חדשה, שבמסגרתה רכשה העוררת זכויות במקרקעין בסכום הזה. על הדרישה הזאת, הגישה היזמית ערר שנדון בוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט המחוזי.
לטענת החברה, העירייה מכרה לה את מלוא זכויות הבעלות במקרקעין בהסכם המקורי. לעירייה לא נותרו זכויות כלשהן במקרקעין שהיא יכולה למכור, ומכאן שלא ניתן היה להוציא לה שומה חדשה. החברה טענה כי הסכום שגבתה העירייה הוא חלופת היטל השבחה, ולא תמורה עבור זכויות במקרקעין. לדבריה, העירייה העדיפה כי סכום זה ייזקף לטובת אגף הנכסים.
מנהל מיסוי המקרקעין השיב כי מבחינתו מדובר בהסכם חוזה חדש. הוא ביסס את טענתו על עמדת העירייה אשר דיווחה לו על העסקה, על הפער בין העסקאות – המקורית והמתוקנת – מבחינת היקף הממכר והשווי. כמו כן, מנהל המיסוי טען כי התבסס על הוראות התוספת להסכם, הן בנוגע לציון העירייה כבעלת המקרקעין, והן בנוגע להתחייבויות העירייה לשלם את היטל ההשבחה.
"השאלה העומדת לדיון בענייננו היא מה דינם של התוספת להסכם והתשלום ששולם במסגרתה בסך של 14,600,000 שקל?", שאלה השופטת סרוסי בפסק דינה, "האם מדובר בתשלום עבור עסקה חדשה שבמסגרתה רכשה העוררת (החברה היזמית) את המקרקעין, כשיטת המשיב (מנהל מיסוי המקרקעין)? או שמא הבעלות במקרקעין הייתה ונשארה של העוררת, והתשלום מהווה חלף היטל השבחה, כפי שטוענת העוררת?".
התשובה לשאלה הזו הייתה מורכבת. השופטת חילקה את הסכום ששילמה היזמית לשני חלקים – החלק ששולם עבור זכויות חדשות על הקרקע, וסכום ששולם בגין עליית מחיר הדירות לדיור בר השגה. השופטת קבעה כי על הסכום ששולם עבור זכויות חדשות במקרקעין יש לשלם מס רכישה, אך לא עבור הסכום ששולם בגין העלייה במחיר הדיור בר ההשגה. "לא מדובר בהסכמים סטנדרטיים בין שני צדדים סטנדרטיים", כתבה השופטת. העירייה פועלת במקרה דנן בשלושה כובעים שונים: (1) כבעלת המקרקעין; (2) כאחראית על התכנון בעיר, לרבות אישור התב"ע; ו-(3) כאחראית לספק דיור בר-השגה, לרבות קביעת המחיר בהן יימכרו הדירות שנבנו לצורך כך".
על בסיס ההגדרה הזו, השופטת הבחינה בין עסקאות רגילות לרכישת מקרקעין, שבהן הרוכש קונה אותם לרבות את כל הזכויות העתידיות שנובעות, והוא יכול להחליט מה לבנות – לבין העסקה עם העירייה. השופטת קבעה כי לא מדובר בעסקה רגילה, אלא עסקה שבה העירייה מתירה בידיה חלק מהקרקע – או במילותיה, עסקה עם "גיבנת": "העירייה מכרה את המקרקעין תחת הגבלות משמעויות, החורגות מתניות חוזיות רגילות. למעשה, מבחינה מהותית, במסגרת ההסכם המקורי העירייה השאירה בידיה חלק מן הזכויות שבמקרקעין – את הזכויות העתידיות ואת הזכות לקבוע את מחיר הדירות לדיור בר-השגה. כלומר, העוררת לא רכשה את המקרקעין על כל הנובע מהם, אלא את המקרקעין עם 'גיבנת', כאשר חלק מן הזכויות נשארו אצל העירייה. בפועלה תחת שלושת הכובעים ובמצב הייחודי שנוצר, העירייה הייתה ונותרה בעלת הזכויות העתידיות במקרקעין. היא שלטה בהן והיא קבעה אם העוררת תוכל לקבל אותן. מבחינה מהותית, הדבר דומה לחכירה של העוררת את המקרקעין, מבלי שנקבע במסגרת תנאי החכירה כי לחוכר מוקנות גם הזכויות העתידיות".
בהתייחסה לעסקה שבין העוררת לעירייה, השופטת ציינה כי במסגרת התוספת להסכם, העוררת קיבלה לידיה תוספת של כ-600 מ"ר לבנייה בשטח עיקרי. "הזכויות הללו לא היו בידיה ולא היו שייכות לה, לא בהתאם להסכם המקורי ולא בהתאם לבעלותה על המקרקעין", נכתב. "בהשוואה בין המצב לפני התוספת להסכם ובין המצב לאחר התוספת להסכם, עולה כי העוררת הוסיפה תשלום, וקיבלה זכויות שלא היו בידיה קודם לכן".
השופטת ציינה כי הסכום ששילמה העוררת כלל שלושה רכיבים: עליית מחירי הדירות, הוספת 4 דירות למכירה במסגרת דיור בר-השגה; ושווי הקרקע הנובע מהוספת 4 דירות למכירה בשוק החופשי. בכל הנוגע לעליית מחירי הדירות, השופטת קבעה כי העוררת לא מחויבת בתשלום מס רכישה בגין רכיב זה. "העירייה חייבה את העוררת לשלם לה עבור העלאת מחיר הדירות למשתכנים, אולם הדבר לא הגדיל לא את הממכר, ולא את התמורה. שכן, העוררת חויבה להעביר לעירייה את כלל ההפרש שבין מחיר הדירה ובין המחיר המעודכן".
עם זאת, בכל הנוגע לתוספת הזכויות לבניית ארבע דירות למכירה בשוק החופשי, השופטת קבעה כי על העוררת לשלם מס רכישה עבור תוספת הזכויות שקיבלה. מההסכם עולה כי הסכום ששילמה החברה עבור תוספת זכויות בנייה בשוק החופשי הוא 4.3 מיליון שקל – סכום שכלל גם את תוספת היחידות לדיור בר השגה. "הזכויות לא הוקנו לה במסגרת ההסכם המקורי, והיא רכשה אותן מהעירייה במסגרת התוספת להסכם", נכתב בפסק הדין. "התשלום עבור אותן זכויות הוא בסך של 4,300,000 שקל, לא כולל מע"מ, שבגינו על העוררת לשלם מס רכישה".
בעקבות זאת, השופטת קבעה כי על החברה לשלם מס רכישה רק עבור הסכום בסך 4.3 מיליון שקל, ששולם עבור תוספת הזכויות.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
