תיקון 155 שאושר במליאת הכנסת, מחריג את כל השכונות שנמצאות במתחמי ההשפעה של המטרו, מפיצול יח"ד צמודות קרקע שיכול להוסיף לשוק אלפי דירות
מליאת הכנסת אישרה השבוע בקריאה שנייה ושלישית את תיקון 155 לחוק התכנון והבנייה, העוסק בפיצול יחידות דיור צמודות קרקע לטובת הגדלת היצע יחידות הדיור. הפיצול מתאפשר ע"י פיצול יחידת דיור קיימת, הוספת יחידת דיור נוספת, או שילוב של שתי האפשרויות. זאת, תוך מתן הקלות לתוספת שטחים, קומות, או דירות.
ההקלות יחולו לגבי בקשות להיתר שיוגשו עד 1.6.25, וניתנה סמכות לשר הפנים להאריך את התקופה עד 1.1.27.
במסגרת זו תוקן גם חוק התוכנית הכלכלית, וניתנה סמכות לשר הפנים להאריך בצו את התקופה להגשת הקלות על תוכניות שהוחלט להפקידן לפני 1.1.23, עד ליום 1.1.27, לגבי בניינים קיימים שהיו בני 8 שנים או יותר בעת הגשת הבקשה להקלה.
פיצול יחידות הדיור צמודות הקרקע יתאפשר גם אם כבר נוצל מספר יחידות הדיור המירבי המותר לבנייה במגרש, ואפילו אם נקבע כי מדובר בסטייה ניכרת. ניתן לקבל הקלות לתוספת שטחים בעת הפיצול, אפילו מעבר לשטח הכולל המותר לבנייה לפי התוכנית החלה.
נוסח התיקון לחוק מחייב את הוועדות המקומיות לאשר את ההקלה לפיצול כברירת מחדל ("ועדה מקומית תתן הקלה"…), וזאת בניגוד לנהוג במקרים אחרים שבהם ברירת המחדל היא בנייה לפי התוכניות החלות, ומתן הקלות בכפוף להצדקה תכנונית.
התיקון לחוק מציע שני מסלולים לפיצול דירות צמודות קרקע בהקלה: הראשון, פיצול של היחידה הקיימת לשתי יחידות, שבו הוועדה המקומית תהיה חייבת לאשר את הפיצול, אלא אם ישנה חוות דעת של מהנדס הוועדה על כך שהתשתיות הקיימות לא נותנת מענה מספק להגדלת יחידות הדיור. על פי המסלול השני, מוצע לאשר הוספה של עד 45 מ"ר ליחידה קיימת לטובת היחידה החדשה, בתנאים שונים, ביניהם יידרש בנסיבות מסוימות ממ"ד או חדר מוגן ליחידה המפוצלת.
לפי הצעת החוק, היטל ההשבחה בפיצול היח"ד יהיה בשיעור מופחת של 34% על פיצול ללא תוספת שטח, והיטל השבחה רגיל של 50% אם הפיצול כולל תוספת שטח.
אני סבורה, כי מחד התיקון לחוק מבורך ויש בו כדי להוסיף יחידות דיור להיצע הכללי, תוך ניצול טוב ויעיל יותר של בנייה קיימת, ותוך מתן אפשרות להסדיר באופן חוקי פיצולים שקיימים ממילא אך לא הוצא להם היתר בנייה.
מאידך, קיימים בו מספר כשלים שעלולים להטיל ספק ביעילותו במאבק במצוקת הדיור בארץ. ראשית, התיקון כולל החרגה של כל מתחמי ההשפעה של המטרו, כך שכמעט כל השכונות עם צמודי הקרקע שממוקמות במטרופולין תל אביב לא ייהנו ממנו.
לפי בדיקה שערכנו במשרד ענת בירן – עורכי דין, מדובר בעשרות שכונות שבהן אלפי דירות פוטנציאליות שלא נכללות בתיקון ולא יוכלו ליהנות מההוראה. השכונות נמצאות באזורי הביקוש הכי חמים בארץ, באזורים שיכולים לתת מענה זמין ופתרונות דיור כמעט מיידיים לאלפי יחידות קטנות החסרות מאוד בשוק השכירות הקיים.
זו דוגמא נוספת לכך שפרויקט המטרו, שלא צפוי לקום לפני שנת 2024, מכה שוב בענף הנדל"ן הישראלי, ומונע פתרונות דיור פרקטיים ומיידיים בעתיד – דווקא באזורי הביקוש, וזאת כאשר תמ"א 70, בה נקבעים מתמחי ההשפעה, טרם אושרה וברור כי תוכניות התחדשות עירונית בשכונות של צמודי קרקע יהיו האחרונות להתממש.
שאלה נוספת היא מדוע מדובר שוב בהוראת שעה קצרת טווח היוצרת חלון הזדמנויות של פחות משנה (אלא אם השר יאריך את תוקף ההוראה עד סוף 2026), ולא בהוראה קבועה בספר החוקים. במיוחד תמוהה בעיני זמניות ההוראה, בנסיבות בהן היא נכנסת לתוקפה בעיצומה של תקופת מלחמה, בה ישובים רבים מפונים, וככלל ההתמודדות של אזרחי המדינה היא עם אתגרים ביטחוניים וכלכליים, כך שיש פחות פניות לטפל בעניינים מסוג זה.
לדעתי היה מקום להרחיב את ההוראה גם לדירות שאינן בבניינים צמודי קרקע, ולהתמודד סוף סוף עם התופעה הנרחבת של דירות מפוצלות ללא היתר, באופן שיאפשר להסדיר פיצולים אלה. חשוב לציין כי במוסדות התכנון נכנס לאחרונה מושג חדש של "דיוריות" שהן למעשה דירות חדשות שנבנות עם יחידה נוספת להשכרה. מתן אפשרות לפיצול דירות על ידי יצירת דיוריות בדירות קיימות, עשוי להיות בעל השפעה משמעותית יותר על שוק השכירות, שכן מספרן של דירות מגורים שניתן לפצל עולה במידה רבה על מספר הבתים צמודי הקרקע.
ההחרגות הרבות שקובע התיקון, ופרק הזמן המצומצם בו יהיה בתוקף, נותנים תחושה כי יש כאן החמצה של הזדמנות לייצר שיפור ואף מהפכה בשוק הדירות להשכרה. במציאות שבה יש מחסור כה גדול בדירות להשכרה, שוק השכירות הולך ומתייקר, ואין פתרונות מיידיים לנושא, התיקון יכול היה להוות בשורה של ממש.
דעתי היא כי עדיין לא מאוחר מדי, וכי יש מקום לשקול לתקן את התיקון בהקדם האפשרי, ולהרחיב אותו באופן שיחול על כלל מדינת ישראל, על צמודי קרקע לצד דירות בבתים משותפים, ולתקופה בלתי מוגבלת, או לכל הפחות ארוכה באופן משמעותי ממה שאושר כעת.
*כותבת המאמר, עו"ד ענת בירן, בעלת משרד "ענת בירן משרד עורכי דין", יו"ר ועדת תכנון ובנייה בלשכת עורכי הדין הארצית, שייצגה את הלשכה בדיונים בוועדת הפנים על התיקון בחוק המטרו
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
