banner
עו"ד דניאל בכר // צילום: אורי כרמי
עו"ד דניאל בכר // צילום: אורי כרמי

"'עלות השחר' מוכיח שהפוליטיקאים חייבים להסיר חסמי התחדשות עירונית ולבנות ממ"דים"

דניאל בכר, שותף מנהל במשרד עו"ד GBK: "בישראל קיימים מאות אלפי בתים לא ממוגנים כנגד איומי רעידות האדמה והטילים, ומשרד האוצר והעיריות מעדיפים למסמס תוכניות לחיזוק מבנים משיקולים כלכליים"

אמנם, ביום ראשון האחרון, הוכרזה הפסקת אש במסגרת סבב הלחימה הנוכחי בעזה, אבל מבצע "עלות השחר" חשף שוב את הפגיעות של מבנים רבים בישראל ואת הסכנה בה הם נמצאים. אחת התוכניות שהייתה אמורה לאפשר לספק מיגון לבתים, היא כמובן תמ"א 38, תוכנית שעוררה המון מחלוקות משפטיות וכלכליות ושבוטלה לאחרונה, כש"חלופת שקד" שעברה בקריאה שלישית בכנסת עתידה להחליפה. 

כדי להבין האם הממשלות עשו מאמצים מספקים, כדי לספק מיגון ראוי לתושבים כנגד האיומים השונים ולקידם מענה למשבר הדיור בישראל, החלטנו לערוך ראיון עם עו"ד דניאל בכר. שותף מנהל במשרד GBK, הנמצא ברשימת הדירוג המכובדת של המשרדים הטובים בישראל בתחום הנדל"ן, הן של BDI והן של Dun’s 100.

כיום תחום ההתמחות המרכזי של עו"ד בכר הוא נדל"ן והתחדשות עירונית, כאשר במקבילו לפעילותו במשרד, הוא מכהן גם כסגן יו״ר פורום קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין‏. כשבתחילת השנה עו"ד בכר נבחר כאחד מ-70 האנשים המשפיעים ביותר בתחומי הנדל"ן וההתחדשות העירונית של מגדילים זאת השנה השנייה ברצף. 

דניאל, בימים האחרונים היינו עדים לסבב לחימה נוסף בעזה, שהזכיר לנו שוב שלמאות אלפי בתים בישראל אין אמצעי מיגון ראויים כנגד איום הטילים, וחיי אדם רבים נמצאים בסכנה. האם לדעתך ממשלות ישראל עשו מספיק כדי לקדם תוכניות מיגון ראויות?

בשנים האחרונות, אנחנו עדים לסחבת ובירוקרטיה משמעותיות, שמביאות לכך שפרויקטים רבים של תמ"א, שהיו אמורים לספק מיגון לבתים רבים בישראל לא קודמו. נכון, מדובר בתוכנית עם הרבה בעיות, שהוחלט לבטלה, אבל עם זאת, זה התוכנית היחידה שקיימת כרגע, והיה צריך להניח את האינטרסים כלכליים בצד, ולהבין שאנחנו מתעסקים פה בחיי אדם. לצערי, גורמים בכירים, הן במשרד האוצר והן בעיריות, פועלים משיקולים צרים ועושים מאמצים גדולים כדי לעכב את התוכניות הקיימות ולמסמס אותן. אותם גורמים כנראה לא מפנימים מספיק את מצוקת הדיור החמורה בישראל, ואת עצם העובדה שקיימים מאות אלפי מבנים, שאין להם מיגון ראוי כנגד רעידות אדמה מסוכנות ואיומים ביטחוניים. לצערנו, סבב הלחימה בעזה שהתרחש בימים האחרונים, ואיום הטילים שנשקף על תושבי ישראל, ממחישים לנו שוב, כמה חשוב וקריטי לקדם תוכניות לחיזוק מבנים. 

לאחרונה, המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לא לקבל את המלצת הוולנת"ע ולא להקפיא באופן מוחלט את תוכניות התמ"א סביב תחנות "המטרו" המתוכננות. מתי תהיה לדעתך ההשפעה של הפרויקט החדש על קידום התמ"א? ראשית, אני חושב שטוב שהמועצה הארצית התעשתה וקיבלה החלטה הגיוניות ושקולה, בניגוד להמלצות שהונחו על שולחנה, וקבעה שיש לבחון כל מקרה לגופו באמצעות מנגנון מוסדר. הקפאת כל הפרויקטים של תמ"א 38 הייתה יכולה להיות גזרה לא פשוטה לציבור לגורמים רבים בתחום. לצערי, פרויקט הרכבת התחתית יהוה, ככל הנראה, עוד גורם שיעכב את התמ"א ואת התוכנית החדשה שתגיע במקומה, במה שימשיך להעמיד בתים רבים בסכנה. בטחון תושבי ישראל הוא לא פחות חשוב ואפילו עולה, על קידום תשתיות תחבורה. צריך שכל הגורמים האחראים, יעשו ככל שביכולתם להימנע מלשבש תוכניות לחיזוק מבנים. התדירות של המבצעים הצבאים, צריכה להביא את כל הגורמים לשבת יחד ולנסח פתרון הולם, שיתן מענה שמאפשר לקדם יחד גם את  פרויקט המטרו וגם את תוכניות התמ"א וחלופותיה העתידיות.

דניאל, בחודש מרץ האחרון הוחלט להאריך את תוכנית תמ"א 38 בשנה נוספת, כדי לתת לשוק תקופת הסתגלות לחלופה החדשה שהציעה, האם לדעתך "חלופת שקד" היא באמת הפתרון הטוב ביותר שקיים לבעיות שנוצרו בתוכנית הקודמת?

אני סבור, שנכון היה להאריך את תוכנית התמ"א בשנה נוספת וש"חלופת שקד" היא צעד בכיוון הנכון. מצד אחד, התוכנית כוללת מספר רפורמות מבורכות וחשובות ביניהן: הגדלת תוספת זכויות בנייה בהיקף של 400% בפרויקטים של הריסה ובניה מחדש של מבנים, ביטול מגבלת הגובה בבניינים, והעברת חלק מסמכויות התכנון לוועדות המקומיות, בתוכנית נקודתית או עירונית במקום אישורי תב"ע, במטרה לייעל את הפרויקטים. אם כי עדיין קיימים מספר חוסרים משמעותיים בתוכנית: היא לא כוללת פטורים מהיטל השבחה, כמו אלו שקיימים במסגרת תוכנית התמ"א הנוכחית. וכן, הסמכויות שניתנו לוועדות המקומיות הן חשובות וטובות אך רחבות מדי, שכן ע"פ התוכנית החדשה באפשרות הועדות לדחות את הפרויקטים משיקולים רבים מדי, לרבות, תכנון, אדריכלות, תשתיות ובגין צרכי ציבור.

במקביל לתוכנית, אני סבור שהממשלה צריכה להוציא לפועל תוכנית כוללנית בנושא תשתיות העירוניות, שתשפר את התחבורה, מוסדות חינוך, ביובים, חניות ועוד, ושתספק פתרון מהיר לשכונות להן מתווספים דיירים רבים, דבר שעלול ליצור עומס רב על התשתיות. אם לא יהיה שיפור מהיר וניכר בתשתיות, עלול להיווצר כאוס, צפיפות ורמה ירודה של שירותים ציבוריים, מה שיגרום לתוכנית להיות הרבה פחות אפקטיבית.

בשנים האחרונות, הממשלות פרסמו מספר רב מאוד של תוכניות, שנועדו להילחם ביוקר הדיור בישראל, שרובן לא עמדו בציפיות. מה לדעתך הפתרון לצעירים רבים, שמבקשים מענה לצורך בסיסי ביותר: בית במחיר שפוי? אני מאמין שהפתרון למשבר הדיור טמון בשני גורמים: שיווק קרקעות ובנייה לגובה. כשעתודות הבנייה נעלמות, צריך לעודד בניית בניינים גבוהים יותר. יש המון מכשולים היום שמונעים בנייה לגובה בערים כמו חיפה למשל סמוך לחוף הים, בין היתר, בגלל התנגדויות של פעילי איכות הסביבה. אפשר לראות שבכל העולם, נעשית בנייה לגובה גם סביב חופי הים והמרינות. הפרויקטים השונים בתחום הבנייה, יכולים לחדש אזורים מוזנחים, ואם הם נעשים תוך פיקוח ובקרה, הפגיעה בסביבה מזערית, וכל הגורמים המעורבים יוצאים נשכרים, כולל העסקים המקומיים.

בנוסף, אני סבור שיש לתת דד-ליינים לרשויות, שאם לאחר פרק זמן מסוים, שלדעתי, לא צריך לעלות על מספר חודשים, הן לא הגיבו לבקשה לאישורים והיתרים שונים, שהוגשו ע"י קבלנים ויזמים, יש לראות את הבקשה כמאושרת. מהפכה דומה התרחשה במסגרת המסלול הירוק של רשות המיסים, והיא זכתה להצלחה גדולה.

מסלול האישור המהיר, יחייב את הרשויות לקדם את ההליכים וההיתרים השונים, בצורה הרבה יותר מהירה ויעילה, ימנע את הסחבת ואת הבירוקרטיה האיטית. כי אין מה לעשות המציאות מוכיחה שחייבים להעמיד לרשויות המקומיות לוחות זמנים מדויקים ומסודרים.

בנימה אישית, דניאל ספר לנו קצת על העשייה המשפטית המרכזית שלכם?
מלבד קידום פרויקטים רבים בארץ של התחדשות עירונית, משרדנו מלווה קרנות ויזמים רבים בעסקאות נדל"ן בארה"ב ובמדינות רבות נוספות. כמו כן, בימים אלה אנחנו בעיצומם של מספר פרויקטים חלוציים, שישימו את משרדנו בראש החץ של הקדמה המשפטית-טכנולוגית. אחד מהם, הוא שירותים משפטיים אונליין, שמשרדנו מתכוון להשיק בימים הקרובים, שיאפשרו לכל אדם גם ללא השכלה משפטית, לקבל שירותים משפטיים באינטרנט: כמו הקמת חברה, הכנת צוואה, הכנת חוזה שכירות, רישום סימן מסחר, פתיחת הליך פשיטת רגל או הפטר ועוד, בצורה מהירה, פשוטה ומקצועית.

מהם היעדים שלכם לשנים הקרובות?
אחד היעדים המרכזיים שלנו לשנים הקרובות הוא להמשיך לשמר את ההצלחה וההישגים המשמעותיים, שהגענו אליהם במהלך השנים האחרונות, ולהמשיך להיות אחד המשרדים המובילים בתחומי הנדל"ן וההתחדשות העירונית, הייטק, משפט ימי ואווירי ועוד. כמו כן, יעד נוסף מרכזי שלנו הוא להגדיל את שיתופי הפעולה שאנו מקיימים עם עורכי דין וקרנות נדל"ן בכל העולם, במטרה להתרחב עוד יותר, ולהעניק שירותים משפטיים מקצועיים עבור לקוחות רבים נוספים בעולם.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות