כיצד יוצאים לדרך בפרויקט פינוי בינוי, מה הן הדרכים להבטיח את זכויותיהם של בעלי הדירות ומה חשוב לבחור קודם: יזם או עורך דין? עו"ד נעמה אריאל, המתמחה בליווי דיירים, משיבה על כל השאלות
איך מתחילים פרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38?
"השלב הראשון בתהליך הוא החלטה של בעלי הדירות בינם לבין עצמם שהם רוצים לצאת לפרויקט. לאחר שהתגבשה ההחלטה צריך לבחור נציגות של הדיירים ולמצוא עורך דין שייצג אותם וילווה אותם לאורך כל התהליך. לעורך הדין יש תפקיד קריטי בפרויקט אשר דורש מיומנות, ידע וניסיון ולכן חשוב מאוד לבחור עו"ד שמתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית".
איך מוצאים יזם?
"אנחנו שמים דגש מרכזי על איתור יזם מקצועי ומנוסה בעל ניסיון מוכח ואיתנות פיננסית, שיוכל לתת מענה למורכבויות שיש בפרויקט ולדרישות הדיירים. כחלק מתהליך איתור היזם יוצאים בקול קורא, שבוחן את הרקע, האמינות, הניסיון והאיתנות הכלכלית של היזמים וכן, פרמטרים רבים נוספים שחשובים מבחינה משפטית ופרמטרים נוספים שחשובים לבעלי הדירות באופן ספציפי לפרויקט (לדוגמא מרפסות סוכה, חניה נוספת לאורחים וכו'). את סיכום הקול הקורא אנחנו שולחים לנציגות הדיירים, שבוחרת מתוכה מספר יזמים, עימם אנו עורכים התמחרות על מנת למקסם את ההטבות לדיירים".
מה ההליך נגד סרבנים ומתי זה קורה?
"החוק קובע כי בפרויקטים של פינוי בינוי נדרשת הסכמה של לפחות 80% מהדיירים, אבל הנחת העבודה שלנו היא שאפשר וצריך להגיע ל- 100% הסכמה, וכבר בשלב החתימה על החוזה פונים לדיירים שמסרבים לחתום ומנסים להבין את המקור לסירובם. פעמים רבות זה נובע מחששות או מסנטימנט עמוק לדירה, ואנו פועלים כדי למצוא את הדרך להגיע לשיתוף פעולה מלא של כל בעלי הדירות. אנו מייצגים דיירים במעלה מ- 100 פרויקטים, מכירים את הצרכים השונים, ויודעים לנהל משא ומתן ולהגיע להסכמות רחבות".
מה הביטחונות שמקבלים?
"הערבויות הן לב ליבו של ההסכם. חשוב לזכור כי האינטרסים של הדיירים ושל היזמים אינם זהים ולעיתים אף סותרים, ולכן בכל פרויקט אנו דורשים מהיזם אשכול של ערבויות: ערבות חוק מכר בגובה הדירה החדשה שכל בעל דירה עתיד לקבל, ערבות לשכירות לכל תקופת הבנייה, למיסים, בדק וערבות לרישום. מדובר בסל ערבויות, שנועדו להעניק ביטחון והגנה לדיירים. לצד הערבויות אנו דורשים כי הפרויקט יתבצע אך ורק באמצעות חשבון ליווי בנקאי סגור לפרויקט. הליווי הבנקאי בשילוב הערבויות, מעניקים הגנה מלאה לדיירים, ממקסמים את זכויותיהם ומבטיחים שהכוח יהיה בידיהם".
איך לוודא שהפרויקט לא יתקע?
"פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט ארוך וסבוך. זו בין היתר אחת הסיבות המרכזיות בצורך לשכור את שירותיו של עורך דין מקצועי ומנוסה שילווה את הפרויקט, שידע לבדוק את היזם עוד קודם לחתימה על ההסכם ולאתר נורות אזהרה אדומות לאורך הדרך. אנחנו מכניסים כבר בשלב החוזה אבני דרך עם לוחות זמנים ברורים, שמאפשרים לנו מעקב סדיר אחר התנהלות היזם ועמידה בתנאי ההסכם. חשוב להדגיש גם כי בכל חוזה עליו חותמים הדיירים אנו דואגים שיוכנס סעיף שמבטיח כי כלל התוצרים התכנוניים יהיו שייכים לדיירים במקרה של הפרת הסכם, כך שבמידה והיזם מפר את ההסכם – כל מה שהושקע בפרויקט שייך לבעלי הדירות. הכוח, כאמור, נמצא בידיהם".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
