נכשל ניסיון עיריית ת"א: שטחי ממ"ד ומחסן לא יחושבו בעת הרחבת דירה

בית המשפט דחה ערעור של הוועדה המקומית תל אביב נגד החלטת ועדת הערר, שקבעה כי כאשר מונים את שטחו של בית מגורים לצורך קבלת פטור מהיטל השבחה, אין למנות את שטחם של המחסן ושל הממ"ד. בית המשפט מתח ביקורת על עמדת העירייה, וקבע כי מדובר בניסיון למיסוי רטרואקטיבי של שטח הממ"ד, מיסוי שהמחוקק לא התכוון להטיל מלכתחילה.

התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובעת בסעיף 19(ג)(1) כי הרחבה של דירה לשטח של עד 140 מ"ר פטורה מהיטל השבחה. המשיבה לערעור, בעלת דירת דופלקס בתל אביב, ששטחה 116 מ"ר,  הגישה לוועדה המקומית בקשה לקבלת היתר להריסת פרגולה והרחבת חדר יציאה לגג. בעקבות זאת שלחה אליה הוועדה המקומית שומה בגין היטל השבחה בסך של 58,000 שקל. 

בעלת הדירה הגישה בקשה לפטור מהיטל השבחה בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, אך בקשתה נדחתה פעמיים, ובעקבות זאת היא הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית. הוועדה קיבלה את הערר, וקבעה כי לצורך מניין 140 מ"ר שבגינם ניתן פטור מהיטל השבחה בהתאם לתוספת השלישית, אין למנות שטח מחסן השייך לדירה (9.7 מ"ר) וכן אין למנות שטח ממ"ד המצוי בדירה, ששטחו פחות מ-20 מ"ר.

על החלטה זו הגישה הוועדה המקומית ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב. הוועדה טענה כי לצורך חישוב הפטור, יש להביא בחשבון את שטחי הממ"ד והמחסן. לטענת הוועדה המקומית, בפסיקה נקבע שמטרת הפטור הינה סוציאלית, ומרגע שניתן פטור לשטח מסוים בדירה, אין להוסיף על מגבלת מטרים זו, ללא קשר לחלוקה הפנימית בדירה.

עוד טענה הוועדה המקומית כי משמעות החלטת ועדת הערר היא הרחבתו של הפטור הרבה מעבר ל-140 מ"ר הקבועים בסעיף, באופן שדירה בשטח של 140 מ"ר + ממ"ד 12 מ"ר + מחסן 20 מ"ר, ובסך הכל 172 מ"ר, תהא זכאית לפטור, דבר שאינו הגיוני ואינו משרת את הרציונל העומד בבסיסו של פטור זה. עוד טענה הוועדה המקומית כי לפרשנות ועדת הערר אין כל עיגון.

בעלת הדירה, מנגד, השיבה כי החלטת ועדת הערר מנומקת ומבוססת ואין כל עילה להתערב בה.

השופט יעקב שקד בחן את הסעיף העוסק בפטור, שבו נכתב "לעניין סעיף זה, 'מקרקעין למגורים' ו'דירת מגורים – לרבות מחסן אחד לכל יחידת דיור, ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר". השופט ציין כי מחסן הינו שטח נלווה שאינו משמש למגורים. קבע כי אין למנות את שטח המחסן כחלק מ-140 המטרים שהם תקרת הפטור: " אילו המחוקק היה חפץ לקבוע כי שטח מחסן יבוא במניין ה-140 מ"ר, שהינם תקרת הפטור, היה מגדיר דירת מגורים אחרת – למשל – 'דירה לרבות מחסן'. אך המחוקק לא הסתפק בכך, ונקב בשטח מקסימלי. ללמדך, כי המחוקק אך ביקש להתנות את החלת הפטור על מחסן בשטח מקסימלי מסוים וכיוון לכך שאותם 20 מ"ר לא ייכללו ב-140 מ"ר. אם היה חפץ כי שטח המחסן ייכלל בתקרת הפטור של 140 מ"ר, לא היה כלל צורך בנקיבת שטח מקסימלי של המחסן".

השופט הבהיר כי המילים "ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר" אינן עוסקות בהחלה של הפטור על מחסן שאינו שטח עיקרי, אלא דנות בתנאי להחלה זו, והוא ששטח מחסן זה לא יעלה על 20 מ"ר.

בהתייחסו להחלת הפטור על הממ"ד, קבע השופט: "אין ספק שהמחוקק העניק פטור מתשלום היטל השבחה בשל בנית ממ"ד, על מנת לעודד מיגון האזרחים. ואכן, במצב דברים בו קבלן בונה בנין דירות, הרי שאינו אמור לשלם היטל השבחה בגין שטח הממ"ד, נוכח הפטור הקבוע בסעיף בתוספת השלישית".

השופט ביקר את עמדת הוועדה המקומית, והגדיר אותה כ"מיסוי רטרואקטיבי על שטח הממ"ד": "הפרשנות שמציעה המערערת (הוועדה המקומית), הכללת שטח הממ"ד בשטח הפטור של 140 מ"ר, כאשר האזרח מבקש להרחיב את דירתו, הינה הלכה למעשה מיסוי רטרואקטיבי של שטח הממ"ד, מיסוי שהמחוקק לא התכוון להטיל מלכתחילה, אלא להיפך, ביקש לפטור ממיסוי של היטל השבחה בשל בניית ממ"ד. פרשנות זו תביא איפוא לסיכול כוונת המחוקק ומטרתו של הפטור בגין בניית ממ"ד".

השופט דחה, איפוא, את הערעור והטיל על הוועדה המקומית הוצאות בסך 25,000 שקל.

עוה"ד בנימין זלמנוביץ שותף מייסד במשרד עו"ד קמנקוביץ זלמנוביץ, ולשעבר יו"ר ועדת הערר בירושלים, קיבל במהלך כהונתו את ההחלטה פורצת הדרך שקבעה כי ניתן לקבל פטור ל-140 מ"ר בתוספת מחסן עד 20 מ"ר וכן בתוספת ממ"ד. בתגובה לפסק הדין הוא אומר ל"מגדילים": "מדובר בפסקי דין חשובים שפעם נוספת מבהירים לועדות המקומיות את המובן מאליו. מחסן זה לא דירה ולממ"ד יש פטור נוסף בחוק; כעת נותר לקוות שהוועדות המקומיות יכבדו את פסיקת בתי המשפט".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן