התחדשות עירונית בחולון // צילום באדיבות דוברות העיריה
התחדשות עירונית בחולון // צילום באדיבות דוברות העיריה

הגודל כן קובע: בית המשפט ביטל היתר לפרויקט תמ"א 38

בעלי נכס בן קומה אחת בחולון לא יוכלו לממש פרויקט תמ"א 38 בן 4.5 קומות למרות שקיבלו היתר לכך מהועדה המקומית לתכנון ובנייה. בית המשפט: "במחיר של אותן זכויות חסרות פרופורציה שניתנו למספר מועט של מבנים הדורשים חיזוק, ניתן היה לחזק מבנים רבים יותר"

רונן דמארי 11.03.2021

לאחרונה דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב עתירה שהוגשה נגד החלטתה של ועדת הערר המחוזית, אשר שצמצמה משמעותית את זכויות הבנייה הפרויקט.

היזמים ביקשו להחזיר על כנה את החלטת הועדה המקומית לפיה ייהרס מבנה בן קומה אחת ושתי יחידות דיור ברחוב אנילביץ' בחולון ובמקומו יוקם בניין חדש בן 4.5 קומות  ו -13 יח"ד. בית המשפט הותיר בעינה את החלטת ועדת הערר שצמצמה את הפרויקט ל -2.5 קומות ו -6 יח"ד בלבד.

את העתירה הגישו יזמים תושבי חולון, שביקשו לקדם את הפרויקט בעוד שכמה משכניהם התנגדו למימושו נחרצות. היזמים קיבלו היתר מהועדה המקומית לתכנון אולם כאמור ועדת הערר צמצמה את הפרויקט משמעותית וקיבלה את טענותיהם של דיירי הבניינים הסמוכים שטענו כי הבניה המבוקשת אינה משתלבת באופי הרחוב ובמרקם הקיים וכי הצפיפות שתיגרם במקום תגרום למטרדים לדיירים. בנוסף הם טענו כי חישוב השטחים ותוספת הקומות לא תואם את הוראות התמ"א ואת מדיניות הוועדה המקומית.

בעתירה טענו היזמים כי ועדת הערר שללה מהמבנה את זכויות הבניה המבוקשות מכוח התמ"א רק מהטעם שמדובר במבנה קטן בן קומה אחת הכולל שתי יח"ד. עוד נטען כי ועדת הערר לא ערכה בדיקה קונקרטית של המבנה ולא ביססה את החלטתה על המבנה הנדון, אלא קבעה קביעות כלליות בדבר האפשרות התיאורטית של העמסה על תשתיות כסיבה לביטול תמריצי התמ"א. זאת, אף שבמקרה הנדון לא נטען כלל וממילא לא הוכח, שקיים חשש כלשהו לפגיעה כזו. הוועדה המקומית קבעה שאין בעיה כזו שכן התוכנית הכוללנית שהופקדה ח/2030, מייעדת לאזור מבנים בני 7 קומות.

עוד הוסיפו העותרים כי ועדת הערר חרגה מסמכותה שכן לטענתם, לוועדה שיקול דעת לשלול את התמריצים המרביים האפשריים מכוח התמ"א, כולם או חלקם, רק כאשר היא סבורה שקיימים נימוקים הנמנים עם אלה המפורטים בסעיף 22 לתמ"א (המהווה רשימה סגורה), אשר באיזון ביניהם לבין האינטרס של חיזוק מבנים – ידם של אותם נימוקים על העליונה.

הועדה המקומית הצטרפה לעותרים וציינה: "אין מחלוקת כי מטרתה העיקרית של תכנית תמ"א 38 היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. אולם, לשיטת הוועדה המקומית, לתכנית זו יש מטרות משנה המיועדות לקדם אינטרסים נוספים כגון: התחדשות עירונית של אזורים ותיקים, שיפור חזות המבנים, ניצול יעיל של הקרקע, הגדלת הדירות הקיימות ושדרוג מערכות הנדסיות".

מנגד ועדת הערר טענה כי יש לדחות את העתירה בנימוק שלא נפל כל פגם בהחלטתה התכנונית של ועדת הערר, שהיא מוסד תכנון בעל סמכות מקורית, הבא בנעליה של הוועדה המקומית.

לאחר ששמעה את טענות הצדדים החליטה השופטת יעל בלכר לדחות את העתירה וקבעה כי לא נפל פגם בהחלטתה של ועדת הערר. בפסק הדין היא נימקה: "מקובלת עלי עמדת ועדת הערר, שלפיה ההלימה בין גודלו של המבנה הטעון חיזוק שבגינו הוגשה הבקשה לבין היקף התמריצים שיש ליתן למבקש ההיתר – היא שיקול מרכזי וראוי, שנגזר ממטרות התמ"א. סבורני כי העובדה שעסקינן במבנה קטן בן קומה אחת ושתי יחידות דיור בלבד, היא שיקול רלבנטי בקביעת היקף הזכויות שיש להעניק לפי התמ"א. ההלימה המתבקשת בין גודלו של המבנה הקיים הטעון חיזוק, לבין מידת התמריצים שיש לתת לצורך חיזוקו, מובילה לכך שהיקף התמריצים יהיה נמוך באופן יחסי, בהשוואה למבנה גדול באותם נתונים". 

עוד פסקה השופטת: "יש לזכור, כי יכולת הספיגה של התשתיות היא מטיבה מוגבלת. כאמור, תמ"א 38 אינה מאפשרת תכנון כולל מעבר למגרש הבודד שבגינו מבוקש ההיתר ואינה מאפשרת שיפור התשתיות כחלק מתנאי ההיתר. לפיכך גם מטעם זה ועל מנת לקדם חיזוק של כמה שיותר מבנים, אין לאשר באופן אוטומטי את מירב התמריצים האפשריים לפי התמ"א לכל מבנה באשר הוא באופן עיוור, משל מדובר בארוחה מסוג "אכול כפי יכולתך". על כך נאמר "אין ארוחות חינם". אישור אוטומטי כאמור, שאינו שומר על הזיקה הנדרשת בין המבנה הטעון חיזוק לבין ההטבות – משמעו, כי במחיר של אותן זכויות חסרות פרופורציה שניתנו למספר מועט של מבנים הדורשים חיזוק, ניתן היה לחזק מבנים רבים יותר בהתחשב בתשתיות הקיימות. המחיר של התנהלות כזו עלול להיות מניעת התחזקות מבנים נוספים מכוחה של התמ"א ותוצאתו, פגיעה בתכלית התמ"א".

עם דחיית העתירה חייבה השופטת את היזמים בתשלום של הוצאות משפט בסך 15,000 ₪ לועדת הערר ו- 15,000 ₪ לשכנים המתנגדים למימוש הפרויקט. 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות