יהודה הרציג // יחצ

הקורונה כ"אקס פקטור" לזינוק מחירי הדיור

כיצד הקורונה תגביר משמעותית כבר ברבעון הקרוב את הביקושים לדיור, הן בקרב ציבור הרוכשים הרחב והן בקרב משקיעים? // דעה

מגדילים 11.03.2020

יהודה הרציג // יח"צ

מאת: יהודה הרציג

אין לי ספק שמגיפת הקורונה שנפלה עלינו משמיים הינה צרה צרורה. היא תפגע קשות בצמיחה ובפעילות הכלכלית, הן במשק הישראלי והן הבינלאומי וכבר היום ניכרת השפעתה הקשה בבורסות לניירות ערך בכל רחבי העולם. ועם בנדל"ן עסקינן, הקורונה פוגעת כבר היום הן בכוח אדם והן במוצרי בנייה שעד לאחרונה יבואו מהמזרח הרחוק ובכלל. 

יחד עם זאת, ואולי באופן פרדוקסלי אולי ממבט ראשון, אנחנו מעריכים כי ב"הפוך על הפוך" דווקא הקורונה תגביר משמעותית כבר ברבעון הקרוב את הביקושים לדיור, הן בקרב ציבור הרוכשים הרחב והן בקרב משקיעים, כשפועל יוצא מכך אנו צפויים כבר בקרוב לעליות מחירים משמעותיות שיזכירו לכולם את ה"ראלי" הנדל"ני של העשור הקודם, 2005-2015.

ניתוח כלכלי קר יסביר זאת היטב: 

בכל המשברים הכלכליים הקודמים, ובמיוחד כשהתפתח משבר בשוק ההון שבא לידי ביטוי בבריחה סיטונית של כסף מהבורסות לניירות ערך, כסף זה זרם ברובו המכריע לעבר הנדל"ן, הן כהשקעה חלופית והן כ"סמן ימני" של יציבות ושל השקעה סולידית ובטוחה בעיצומה של סערה כלכלית.

גם המסחר בעובדים מהמזרח הרחוק, וייתכן שאף ממדינות נוספות באירופה שכבר מצויות על "כוונת הקורונה", יביא להימשכות גדולה יותר של זמן ביצוע פרויקטים ומשמעותו, פחות דירות על המדף, והיצע הקטן בלאו הכי רק יגדל, יביא לביקושים כבושים משמעותיים, כשבפועל יוצא שלהם תדלוק רמות המחירים בשוק הדיור.

נוסיף לכך שלושה גורמים נוספים הקיימים ממילא בשוק הדיור:

האחד, רמת הריבית במשק הינה נמוכה ביותר, רבע אחוז בלבד, ובנק ישראל אף הצהיר על כך שאין בכוונתו להעלות אותה, ובוודאי לא בעתיד הקרוב. עובדה זו הפכה, עוד לפני שפרצה סערת הקורונה, השקעות אחרות, דוגמת אג"חים וכו', לבלתי משתלמות בעליל.  

השני, רמת הריבית הנמוכה, כמו גם תכנית מחיר למשתכן, הביאה בשנים האחרונות לגידול בלקיחת משכנתאות שהיגע בחודש ינואר האחרון לשיא חדש של כל הזמנים, 6.3 מיליארד שקלים. אין לי ספק ש"ערפל הקרב" סביב מחיר למשתכן והמשועות ההולכות ומתחזקות שתכנית זו תלך בקרוב לעולם שכולו טוב, רק תוציא את הביקושים מן הכוח אל הפועל ותזניק כבר במהלך הרבעונים הקרובים הן את מספר העסקות והן את רמות המחירים.

השלישי, בפועל היו בשנים האחרונות רק כ-30 אלף התחלות בנייה לשנה בשוק החופשי שאיננו מחיר למשתכן, זאת לעומת גידול דרמטי ביותר של האוכלוסייה ושל משקי הבית במדינת ישראל באותן שנים. על מנת לסבר את האוזן, רק בעשור האחרון נוספו למדינת ישראל כמיליון וחצי תושבים(!) שזה כחצי מיליון משקי בית נוספים ובעשור הקרוב, 2020-2030,  צפויה האוכלוסייה לגדול לכ-11 מיליון תושבים ועוד כ-650 אלף משקי בית נוספים.

לעומת זאת, הרגולציה והביורוקרטיה נותרו כשהיו. נהפוך הוא. תכנית מחיר למשתכן רק בלבלה וסיבכה את המצב עוד יותר. תהליך קבלת היתרים נותר ארוך כשהיה, המיסוי על הקבלנים נותר על כנו, מחירי הקרקע רק האמירו וזינקו אל על וענף הנדל"ן נותר עתיר ידיים עובדות ועם טכנולוגיה מיושנת המתאימה במקרה הטוב לזו של מחצית המאה הקודמת

לסיכום: המצרף הנ"ל בתוספת ה"אקס פקטור" של מגיפת הקורונה, יביא להערכתנו בסבירות גבוהה מאוד התפרצות ביקושים חזקים בשוק, הן בקרב הציבור הרחב והן משקיעים אסטרטגיים י/שפנו את עיקר הונם לחוף המבטחים הנדל"ני. להערכתנו גם אם מגיפת הקורונה תשכך לקראת האביב(הלוואי אמן!) השוק יהיה כבר בפוזיציה חדשה לגמרי עם עליות מחירים גבוהות פי כמה וכמה מאלה שהתרגלנו אליהן בשנים האחרונות.

*הכותב, יהודה הרציג, הינו יזם נדל"ן ובעלי קבוצת "הרציג נדל"ן" המתמחה בהתחדשות עירונית ובונה ברחבי הארץ. 

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות