תקדים – הסכם המקנה זכות קדימה לרכישת חלקו של שותף בנכס יהיה תקף לצמיתות

האם הסכם בין שותפים לנכס, הקובע זכות קדימה לאחד השותפים לרכוש את חלקו של שותף אחר בנכס, תקף גם לאחר חלוף מספר רב של שנים? 

הנושא הגיע לבית המשפט העליון, שקבע בפסק דין תקדימי כי זכות הקדימה תקפה ושרירה לאורך שנים, וזאת למרות הוראות חוק המקרקעין, הקובע כי מגבלה בהסכם שיתוף מקרקעין למכירת חלקו של אחד השותפים תקפה למשך 5 שנים בלבד. "בעל זכויות במקרקעין אשר פועל מתוך רצון חופשי ומחליט להעניק זכות קדימה לאדם אחר, בתנאים כאלה או אחרים, עושה זאת, מן הסתם, כנגד קבלת תמורה ראויה", כתב השופט אלכס שטיין בהחלטתו.

הרקע לסוגייה המורכבת הזו הוא החלטה של ארבעה שותפים לרכוש בשנת 2002 נכס ברחוב שבזי בתל אביב. מדובר במבנה בן 2 קומות, כאשר בקומת הקרקע נמצאות שתי חנויות ובקומה הראשונה ממוקמות שתי דירות מגורים. על אף שבנכס מצויות יותר משתי דירות, הנכס לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. משמעות הדבר היא שהחלקים השונים בנכס אינם מהווים נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות, והבעלות בנכס כולו היא בשיתוף. 

הרוכשים היו התובע, א', בני הזוג ת' ו-נ', ואביה של נ'. כל אחד מהרוכשים קיבל 25 אחוז מהזכויות על הנכס, ובהמשך ויתר אביה של נ' על חלקו לטובת בתו, שהחזיקה ב-50 אחוז מהנכס. בהסכם רכישת הנכס נכלל סעיף שקובע (סעיף 12) כי כל אחד מהצדדים מקנה לצד השני זכות סירוב ראשונה לרכוש את דירותיהם במידה ומי מהם יחפוץ למוכרה. סעיף זה העניק, למעשה, זכות קדימה לכל אחד מהשותפים בנכס לרכוש את חלקו של שותף שיבקש למכור אותו.

בשנת 2019 הציע א', שקיבל זכות שימוש באחת מהדירות בנכס, את חלקו במבנה באמצעות מתווך, וזאת מבלי לפנות קודם לשותפיו. כאשר נודע לשותפים אודות ניסיונו של א' למכור את חלקו בנכס, הם הודיעו לו על התנגדותם למכירה וביקשו לממש את זכות הקדימה שניתנה להם ההסכם השיתוף. אחד השותפים הציע כי ימונה שמאי שיקבע את מחיר חלקו של א' בנכס. א', מצדו, הביע התנגדות לכך, וטען כי בהתאם לחוק המקרקעין, תוקפו של סעיף 12 פג. כאן המקום לציין כי על פי סעיף 34 ב' לחוק, תנאי בהסכם שיתוף מקרקעין השוללת או מגבילה את זכותו של אחד מהשותפים להעביר את חלקו בנכס לאחר, תקפה לחמש שנים בלבד. 

על רקע זה, טען א' כי בידו הזכות למכור את חלקו בנכס לכל המרבה במחיר, והוסיף כי יש רוכש אשר מעוניין לרכוש ממנו חלק זה תמורת 3,390,000 שקל. א' הודיע לשותפיו כי אם ירצו לרכוש את חלקו, עליהם לשלם לפחות את הסכם הזה. השותפים סירבו להצעה. בעקבות זאת, פנה א' לבית המשפט המחוזי בתביעה לקבלת סעד הצהרתי שיקבע כי סעיף 12, המקנה זכות קדימה לשותפים, פג כעבור 5 שנים. לאחר שהתביעה נדחתה, ערער א' לבית המשפט העליון, בהרכב של יוסף אלרון, אלכס שטיין וגילה כנפי שטייניץ, שדחו את הערעור. בפני השופטים עמד אתגר משפטי, נוכח העובדה שחוק המקרקעין אינו מגדיר מהי "זכות קדימה", ואף אינו מתווה את דרכי מימושה של זכות זו.

השאלה שניצבה מול השופטים הייתה טכנית לכאורה, אך בעלת משמעות כספית משמעותית: האם סעיף 34 (ב) לחוק המקרקעין, שמגביל התניות במכירת חלקים במקרקעין ל-5 שנים, חל גם על אותו הסכם שנחתם בין הצדדים. השופט שטיין קבע בהחלטתו כי סעיף 34 לחוק המקרקעין אינו חל על ההסכם, ולכן זכות הקדימה תקפה גם לאחר 5 שנים. השופט קבע כי זכות קדימה צריכה לקיים את יסוד הוולונטריות הן אצל בעליו של נכס מקרקעין – באשר להצעת הנכס למכירה – והן אצל בעל זכות הקדימה – באשר לקבלת ההצעה.

באשר לשאלה אם סעיף 34 ב לחוק המקרקעין חל על ההסכם, השופט שטיין ענה על הסוגיה הזו בשלילה. השופט הבחין בין שני מצבים משפטיים: האחד, שבו השותפים מונעים משותף נוסף לבצע פעילות בחלקו שבנכס (מצב שאותו הגדיר בתור "הסדר נגטיבי"). מגבלה שכזו פוקעת לאחר 5 שנים. מנגד, זכות קדימה ברכישת נכס ("הסדר פוזיטיבי") איננה מוגבלת בזמן.  "המקרה הזה ממחיש את פועלו של השוק החופשי, שאותו אין הצדקה לעצור באין סיבה מיוחדת לכך", קבע השופט.

השופט ציין עוד כי זכות קדימה ברכישת מקרקעין היא הגלה אשר נגזרות מהקנייה של זכות קניינית. "עלינו לקבוע שסעיף 34(ב) לחוק המקרקעין אינו חל על הגבלות אשר נובעות מהקנייה של זכות קניינית, ביניהן הגבלות הנובעות מהקנייתה של זכות קדימה בגדרו של הסכם", כתב השופט.

השופט שטיין אף ציטט מהכלכלן חתן פרס נובל, פרופ' מילטון פרידמן, שנחשב לאחד מראשי הכלכלנים שתומכים בשוק חופשי, כדי להצדיק את עמדתו: "זכות קדימה הסכמית אינה חייבת להינתן מלכתחילה. הכלכלן מילטון פרידמן לימדנו כי שוק חופשי אינו מחלק ארוחות חינם. בעל זכויות במקרקעין אשר פועל מתוך רצון חופשי ומחליט להעניק זכות קדימה לאדם אחר, בתנאים כאלה או אחרים, עושה זאת, מן הסתם, כנגד קבלת תמורה ראויה, בכסף או בשווה כסף. בהינתן האמור, ובכפוף לכל דין, אין כל סיבה להגביל את תוכנה של זכות הקדימה".

שטיין אף הוסיף וציין כי זכות הקדימה היא זכות קניינית לכל דבר. בהתייחסו לנכס שבעטיו הוגש הערעור, השופט ציין כי במקרה זה, זכות הקדימה לא נרשמה במרשם המקרקעין. הוא התייחס לטענה שהעלה א' לפיה יש משמעות לעובדה שזכות הקדימה במקרה זה לא נרשמה במרשם המקרקעין ואינה קניינית. "אני סבור כי בטענה זו אין ממש", קבע השופט, "שכן זכות מעין-קניינית אף היא זכות בת קיימא, אשר בוודאי מחייבת את הצדדים לחוזה שיצר אותה".

השופטת גילה כנפי שטייניץ, שהצטרפה לעמדתו של שטיין, הוסיפה כי: "עניינה של זכות הקדימה הוא בהטלת מגבלה על זהות הרוכש והצבת בעל זכות הקדימה בראש התור, אולם לא בהגבלה על חירותו של שותף בנכס למכור את חלקו… זכות הקדימה, במתכונתה המבטיחה מחיר שוק, אינה שוללת או מגבילה את העבירות של זכויות בנכס".  מנגד, הוסיפה השופטת, המגבלות אותן ביקש המחוקק לתחום בזמן באמצעות סעיף 34 ב לחוק הן אלה אשר פוגעות בעבירות זכויות בנכס. "מתבקשת הכרעה כי הגבלה הנוצרת מזכות הקדימה שבענייננו אינה מסוג ההגבלות בהן עוסק סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין", קבעה השופטת. עם זאת, השופטת כנפי שטייניץ ציינה כי זכות הקדימה איננה זכות קניינית. 

השופט יוסף אלרון הצטרף לעמדתם של עמיתיו, והוסיף כי הקביעה שלפיה זכות קדימה אשר נרשמה מהווה זכות קניינית נושאת עמה השלכות, חלקן מהותיות. בין היתר, הוא ציין, לקביעה זו יכולה להיות השפעה במישור הסעד המשפטי אשר רשאי לדרוש מי שזכותו לזכות קדימה הופרה, כך שהנכס נמכר לצד שלישי תוך הפרתה. 

השופטים דחו את הערעור, והטילו על א' הוצאות בסך 40,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן